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房屋拆遷指南
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1011 次
一、房屋拆遷五個(gè)主要環(huán)節(jié)。
1、規(guī)劃管理部門在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,確定拆遷范圍后,通知被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣。
2、區(qū)、縣通知房屋所在地的公安機(jī)關(guān)控制居民常住戶口的遷入,停止辦理居民常住戶口分戶手續(xù);房管部門和房屋經(jīng)營(yíng)單位停止辦理房屋的購(gòu)賣、交換、析產(chǎn)、分割、予、分戶等手續(xù);被拆遷單位停止建筑物、構(gòu)作物的改建、擴(kuò)建和裝修等工程;所在地的工商行政管理部門停止核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。上述通知以公告形式予以公布,暫停辦理的期限為12個(gè)月,需要延長(zhǎng)的,應(yīng)向拆遷房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)可延長(zhǎng)不超過6個(gè)月,如需超過6個(gè)月的,須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。
3、拆遷人持有關(guān)文件和材料向拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核后,發(fā)給房屋拆遷許可證,若作出暫緩發(fā)證決定的,應(yīng)說明理由。
4、房地產(chǎn)管理局在拆遷范圍內(nèi)以房屋拆遷公告或其他形式予以公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限,并及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
5、拆遷人與被拆遷人簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》,就拆遷事項(xiàng)的權(quán)利義務(wù),如補(bǔ)償形式、金額、應(yīng)安置人口、應(yīng)安置面積、安置地點(diǎn)、層次、搬遷過渡形式、期限、違約責(zé)任等作明確規(guī)定。
拆遷期限自公告之日起計(jì)算,不超過1年。了解上述程序后,如果你家在拆遷中發(fā)現(xiàn)存在違法程序,可向有關(guān)部門反映。
二、房屋拆遷中的過渡期限
房屋拆遷過程中的過渡期限是指房屋拆遷中,由于拆遷人不能一次性安置用房,而是要經(jīng)過一段時(shí)間才能給被拆除房屋使用人提供安置用房。從房屋拆除,被拆除房屋使用人遷走至拆遷人提供安置用房這一段時(shí)間就是房屋拆遷中的過渡期限,也稱為安置期限。在這段時(shí)間里,不管是通過拆遷人提供周轉(zhuǎn)房還是被拆除房屋使用人自行安排住處,被拆除房屋使用人皆要遷離原地到他處居住生活。
過渡期限是拆遷安置協(xié)議的重要內(nèi)容,對(duì)于拆遷人和被拆除房屋使用人都有著重要意義,所以必須在拆遷安置協(xié)議中給予明確規(guī)定,雙方都應(yīng)該信守協(xié)議的期限規(guī)定。
1、過渡期限是臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。過渡時(shí)間有多長(zhǎng),拆遷人就應(yīng)該發(fā)給被拆除房屋使用人多長(zhǎng)時(shí)間的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
2、過渡時(shí)期是拆遷人向被拆除房屋使用人提供安置用房的期限,也是被拆除房屋使用人有權(quán)居住使用周轉(zhuǎn)房的時(shí)間期限?!冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第32條規(guī)定,"拆遷人、被拆除房屋使用人雙方應(yīng)當(dāng)遵守過渡期限的協(xié)議。拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過渡期限;由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的被拆除房屋使用人到期不得拒絕遷往安置用房、騰退周轉(zhuǎn)房。"
拆遷人必須在過渡期限內(nèi)向被拆遷人提供安置用房,否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;而在拆遷人如期向被拆除房屋使用人提供了安置用房后,被拆除房屋使用人應(yīng)及時(shí)遷往安置用房,騰退周轉(zhuǎn)房,否則也要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
三、房屋拆遷公告
建設(shè)部《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第10條規(guī)定,房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放,房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等以房屋拆遷公告或者其他形式予以公布。房屋拆遷主管部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。由此可見,房屋拆遷公告是房屋拆遷主管部門向拆遷人頒發(fā)拆遷許可證后,向被拆遷人告知拆遷決定的方式,同時(shí)也是法定的必經(jīng)程序。
房屋拆遷公告作用是讓被拆遷人了解房屋拆遷的原因,任何單位和個(gè)人必須服從于城市規(guī)劃和城區(qū)改建的目的,從而使被拆遷人在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。由于房屋拆遷所涉及的被拆遷人人數(shù)眾多,因此需要在拆遷范圍內(nèi)廣為張貼,盡可能使每個(gè)被拆遷人知悉拆遷的有關(guān)事項(xiàng),從而使被拆遷人在拆遷之前做好拆遷的準(zhǔn)備工作。拆遷公告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括拆遷范圍、拆遷期限、拆遷人等需要被拆遷人了解的事項(xiàng),使被拆遷人知道其在拆遷當(dāng)中所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。
此外,為了圓滿完成拆遷工作,拆遷公告公布后,主管部門還應(yīng)當(dāng)深入群眾做好宣傳解釋工作及時(shí)了解被拆遷人的實(shí)際困難,為被拆遷人排憂解難。
四、拆遷補(bǔ)償?shù)妮^低補(bǔ)償價(jià)
2001年11月1日實(shí)施的《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:"拆遷補(bǔ)償安置可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償,也可以實(shí)行與貨幣補(bǔ)償金額等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換;拆遷居住房屋,還可以實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ),在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。"這標(biāo)志著上海市拆遷補(bǔ)償安置以戶口為計(jì)算基數(shù)的方式已完成歷史使命。
取而代之的是以“被拆遷房屋的建筑面積為基數(shù)”計(jì)算拆遷補(bǔ)償?shù)男路椒?,新方法的?shí)施,對(duì)居住在舊里弄、簡(jiǎn)屋、不成套房中,且居住面積較小、收入較低的居民以貨幣補(bǔ)償款購(gòu)購(gòu)到能滿足其基本生活需要的住房就比較困難,對(duì)這一問題,《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》制定了拆遷補(bǔ)償?shù)妮^低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn),讓這部分居民得到一定的實(shí)惠。
較低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為:被拆除房屋與同區(qū)域已購(gòu)公房交易的平均單價(jià),即:凡被拆除的居住房屋的評(píng)估單價(jià)低于較低補(bǔ)償單價(jià)的,按較低補(bǔ)償單價(jià)執(zhí)行。另外,還在較低補(bǔ)償單價(jià)外規(guī)定了價(jià)格補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)不低于205,也就是說可以得到較低價(jià)格補(bǔ)償單價(jià)205以上的價(jià)格補(bǔ)貼。
對(duì)于居住面積較小、收入較低的部分居民,還可以選擇異地產(chǎn)權(quán)房安置的拆遷補(bǔ)償辦法,這種補(bǔ)償方法是以被拆遷房屋的建筑面積的基礎(chǔ)上采用“拆一還一”再增加地段類別面積補(bǔ)差,面積補(bǔ)差在安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)。
五、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是取得房屋拆遷許可證的房屋拆遷人與房屋所有人、承租人之間共同簽訂的有關(guān)房屋拆遷的協(xié)議。
拆遷租賃房屋的安置協(xié)議,符合下列情形之一的,拆遷人應(yīng)與被拆遷人、承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議:
1、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有居住房屋,被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?/p>
2、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金的私有居住房屋的;
3、拆遷房管部門依法代管的房屋;
4、拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋。
被拆遷人、房屋承租人在交驗(yàn)自房屋拆遷許可證核發(fā)之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租賃公房憑證、房屋租賃合同而被確定為被拆遷人。
簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)包含以下主要內(nèi)容:
1、被拆遷房屋的建筑面積;
2、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~;
3、補(bǔ)償?shù)姆绞剑?/p>
4、搬遷的時(shí)間;
5、雙方當(dāng)事人需要約定的其他內(nèi)容。
如果被拆遷人選擇房屋調(diào)換,協(xié)議中還應(yīng)當(dāng)包括安置房屋的價(jià)值金額、面積、地點(diǎn)和層次。拆遷協(xié)議應(yīng)當(dāng)使用上海市房地資源局制定的示范合同文本,并到區(qū)縣房地資源局備案。
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