（一）房地產(chǎn)規(guī)劃許可

房地產(chǎn)規(guī)劃許可是我國(guó)任何企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)頭先要面臨到的問(wèn)題。根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，任何房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。也就是說(shuō)，在城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)需要申請(qǐng)用地的，必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后方可向相應(yīng)的土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地。簡(jiǎn)單地說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)立項(xiàng)，頭先必須要獲得項(xiàng)目規(guī)劃選址許可、建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)工程規(guī)劃許可。

項(xiàng)目規(guī)劃選址許可是指城市規(guī)劃行政主管部門為保障建設(shè)項(xiàng)目的選址與城市總體布局和規(guī)劃科學(xué)相結(jié)合，在申請(qǐng)人獲得計(jì)劃立項(xiàng)目許可前提下，從城市總體規(guī)劃、交通、通訊、能源、市政、防災(zāi)、公共設(shè)施、環(huán)保等各方面對(duì)建設(shè)項(xiàng)目予以的行政強(qiáng)制審查。

建設(shè)用地規(guī)劃許可是指城市規(guī)劃行政主管部門為房地產(chǎn)項(xiàng)目核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的行為。建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定了建設(shè)項(xiàng)目的用地位置、范圍、規(guī)劃性質(zhì)等一系列規(guī)劃技術(shù)參數(shù)，包括建設(shè)容積率、建筑密度、建筑高度、間距、日照、綠地覆蓋面積、停車場(chǎng)、配套的公共設(shè)施、消防設(shè)施、工程設(shè)施等。未經(jīng)原審批機(jī)構(gòu)許可，任何擅自變更土地的使用性質(zhì)或規(guī)劃技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)都是嚴(yán)重的違法行為，都有可能導(dǎo)致建造好的建筑物無(wú)法通過(guò)綜合竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地。

建設(shè)工程規(guī)劃許可是指城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，綜合協(xié)調(diào)有關(guān)行政主管部門對(duì)建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案意見，對(duì)建設(shè)單位或個(gè)人提供的工程施工圖等建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核后核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)商只有獲得以上幾個(gè)方面行政許可后，才能向城市建設(shè)行政主管部門審請(qǐng)工程施工許可，在獲得工程施工許可后，才算是真正進(jìn)入了房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)質(zhì)階段。

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