國慶節(jié)前，央行正式釋放“松貸”信號(hào)，這令黃金周期間的樓市表現(xiàn)備受關(guān)注。然而，一邊是對(duì)樓市“回暖”美好期待，另一邊的現(xiàn)實(shí)則是全國100個(gè)城市（新建）住宅環(huán)比上月下跌0.92%。

　　與此同時(shí)，9月庫存再創(chuàng)近5年歷史新高。根據(jù)上海房地產(chǎn)研究院較新發(fā)布的《9月份新建商品住宅庫存報(bào)告》，截至9月底，房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米，環(huán)比增長4.0%，同比增長23.8%。

　　“房地產(chǎn)拿地?fù)戾X的野蠻發(fā)展模式已經(jīng)成為了過去。”正略咨詢董事長陳睿在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)指出。

　　談到目前的國內(nèi)樓市現(xiàn)狀，陳睿認(rèn)為，“政策松綁”并不會(huì)讓國內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)如之前那樣的飛速增長，相反，各地樓市會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。

　　值得注意的是，由于房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的日趨嚴(yán)峻，不少房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金危機(jī)，甩掉“房地產(chǎn)包袱”成為越來越多公司的共同選擇。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，已有105家上市公司宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　“用傳統(tǒng)方式來運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)的難度已越來越大，中國房地產(chǎn)需要經(jīng)歷陣痛后的調(diào)整轉(zhuǎn)型。”國內(nèi)一家房地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“靠政策松綁來救市是行不通的。”

　　從松綁到刺激

　　早在今年6月，國內(nèi)樓市政策松綁的序幕就已拉開。

　　6月26日，呼和浩特發(fā)布限購松綁通知，居民購購商品住房（含二手住房）在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。呼和浩特成為此輪全國頭個(gè)正式發(fā)文確定放開限購的城市。

　　經(jīng)記者梳理后發(fā)現(xiàn)，呼和浩特拉開輪救市序幕后，多個(gè)城市緊隨其后，掀起一輪救市潮。目前，全國46個(gè)限購城市中，只有北京、上海、廣州和深圳4個(gè)一線城市以及二線城市三亞仍在堅(jiān)守限購。

　　時(shí)隔兩個(gè)多月，以“限貸松綁”為主的救市政策出現(xiàn)。9月23日，青島規(guī)定出售惟一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請(qǐng)住房貸款的，按頭套房貸認(rèn)定。

　　9月30日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購購普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策。央行重申貸款較低頭付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　歷時(shí)4年多之后，限購政策已經(jīng)從絕大多數(shù)城市消失。至今已有兩輪“救市潮”，從政策性松綁到政策性刺激，各地“救市”尺度也越來越大。

　　在上海房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來，如果說輪救市的特征是政策性松綁，那么輪救市的特征是刺激。

　　“輪救市政策主要特征為各省級(jí)部門出臺(tái)的地方救市細(xì)則，主要內(nèi)容基本為增加購房補(bǔ)貼、降低公積金利用難度，更側(cè)重通過財(cái)政、稅費(fèi)補(bǔ)貼等形式對(duì)樓市進(jìn)行刺激。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉指出。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛則表示，國家進(jìn)行樓市政策松綁主要是因?yàn)闃鞘谐袎好黠@，成交量明顯下滑，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降。

　　“加上宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，需要讓房地產(chǎn)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。在國慶前夕出臺(tái)政策，七天假期可以讓人們有足夠的時(shí)間來消化政策，節(jié)日也轉(zhuǎn)移了焦點(diǎn)和視線，不至于遭受輿論的巨大壓力。”殷旭飛說。

　　也有媒體觀點(diǎn)指出，現(xiàn)今取消限貸這關(guān)鍵一條，市場(chǎng)既有突兀之感，亦在意料之內(nèi)。所謂“突兀”，在于此前大半年中，除北京、上海、廣州、深圳四城市外，其他實(shí)行限購的城市，限購政策已陸續(xù)取消。隨著此次限貸政策再作全覆蓋式的取消，意味著實(shí)施已近4年的“雙限”政策近乎于全面退市。

　　所謂“意料之內(nèi)”，在于從此前擠牙膏式的取消限購，到這回一次性取消限貸，說明在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長中權(quán)重很大的國內(nèi)樓市，的確已經(jīng)成為當(dāng)下“穩(wěn)增長”的一個(gè)明顯拖累。

　　一位房地產(chǎn)專家指出，由于國內(nèi)樓市低迷不但直接影響投資，影響各項(xiàng)稅收，影響到相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，還因樓盤賣不動(dòng)而波及到了地方政府“賣地財(cái)政”的年度盤子相應(yīng)萎縮。從漸進(jìn)式取消限購到一次性取消限貸，政策之大變，確實(shí)有無從掩飾的穩(wěn)增長考慮隱含其中。

　　市場(chǎng)意外“理性”

　　樓市政策的松綁，讓外界對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的走向極為關(guān)注。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這是國內(nèi)樓市開始回溫的信號(hào)。只是，各地政策陸續(xù)松綁以來，房價(jià)的表現(xiàn)卻不是那么樂觀。

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)研究院發(fā)布的9月百城價(jià)格指數(shù)，全國100個(gè)城市（新建）住宅環(huán)比上月下跌0.92%。這已經(jīng)是今年連續(xù)5個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.33個(gè)百分點(diǎn)。

　　具體來看，9月，住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)為79個(gè)，較上月增加5個(gè)。跌幅居前十的依次是桂林、菏澤、三亞、張家港、柳州、吉林、紹興、常州、杭州、?？凇Ｆ渲?，桂林以跌幅3%居頭，柳州跌幅在2.1%至3%之間，南寧跌幅則為0.3%。

　　記者走訪上海房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，央行“松貸”政策出臺(tái)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易并沒有預(yù)期中的火爆。

　　“國慶期間，我們樓盤已經(jīng)開展了不少優(yōu)惠促銷活動(dòng)，來看房的人很多，但真正購房的人卻很少。”上海一家樓盤的售樓小姐小李對(duì)記者抱怨，“根本沒有‘金九銀十’的氣氛。”

　　“從近期的交易量看來，政策松綁似乎對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有造成太大的波動(dòng)。”我愛我家上海門店的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小陳告訴記者。

　　不只是上海，各地的地產(chǎn)市場(chǎng)似乎都保持了意想不到的“理性”，這不免讓人感到困惑。有專家認(rèn)為，較根本的原因是，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊庫存高企。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米，環(huán)比分別增長8.8%、3.5%和2.2%，同比分別增長39.6%、21.8%和21.1%。

　　“如此高的庫存，靠松綁政策怎么可能一下解決掉呢？”國內(nèi)房地產(chǎn)投資商李玲對(duì)記者坦言，如今國內(nèi)的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、貨幣信貸環(huán)境，都沒有辦法促進(jìn)住宅的需求，需求無法上漲，庫存就消耗不掉。

　　有房地產(chǎn)分析師指出，過去一段時(shí)間，無論是一線城市，還是二、三線城市都實(shí)行了不同程度的各種各樣的限購，這樣在一定程度上抑制了需求。“而在供給這方面，過去幾年是房地產(chǎn)投資的爆發(fā)時(shí)期，各種投資蓋樓，各種拿地，加上房地產(chǎn)投資建設(shè)周期比較長，比較難以快速調(diào)整，所以形成目前比較高的庫存。”該分析師說。

　　“所以，想要房地產(chǎn)回暖，靠政策松綁顯然是不行的。”陳睿對(duì)記者指出，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量靠的是市場(chǎng)，是供需關(guān)系，顯然我們還處于平衡這樣關(guān)系的調(diào)整階段。”

　　房企急于甩包袱

　　值得一提的是，由于房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的日趨嚴(yán)峻，讓不少跨界撿錢、原本只想“分一杯羹”的外行企業(yè)陷入資金危機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)虧損，甩掉“房地產(chǎn)包袱”成為越來越多公司的共同選擇。

　　就在今年8月底，重慶資本巨頭隆鑫集團(tuán)旗下隆鑫地產(chǎn)被曝多個(gè)項(xiàng)目陷入停工狀態(tài)，或?qū)⑥D(zhuǎn)手重慶新城開發(fā)建設(shè)有限公司，全面退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而此前的7月份，南京新百發(fā)布公告稱，今后將集中精力突出主業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　進(jìn)入9月份以來，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目共計(jì)6項(xiàng)。其中包括光明食品集團(tuán)旗下桐廬飄鷹置業(yè)有限公司51%股權(quán)、國家電網(wǎng)公司下屬北京華中園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)、中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司下屬濰坊科信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、上海中虹（集團(tuán)）有限公司旗下鎮(zhèn)江虹孚置業(yè)有限公司100%股權(quán)以及21929萬元債權(quán)等。

　　“從我們的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，從今年年初至今，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模股權(quán)交易確實(shí)有所增加，同比去年增加了至少兩成，涉及資金超過百億元。”北京產(chǎn)權(quán)交易所一位負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)明確表示。

　　Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，在A股2000多家上市公司中，除了房地產(chǎn)與建筑業(yè)外，2005年至2012年，主營收入構(gòu)成中明確顯示涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司共計(jì)238家，而到了2012年年報(bào)中，這一數(shù)值降到了133家。8年間，有105家，約44.1%的涉房上市企業(yè)選擇了“脫離房地產(chǎn)”。

　　“這才剛剛開始，后續(xù)有可能還會(huì)增加。”張大偉預(yù)計(jì)，“之前房地產(chǎn)非主營業(yè)務(wù)的企業(yè)，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)量太多了?，F(xiàn)在黃金十年過去了，房地產(chǎn)暴利結(jié)束，對(duì)企業(yè)經(jīng)營的要求越來越高，那些主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的企業(yè)精力也有限，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)行業(yè)越來越難做，離開房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)越來越多。”

　　張大偉分析，“從資金成本上來說，很多主營業(yè)務(wù)不錯(cuò)的企業(yè)目前都面臨著一些資金問題，所以它們只能退出房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)相對(duì)來講容易一些。另外一個(gè)原因就是跟房地產(chǎn)業(yè)整個(gè)利潤的下滑有關(guān)系，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤在下滑，特別是對(duì)于那些主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的企業(yè)來說，它們本身的利潤率就是低于行業(yè)平均線的，在目前這種情況下，更面臨著利潤收縮的問題，所以只能‘棄房’。”

　　正如陳睿所說的那樣，拿地?fù)戾X的時(shí)代已經(jīng)過去，靠野蠻粗暴圈地的房地產(chǎn)營銷模式也顯然走不通。“房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，肯定會(huì)導(dǎo)致一些企業(yè)離開這個(gè)市場(chǎng)。之前的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在很多問題，魚龍混雜，如今這正是一個(gè)自我凈化的過程。”陳睿說。

　　海外資金難回流

　　對(duì)比國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房企退市的“慘淡”情形，海外房地產(chǎn)投資卻依舊熱度不減。

　　近日，希爾頓集團(tuán)以19

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