一、區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查分析
從項目實施的可能性出發(fā)，了解項目外部的約束條件，即對項目所在地區(qū)調(diào)查了解構(gòu)成對投資效益產(chǎn)生綜合影響的條件。其主要考察兩個方面：一是軟環(huán)境，即社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它對投資效益起決定作用；二是硬環(huán)境，即城市設(shè)施環(huán)境，它對投資效益起保證作用。
（一）軟環(huán)境調(diào)查
1、宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)劃
2、地區(qū)經(jīng)濟(jì)效益、經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)效率和國民收入水平
3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)的結(jié)構(gòu)比重，地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是否合理、技術(shù)是否先進(jìn)、組織是否高效
4、融資狀況，主要了解社會資金周轉(zhuǎn)流動速度和利息情況以合理利用
5、政府各有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場的管理情況、規(guī)劃要求及稅收政策等
（二）硬環(huán)境調(diào)查
1、區(qū)域建設(shè)規(guī)劃
2、區(qū)域土地供給量
3、市政交通設(shè)施、通訊設(shè)施、能源設(shè)施情況，包括道路、供水、供電、供氣、排水、供暖等
4、生活配套設(shè)施，包括學(xué)校、醫(yī)院、商場、超市、書店、車站、銀行、郵政、電信等
5、所在地建材資源及其價格
6、當(dāng)?shù)氐氖┕ちα繝顩r，包括技術(shù)裝備、骨干隊伍、人力資源、工程實績等
二、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析
（一）項目土地性質(zhì)調(diào)查
1、地理位置
2、地質(zhì)地貌狀況
3、土地面積及其紅線圖
4、七通一平現(xiàn)狀
（二）項目用地周邊環(huán)境調(diào)查
1、地塊周邊的建筑物
2、綠化景觀
3、自然景觀
4、歷史人文景觀
5、環(huán)境污染狀況
（三）地塊交通條件調(diào)查
1、地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃
2、項目對外水、陸、空交通狀況
3、地塊周邊市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀
（四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查
1、購物場所
2、文化教育
3、醫(yī)療衛(wèi)生
4、金融服務(wù)
5、郵政服務(wù)
6、娛樂、餐飲、運動
7、生活服務(wù)
8、游樂休憩設(shè)施
9、周邊可能存在的對項目不利的干擾因素
10、歷史人文區(qū)位影響
三、市場供給調(diào)查分析
1、地區(qū)房地產(chǎn)市場價格及變化趨勢、價格組成、波動因素
2、各類房產(chǎn)在不同地點的價格水平
3、社會上可供房屋的規(guī)格、數(shù)量和質(zhì)量
4、公開銷售樓盤總數(shù)、面積及區(qū)域分布
5、高層、多層、單體、小區(qū)、別墅比例
6、住宅、寫字樓、商用房比例
7、物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施、環(huán)境及物業(yè)管理
8、物業(yè)規(guī)模、容積率、綠化綠、主力戶型
9、物業(yè)的銷售價格及付款方式、交房時間、交房狀況
10、物業(yè)的宣傳、推廣方式、銷售進(jìn)度
11、物業(yè)供應(yīng)的潛力、供應(yīng)面臨的困難和問題
12、開發(fā)商和代理商的實力資質(zhì)、品牌效應(yīng)、經(jīng)營思路、發(fā)展規(guī)劃
四、市場需求調(diào)查分析
1、區(qū)域人口數(shù)量及構(gòu)成、發(fā)展趨勢、流動情況
2、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益情況
3、居民收水平情況
4、居民消費結(jié)構(gòu)、消費方式、消費欲求
5、目標(biāo)消費群總量
6、購房目的
7、欲購房區(qū)域、交通、周邊環(huán)境
8、欲購房類型、面積、戶型、風(fēng)格、總體規(guī)劃、配套環(huán)境
9、購房投入資金及所需付款方式
10、物業(yè)管理、服務(wù)項目、物管費用
11、理想交房狀態(tài)
12、市場潛在需求量的調(diào)查（這類調(diào)查不僅為了預(yù)測商品房的需求量，而且也為了掌握具體的購購力及購購者，即有多少單位或個人在近期、中期、遠(yuǎn)期可能拿出多少資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場交易。包括消費者期望的價格和可接受的價格）
13、消費群體調(diào)查（消費對象是誰，群體大小，有多少購購力，消費者理想的需求是什么，從而了解可能的需求量、地點及房屋品種的傾向）
五、市場調(diào)查操作流程
1、確定調(diào)研主題
2、探索性研究
3、確定調(diào)查目標(biāo)
4、編制調(diào)查方案
5、實驗性調(diào)查
6、收集資料
7、資料的審核整理
8、資料的統(tǒng)計和分析
9、撰寫調(diào)查報告
六、市場調(diào)查質(zhì)量控制
高質(zhì)量的房地產(chǎn)市場調(diào)查有三個顯著標(biāo)志：系統(tǒng)性、準(zhǔn)確性和及時性。對市場調(diào)查來說要求互為必要條件，缺少任何一方面，都將導(dǎo)致市場信息"失真"，使市場調(diào)查失去意義。因此，房地產(chǎn)市場調(diào)查的質(zhì)量控制非常重要，其主要把握的原則如下：
1、客觀性原則
房地產(chǎn)市場調(diào)查是一種集體合作的過程，受參加人員主觀因素影響很大。但是，對調(diào)查質(zhì)量的評價應(yīng)是客觀的，應(yīng)以真實反映市場運行狀況的指標(biāo)來衡量其整體質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)有明確的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)極其規(guī)范性的檢驗方法，不能因人而異，人為降低標(biāo)準(zhǔn)。
2、全程性原則
房地產(chǎn)市場調(diào)查質(zhì)量的控制，不僅表現(xiàn)為事后的檢查驗收，而且表現(xiàn)為對調(diào)查前的預(yù)防和調(diào)查實施中的抽樣，作到調(diào)查質(zhì)量在事前、事中、事后都得到有效控制，并構(gòu)成一個完整的控制體系。
3、全員性原則
全體調(diào)查人員都要有質(zhì)量意識，并使個主要環(huán)節(jié)有專人負(fù)責(zé)質(zhì)量檢查。
4、綜合平衡性原則
實施質(zhì)量控制的關(guān)鍵在于提高市場調(diào)查資料的系統(tǒng)性、準(zhǔn)確性和及時性，使這三者達(dá)到較佳的組合效果。這就需要認(rèn)清這三者之間的相互制約關(guān)系，把握主要矛盾和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，制定切實可行的控制方案和控制標(biāo)準(zhǔn)，正確處理好調(diào)查經(jīng)費、調(diào)查精度、調(diào)查時限、調(diào)查項目等因素的關(guān)系。

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