一、估價(jià)師應(yīng)了解房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押貸款，對(duì)中國(guó)的銀行業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是—塊風(fēng)險(xiǎn)較小的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

但由于目前中國(guó)銀行業(yè)的運(yùn)作和監(jiān)管機(jī)制尚不完善，個(gè)人財(cái)務(wù)信用體制尚不到位，所以房地產(chǎn)抵押貸款仍隱含著一定的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)價(jià)格快速上升時(shí)并不明顯，但當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)回落時(shí)就會(huì)顯著起來(lái)。

為規(guī)避和防范房地產(chǎn)抵押貸款中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，政府管理部門給予了高度的關(guān)注，建設(shè)部等部委印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》賦予了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師很大的信任和責(zé)任。作為房地產(chǎn)估價(jià)師，了解銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，有助于我們謹(jǐn)慎地進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估。

二、從銀行角度分析房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的部分緣由

1、目前國(guó)內(nèi)尚未建立完善的個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度與個(gè)人稅收登記制度，銀行因而很難從整體上把握借款人的資產(chǎn)與負(fù)債狀況，從而作出恰當(dāng)?shù)男刨J決策；

2、國(guó)內(nèi)失信懲戒制度尚不完善，借款人提供的虛假證明文件已經(jīng)司空見慣，對(duì)主動(dòng)做假或協(xié)助做假的行為尚缺乏有力的懲戒措施；

3、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)陷入惡性競(jìng)爭(zhēng)的怪圈，在不能提供更多優(yōu)質(zhì)服務(wù)的情況下，銀行為爭(zhēng)奪客戶資源紛紛降低貸款門檻，造成借款人素質(zhì)良莠不齊；

4、個(gè)人住房貸款還款時(shí)間周期長(zhǎng)，借款人可能因失業(yè)、離婚、意外傷害等原因失去還款能力與還款意愿。

綜合考慮上述情況，銀行常通過(guò)控制貸款成數(shù)來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于一般借款人，貸款金額不超過(guò)房地產(chǎn)價(jià)值(或評(píng)估價(jià)值)的70％。即便如此，銀行也并非完全沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，仍存在潛在的不確定因素。因此，《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第十五條款明確指出：“在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示?！?/p>

三、不良貸款可能導(dǎo)致銀行不能全額收回本息

假?zèng)]有一宗房地產(chǎn)抵押貸款，房屋建筑面積為 120平方米，房地產(chǎn)價(jià)值為100萬(wàn)元，貸款70萬(wàn)元，貸款年限為10年，利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率7．11％，以等額本息還款法還款，每月還款8167．32元。借款人從一開始主觀上就毫無(wú)還款意愿，銀行立即發(fā)現(xiàn)了這一情況并果斷處置。

雖然銀行作為抵押權(quán)人，可以要求處置抵押物，以處置所得款項(xiàng)扣除處置過(guò)程中產(chǎn)生的諸如訴訟、拍賣、過(guò)戶等成本后優(yōu)先受償，但是按照現(xiàn)行處置程序的處理結(jié)果，銀行未必能夠全額收回貸款本金及利息。

從時(shí)間上來(lái)說(shuō)，從借款人開始違約到銀行通過(guò)訴訟拍賣抵押物收回資金，較快也需要15個(gè)月的時(shí)間。

具體過(guò)程為：

1、訴訟成本

至第4個(gè)月起訴時(shí)，貸款本金為70萬(wàn)元，拖欠利息為70萬(wàn)元×7．11％／12×4＝16590元，罰息為 725．87元(見本文資金成本表)，合計(jì)訴訟金額為 700000＋16590＋725．87＝717315．87元。

(1)訴訟費(fèi)

717315．87元×1％＋5010元＝12183．16元

(2)執(zhí)行費(fèi)

717315．87元×O．1％＋2500元＝3217．32元

合計(jì)訴訟成本為：

12183．16元＋3217．32元＝15400．48元

2、評(píng)估和拍賣成本

拍賣抵押物時(shí)，需先行對(duì)其進(jìn)行評(píng)估；拍賣抵押物時(shí)，拍賣行向委托方和競(jìng)購(gòu)人分別收取5％的手續(xù)費(fèi)，所以，競(jìng)購(gòu)人能夠接受的較高價(jià)格為

100萬(wàn)元／(1＋5％)＝952381元。

(1)評(píng)估費(fèi) 100萬(wàn)元×0．5％＝5000元

(2)拍賣手續(xù)費(fèi) 952381元×5％＝47619．05元

合計(jì)評(píng)估和拍賣成本為：

5000元＋47619．05元×2＝100238．1元

3、過(guò)戶成本

拍賣成交后，借款人作為賣出方，按規(guī)定需承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，由于是在五年以內(nèi)出售，還需繳納營(yíng)業(yè)稅等。

(1)出售營(yíng)業(yè)稅等

952381元×5．5775％＝53119．05元

(2)交易合同印花稅

952381元×0．05％＝476．19元

(3)交易費(fèi)

120×2．5元／＝300元

合計(jì)過(guò)戶成本為：

53119．05元＋476．19元＋300元＝53895．24元

具體列表如下：

處置成本就超過(guò)了16．95萬(wàn)元，達(dá)到了抵押物價(jià)值的17％!扣除處置成本，尚余100萬(wàn)元－169533．82元＝830466元。但這并非銀行能夠優(yōu)先受償?shù)慕痤~，隨著處置的過(guò)程延長(zhǎng)，銀行貸款的資金成本也不斷增加。假設(shè)借款人從貸款發(fā)放起就拒絕還款，則資金的成本變化如下(罰息按照貸款利率的150％計(jì)算)：

至第n個(gè)月，本金為70萬(wàn)元；利息為70萬(wàn)元×(7．11％／12)×n；罰息為8167．32元×(7．11％×150％／12)×(1＋2＋……＋n)。

由上表可知，在較短的處置周期15個(gè)月的情況下，該筆貸款的資金成本已經(jīng)達(dá)到770923元，處置后的剩余金額為830466元－770923元＝59543元。

按照《較高人民法院關(guān)于執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》，法院裁定拍賣后，銀行作為申請(qǐng)執(zhí)行人，還需為被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬提供臨時(shí)住房。而且一旦需要拍賣，上述須由銀行提供臨時(shí)住房的情況發(fā)生的機(jī)率很大，則不足6萬(wàn)元的處置剩余金額是否足夠提供臨時(shí)住房就成了問(wèn)題，也就是說(shuō)銀行此時(shí)未必能夠收回全部本息。

我們前面所有的討論都是在下列假設(shè)和限制條件下進(jìn)行的：(1)從貸款發(fā)生至處置抵押物完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)；(2)在此期間，銀行貸款利率未作調(diào)整；(3)訴訟時(shí)法院能夠及時(shí)達(dá)法律文書，無(wú)需公告；(4)被告對(duì)一審判決放棄上訴；(5)拍賣能夠一次成交，無(wú)流拍；(6)競(jìng)購(gòu)人愿意接受在市場(chǎng)價(jià)格下扣除拍賣手續(xù)費(fèi)的成交價(jià)格；(7)競(jìng)購(gòu)人購(gòu)入房屋無(wú)需貸款；(8)未考慮銀行在貸款債務(wù)清算中的人力成本以及律師費(fèi)用等等。

如果出現(xiàn)上述假設(shè)和限制條件以外的情況，則隨著利率的調(diào)高，特別是時(shí)間周期的增加，該筆貸款的資金成本將快速增加。

經(jīng)計(jì)算，在其他條件不變的情況下，假如該筆不良貸款的處置周期達(dá)到25個(gè)月，那么銀行的資金成本就會(huì)達(dá)到82．8萬(wàn)元，處置后已經(jīng)沒(méi)有剩余資金了，此時(shí)，銀行已無(wú)法提供臨時(shí)住房，意味著無(wú)論如何都不能全額收回本息了。

經(jīng)過(guò)認(rèn)真分析對(duì)抵押物的處置過(guò)程及處置成本，我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)的情況下，要避免房地產(chǎn)抵押貸款中的資金損失，在逾期發(fā)生后，及時(shí)處置是較為緊迫的，一旦必須通過(guò)訴訟拍賣抵押物來(lái)實(shí)現(xiàn)債務(wù)變現(xiàn)，則極限時(shí)間周期不能超過(guò)25個(gè)月。

來(lái)源:《上海房地產(chǎn)估價(jià)》2007年第2期

作者：上海仲衡信銀房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 蘇峻濤 楊國(guó)承

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