商業(yè)地產(chǎn)策劃的定位特征：

十性，三定位，一配套，城市開發(fā)中的商業(yè)地產(chǎn) 

1、綜合性。

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位取決的因素太多，綜合各個方面的數(shù)據(jù)，形成對于特定環(huán)境中的項(xiàng)目進(jìn)行形勢判斷和表達(dá)，決定著商業(yè)地產(chǎn)的綜合性特征；

2、數(shù)據(jù)性。

　　足夠的數(shù)據(jù)來自調(diào)查和調(diào)研，是否具有權(quán)威性的調(diào)查數(shù)據(jù)，以及是否準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)分析，是否建立在客觀真實(shí)的基礎(chǔ)上的定位數(shù)據(jù)模型，是基于定位的數(shù)據(jù)主要把控點(diǎn)；

3、模糊性。

　　做一個具有獨(dú)特個性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，建立在大量數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的判斷。在空間上屬于未來，存在環(huán)境的眾多因素的不確定性，也就導(dǎo)致定位的某些方面，存在大量的模糊性，似是而非的數(shù)據(jù)模糊，導(dǎo)致定位主體據(jù)測的模糊性，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確或失敗的主要原因；

4、概念性。

　　為了炒作而炒作，為了概念而概念。這些炒作的概念，不是來自生活需求，也未必適合周邊環(huán)境的需求，沒有充分表達(dá)項(xiàng)目所在區(qū)域的居民的消費(fèi)需求渴望，提供的產(chǎn)品或服務(wù)，也不能夠滿足項(xiàng)目所處環(huán)境的需求渴望，只是形成了定位的概念性。為概念而概念的商業(yè)地產(chǎn)定位比比皆是，隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和投資主體的成熟，概念性炒作將逐漸減少，這種特征還將在一定時間內(nèi)存在或保留；

5、倉促性。

　　基于項(xiàng)目的需要甚至政府政績的需要、投資的需要、營銷的需要或推廣招商的需要，來不及進(jìn)行深思熟慮，倉促作出所謂的定位，或是移花接木，或是東并西湊，或是拿來主義，或是生搬硬套。某某國際觀光街、某某國際購物廣場等等，不知國際為何物，一些二、三線城市這類現(xiàn)象非常普遍，更有將幾千平米的商業(yè)配套設(shè)施叫做什么第五大道等等令人啼笑皆非的事；

6、臆斷性。

　　定位的臆斷性普遍存在，基于投資者或開發(fā)商的個人判斷或團(tuán)隊(duì)價值觀，主觀臆斷性非常明顯。這些判斷來自于周圍的一些信息的參合，甚至一些帶有明顯政績色彩的政治強(qiáng)調(diào)，也融匯其中。比如昆明國貿(mào)商品文化城，是典型的臆斷性例子，政府主管部門在其中為了謀求政治利益，實(shí)施一些帶有明顯違背市場需求規(guī)律的政績的作為；

7、矛盾性。很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位具有矛盾性，定位內(nèi)容自身存在矛盾和相互抵觸的地方。項(xiàng)目在發(fā)展過程中，隨著時間的推移，也逐漸暴露定位的矛盾性，基于項(xiàng)目在時空上的延續(xù)性和發(fā)展性，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位矛盾性將日益突出；

8、炒作性。開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商的目的很明確就是要利潤。炒作，成為定位的一個主要作用而存在。一個區(qū)域或一個城市的商業(yè)市場需求在一定時期內(nèi)，購購量是一定的，消費(fèi)能力也是一定的，不因?yàn)槌醋鞫黾犹?，?dāng)?shù)叵M(fèi)居民的收入相對是恒定的，在一定時期內(nèi)，收入的恒定決定了購購力的恒定，可支配消費(fèi)支出的恒定，決定了商業(yè)市場需求的整體趨勢是相對平穩(wěn)的。炒作要在某個時期內(nèi)拉動消費(fèi)市場的購購力，實(shí)質(zhì)就是實(shí)現(xiàn)朝三暮四轉(zhuǎn)變?yōu)槌哪喝?/P>

9、階段性。

　　從定位的時間上看，開發(fā)期、投入期、培育期、成長期、成熟期的運(yùn)營，存在階段的不同，也就要求定位需要表現(xiàn)出階段性。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、開發(fā)、運(yùn)營、經(jīng)營、服務(wù)等，存在鐵路警察各管一段現(xiàn)象，與商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)有關(guān)，資本密集加上勞動密集，必然催生階段性的經(jīng)營主體的變化，定位的側(cè)重形成了在各個階段定位的傾向性；

10、殘缺性。

　　由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目行為資料的收集、調(diào)查數(shù)據(jù)的整理與分析、定位工具的使用、定位主體存在的判斷差異和主觀性等特點(diǎn)，造成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的偏差，也就是商業(yè)地產(chǎn)定位的殘缺性。在開發(fā)階段的定位，投資者和能夠預(yù)期一些未來，但是未來是不確定的，由于知識結(jié)構(gòu)、專業(yè)結(jié)構(gòu)、利益結(jié)構(gòu)的不同，對于風(fēng)險的預(yù)計(jì)和控制把握也就不同，造成定位的殘缺性，形成定位盲區(qū)。

　　在倡導(dǎo)服務(wù)細(xì)分市場的今天，如果商業(yè)定位是將消費(fèi)者一網(wǎng)打盡，必定沒有突出特色，不能形成差異化。希望在眾多商業(yè)中異軍突起，必須很好的研究目標(biāo)消費(fèi)群，開發(fā)是按照目標(biāo)消費(fèi)者的需求進(jìn)行，才能吸引目標(biāo)人群的眼球。巨庫的失敗是定位的失敗，年輕時尚的人群經(jīng)常出沒的地方是西單而不是北京蔣宅口，在蔣宅口附近的消費(fèi)者，年輕時尚類的不是主流。華南MALL周邊的消費(fèi)能力，也不是作為工業(yè)城市的主體消費(fèi)目標(biāo)群體，華南MALL的目標(biāo)客戶，可以定位為國際工業(yè)采購集散地，并由此結(jié)合的購物觀光地，在交通、物流如機(jī)場、港口等配套設(shè)施方面，缺少公共產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn)品的輔助，僅僅依靠城市自身消化，是難以維系的。

　　1）、消費(fèi)者定位。

　　消費(fèi)行為、消費(fèi)模式、消費(fèi)模式、包括各類消費(fèi)的金額、頻次、消費(fèi)半徑、消費(fèi)時間、消費(fèi)追求價值等方面，看哪類或哪幾類消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)價值大（在消費(fèi)上的貢獻(xiàn)），能支持商業(yè)期望的，這類消費(fèi)者的需要可以在此商業(yè)滿足，對這個商業(yè)的印象偏正面、不排斥，這樣的客戶可以定義為此商業(yè)的目標(biāo)客戶。

　　3）、業(yè)態(tài)定位。

　　商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位相對復(fù)雜，涵蓋商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)價值分析和業(yè)態(tài)組合定位。商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)價值分析是開發(fā)商較關(guān)注的回報情況，直觀看是經(jīng)營者可以承受的租金。商業(yè)經(jīng)營者選址時，應(yīng)考慮商圈的人群規(guī)模和消費(fèi)能力，當(dāng)經(jīng)營者可以看到消費(fèi)者旺盛的消費(fèi)能力，來此投資的意愿就會加強(qiáng)，面對有潛力的市場，經(jīng)營者也愿意支付相對高的租金。研究商業(yè)業(yè)態(tài)的延續(xù)的經(jīng)濟(jì)價值，要看到各業(yè)態(tài)的消費(fèi)者可以貢獻(xiàn)的消費(fèi)潛力，以及經(jīng)營者可以支付的租金，評估各業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)價值才相對全面。

　　業(yè)態(tài)組合定位，考慮該商圈各種業(yè)態(tài)的供給情況，缺少的業(yè)態(tài)和飽和的業(yè)態(tài)，都要結(jié)合消費(fèi)者的意愿滿足，才能近一步確定開發(fā)思路。除了對供給情況的考慮外，消費(fèi)者的需求偏好也是，經(jīng)常光顧的業(yè)態(tài)，消費(fèi)金額多的業(yè)態(tài)，期望該區(qū)域增加的業(yè)態(tài)，都是可以列入擬建范圍。業(yè)態(tài)組合定位，要考慮主力店的選擇。超市和電器商場作為主力店的備選，起到聚集人氣的作用。商業(yè)業(yè)態(tài)之間，也存在不同行業(yè)融合和互補(bǔ)的問題，同類業(yè)態(tài)互相排斥外，高端展示類物業(yè)就不愿和中餐館為鄰，展廳里面漂著中餐的味道實(shí)在太不倫不類。餐飲經(jīng)營更不愿意和美容美發(fā)搞在一起，否則就是防不勝防，麻煩擺出，投訴接踵。

　　3）、檔次定位。
　　
　　商業(yè)的檔次定位，考慮消費(fèi)者的需求，也要考慮商圈原有的檔次特征，經(jīng)營者對商圈檔次的認(rèn)可程度，結(jié)合這三方面確定商業(yè)的檔次定位更相對科學(xué)。開發(fā)商都希望開發(fā)高端商業(yè)，卻事與愿違，能不能開發(fā)高端商業(yè)也是開發(fā)商定位的困惑。國家新公布的可支配收入調(diào)查中顯示，北京居民的可支配收入為全國頭位，2008年之前北京的房價一直居高不下，不是每個售價上萬樓盤的底商都可以做高端，在沒有ＣＢＤ那樣高端人群聚集的情況下，開發(fā)商業(yè)的檔次需要考慮建設(shè)商業(yè)的目的能否實(shí)現(xiàn)。如果是社區(qū)型商業(yè)，以滿足周邊居民購購日常用品的需要，高端商業(yè)不太適合，中檔或中高端的產(chǎn)品，一方面能和高端住宅檔次相匹配，另一方面符合周邊居民的需要，周邊居民的購購力值得全面調(diào)查分析，即使在高端社區(qū)，對于產(chǎn)品的組合、消費(fèi)者需求偏好等因素也不容忽視。

　　4）、關(guān)注配套。

　　新開發(fā)的社區(qū)居民抱怨商業(yè)配套不全，商業(yè)經(jīng)營者找不到價位合適的鋪面，開發(fā)商臨街的商鋪大量空置問題非常復(fù)雜，可以需從源頭入手。開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時，客觀上參考項(xiàng)目周邊的競爭狀況，考慮消費(fèi)者的需求，結(jié)合商業(yè)經(jīng)營者的需求，從規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品時給投資者和經(jīng)營者一定的信心，不殺雞取卵，幫助經(jīng)營者共同培育市場，協(xié)助和誘導(dǎo)商圈進(jìn)入良性循環(huán)。

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