商業(yè)地產(chǎn)策劃的定位特征：

十性，三定位，一配套，城市開(kāi)發(fā)中的商業(yè)地產(chǎn) 

1、綜合性。

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位取決的因素太多，綜合各個(gè)方面的數(shù)據(jù)，形成對(duì)于特定環(huán)境中的項(xiàng)目進(jìn)行形勢(shì)判斷和表達(dá)，決定著商業(yè)地產(chǎn)的綜合性特征；

2、數(shù)據(jù)性。

　　足夠的數(shù)據(jù)來(lái)自調(diào)查和調(diào)研，是否具有權(quán)威性的調(diào)查數(shù)據(jù)，以及是否準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)分析，是否建立在客觀真實(shí)的基礎(chǔ)上的定位數(shù)據(jù)模型，是基于定位的數(shù)據(jù)主要把控點(diǎn)；

3、模糊性。

　　做一個(gè)具有獨(dú)特個(gè)性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，建立在大量數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的判斷。在空間上屬于未來(lái)，存在環(huán)境的眾多因素的不確定性，也就導(dǎo)致定位的某些方面，存在大量的模糊性，似是而非的數(shù)據(jù)模糊，導(dǎo)致定位主體據(jù)測(cè)的模糊性，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確或失敗的主要原因；

4、概念性。

　　為了炒作而炒作，為了概念而概念。這些炒作的概念，不是來(lái)自生活需求，也未必適合周邊環(huán)境的需求，沒(méi)有充分表達(dá)項(xiàng)目所在區(qū)域的居民的消費(fèi)需求渴望，提供的產(chǎn)品或服務(wù)，也不能夠滿足項(xiàng)目所處環(huán)境的需求渴望，只是形成了定位的概念性。為概念而概念的商業(yè)地產(chǎn)定位比比皆是，隨著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資主體的成熟，概念性炒作將逐漸減少，這種特征還將在一定時(shí)間內(nèi)存在或保留；

5、倉(cāng)促性。

　　基于項(xiàng)目的需要甚至政府政績(jī)的需要、投資的需要、營(yíng)銷(xiāo)的需要或推廣招商的需要，來(lái)不及進(jìn)行深思熟慮，倉(cāng)促作出所謂的定位，或是移花接木，或是東并西湊，或是拿來(lái)主義，或是生搬硬套。某某國(guó)際觀光街、某某國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)等等，不知國(guó)際為何物，一些二、三線城市這類(lèi)現(xiàn)象非常普遍，更有將幾千平米的商業(yè)配套設(shè)施叫做什么第五大道等等令人啼笑皆非的事；

6、臆斷性。

　　定位的臆斷性普遍存在，基于投資者或開(kāi)發(fā)商的個(gè)人判斷或團(tuán)隊(duì)價(jià)值觀，主觀臆斷性非常明顯。這些判斷來(lái)自于周?chē)囊恍┬畔⒌膮⒑?，甚至一些帶有明顯政績(jī)色彩的政治強(qiáng)調(diào)，也融匯其中。比如昆明國(guó)貿(mào)商品文化城，是典型的臆斷性例子，政府主管部門(mén)在其中為了謀求政治利益，實(shí)施一些帶有明顯違背市場(chǎng)需求規(guī)律的政績(jī)的作為；

7、矛盾性。很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位具有矛盾性，定位內(nèi)容自身存在矛盾和相互抵觸的地方。項(xiàng)目在發(fā)展過(guò)程中，隨著時(shí)間的推移，也逐漸暴露定位的矛盾性，基于項(xiàng)目在時(shí)空上的延續(xù)性和發(fā)展性，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位矛盾性將日益突出；

8、炒作性。開(kāi)發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商的目的很明確就是要利潤(rùn)。炒作，成為定位的一個(gè)主要作用而存在。一個(gè)區(qū)域或一個(gè)城市的商業(yè)市場(chǎng)需求在一定時(shí)期內(nèi)，購(gòu)購(gòu)量是一定的，消費(fèi)能力也是一定的，不因?yàn)槌醋鞫黾犹啵?dāng)?shù)叵M(fèi)居民的收入相對(duì)是恒定的，在一定時(shí)期內(nèi)，收入的恒定決定了購(gòu)購(gòu)力的恒定，可支配消費(fèi)支出的恒定，決定了商業(yè)市場(chǎng)需求的整體趨勢(shì)是相對(duì)平穩(wěn)的。炒作要在某個(gè)時(shí)期內(nèi)拉動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)的購(gòu)購(gòu)力，實(shí)質(zhì)就是實(shí)現(xiàn)朝三暮四轉(zhuǎn)變?yōu)槌哪喝?/P>

9、階段性。

　　從定位的時(shí)間上看，開(kāi)發(fā)期、投入期、培育期、成長(zhǎng)期、成熟期的運(yùn)營(yíng)，存在階段的不同，也就要求定位需要表現(xiàn)出階段性。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)等，存在鐵路警察各管一段現(xiàn)象，與商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)有關(guān)，資本密集加上勞動(dòng)密集，必然催生階段性的經(jīng)營(yíng)主體的變化，定位的側(cè)重形成了在各個(gè)階段定位的傾向性；

10、殘缺性。

　　由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目行為資料的收集、調(diào)查數(shù)據(jù)的整理與分析、定位工具的使用、定位主體存在的判斷差異和主觀性等特點(diǎn)，造成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的偏差，也就是商業(yè)地產(chǎn)定位的殘缺性。在開(kāi)發(fā)階段的定位，投資者和能夠預(yù)期一些未來(lái)，但是未來(lái)是不確定的，由于知識(shí)結(jié)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)、利益結(jié)構(gòu)的不同，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)計(jì)和控制把握也就不同，造成定位的殘缺性，形成定位盲區(qū)。

　　在倡導(dǎo)服務(wù)細(xì)分市場(chǎng)的今天，如果商業(yè)定位是將消費(fèi)者一網(wǎng)打盡，必定沒(méi)有突出特色，不能形成差異化。希望在眾多商業(yè)中異軍突起，必須很好的研究目標(biāo)消費(fèi)群，開(kāi)發(fā)是按照目標(biāo)消費(fèi)者的需求進(jìn)行，才能吸引目標(biāo)人群的眼球。巨庫(kù)的失敗是定位的失敗，年輕時(shí)尚的人群經(jīng)常出沒(méi)的地方是西單而不是北京蔣宅口，在蔣宅口附近的消費(fèi)者，年輕時(shí)尚類(lèi)的不是主流。華南MALL周邊的消費(fèi)能力，也不是作為工業(yè)城市的主體消費(fèi)目標(biāo)群體，華南MALL的目標(biāo)客戶，可以定位為國(guó)際工業(yè)采購(gòu)集散地，并由此結(jié)合的購(gòu)物觀光地，在交通、物流如機(jī)場(chǎng)、港口等配套設(shè)施方面，缺少公共產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn)品的輔助，僅僅依靠城市自身消化，是難以維系的。

　　1）、消費(fèi)者定位。

　　消費(fèi)行為、消費(fèi)模式、消費(fèi)模式、包括各類(lèi)消費(fèi)的金額、頻次、消費(fèi)半徑、消費(fèi)時(shí)間、消費(fèi)追求價(jià)值等方面，看哪類(lèi)或哪幾類(lèi)消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)價(jià)值大（在消費(fèi)上的貢獻(xiàn)），能支持商業(yè)期望的，這類(lèi)消費(fèi)者的需要可以在此商業(yè)滿足，對(duì)這個(gè)商業(yè)的印象偏正面、不排斥，這樣的客戶可以定義為此商業(yè)的目標(biāo)客戶。

　　3）、業(yè)態(tài)定位。

　　商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位相對(duì)復(fù)雜，涵蓋商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值分析和業(yè)態(tài)組合定位。商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)價(jià)值分析是開(kāi)發(fā)商較關(guān)注的回報(bào)情況，直觀看是經(jīng)營(yíng)者可以承受的租金。商業(yè)經(jīng)營(yíng)者選址時(shí)，應(yīng)考慮商圈的人群規(guī)模和消費(fèi)能力，當(dāng)經(jīng)營(yíng)者可以看到消費(fèi)者旺盛的消費(fèi)能力，來(lái)此投資的意愿就會(huì)加強(qiáng)，面對(duì)有潛力的市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)者也愿意支付相對(duì)高的租金。研究商業(yè)業(yè)態(tài)的延續(xù)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，要看到各業(yè)態(tài)的消費(fèi)者可以貢獻(xiàn)的消費(fèi)潛力，以及經(jīng)營(yíng)者可以支付的租金，評(píng)估各業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值才相對(duì)全面。

　　業(yè)態(tài)組合定位，考慮該商圈各種業(yè)態(tài)的供給情況，缺少的業(yè)態(tài)和飽和的業(yè)態(tài)，都要結(jié)合消費(fèi)者的意愿滿足，才能近一步確定開(kāi)發(fā)思路。除了對(duì)供給情況的考慮外，消費(fèi)者的需求偏好也是，經(jīng)常光顧的業(yè)態(tài)，消費(fèi)金額多的業(yè)態(tài)，期望該區(qū)域增加的業(yè)態(tài)，都是可以列入擬建范圍。業(yè)態(tài)組合定位，要考慮主力店的選擇。超市和電器商場(chǎng)作為主力店的備選，起到聚集人氣的作用。商業(yè)業(yè)態(tài)之間，也存在不同行業(yè)融合和互補(bǔ)的問(wèn)題，同類(lèi)業(yè)態(tài)互相排斥外，高端展示類(lèi)物業(yè)就不愿和中餐館為鄰，展廳里面漂著中餐的味道實(shí)在太不倫不類(lèi)。餐飲經(jīng)營(yíng)更不愿意和美容美發(fā)搞在一起，否則就是防不勝防，麻煩擺出，投訴接踵。

　　3）、檔次定位。
　　
　　商業(yè)的檔次定位，考慮消費(fèi)者的需求，也要考慮商圈原有的檔次特征，經(jīng)營(yíng)者對(duì)商圈檔次的認(rèn)可程度，結(jié)合這三方面確定商業(yè)的檔次定位更相對(duì)科學(xué)。開(kāi)發(fā)商都希望開(kāi)發(fā)高端商業(yè)，卻事與愿違，能不能開(kāi)發(fā)高端商業(yè)也是開(kāi)發(fā)商定位的困惑。國(guó)家新公布的可支配收入調(diào)查中顯示，北京居民的可支配收入為全國(guó)頭位，2008年之前北京的房?jī)r(jià)一直居高不下，不是每個(gè)售價(jià)上萬(wàn)樓盤(pán)的底商都可以做高端，在沒(méi)有ＣＢＤ那樣高端人群聚集的情況下，開(kāi)發(fā)商業(yè)的檔次需要考慮建設(shè)商業(yè)的目的能否實(shí)現(xiàn)。如果是社區(qū)型商業(yè)，以滿足周邊居民購(gòu)購(gòu)日常用品的需要，高端商業(yè)不太適合，中檔或中高端的產(chǎn)品，一方面能和高端住宅檔次相匹配，另一方面符合周邊居民的需要，周邊居民的購(gòu)購(gòu)力值得全面調(diào)查分析，即使在高端社區(qū)，對(duì)于產(chǎn)品的組合、消費(fèi)者需求偏好等因素也不容忽視。

　　4）、關(guān)注配套。

　　新開(kāi)發(fā)的社區(qū)居民抱怨商業(yè)配套不全，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者找不到價(jià)位合適的鋪面，開(kāi)發(fā)商臨街的商鋪大量空置問(wèn)題非常復(fù)雜，可以需從源頭入手。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，客觀上參考項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)狀況，考慮消費(fèi)者的需求，結(jié)合商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的需求，從規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)給投資者和經(jīng)營(yíng)者一定的信心，不殺雞取卵，幫助經(jīng)營(yíng)者共同培育市場(chǎng)，協(xié)助和誘導(dǎo)商圈進(jìn)入良性循環(huán)。

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