有的人認(rèn)為房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究（下簡稱“市調(diào)”）高深莫測，很“玄”，有的人認(rèn)為市調(diào)很簡單，可有可無。其實市調(diào)是有方法、規(guī)律可循的。
我們認(rèn)為：無論是發(fā)展商想尋找新的投資機(jī)會，還是為搶占市場，確定開發(fā)市場適銷對路的物業(yè)；無論是發(fā)展商想為已開發(fā)物業(yè)制定正確的營銷策略，還是為提高物業(yè)質(zhì)量和附加值，提高經(jīng)濟(jì)效益，市調(diào)總能在其中發(fā)揮重要作用。房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究就是運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場營銷方面的各種情報資料，通過對過去與現(xiàn)在營銷狀況及動態(tài)性影響情報資料，通過對過去與現(xiàn)在營銷狀況及動態(tài)性影響的分析研究，為發(fā)展商預(yù)測項目經(jīng)營銷售狀況，制定正確項目決策提供了可靠依據(jù)。
市調(diào)類型從調(diào)研方向上分大致有三類：
針對物業(yè)的市場調(diào)查
一般發(fā)展商想對當(dāng)前整體或者區(qū)域市場有個全面的了解時，會以目前市場上現(xiàn)有的物業(yè)為對象做調(diào)研。調(diào)查內(nèi)容包括：位置、規(guī)模、類型、價格、工期、發(fā)展商銷售狀況，以此作為自己開發(fā)物業(yè)的依據(jù)。發(fā)展商大多較關(guān)心項目的價格和銷售情況，其中難點又主要是真實售價與真實銷售率的問題。
常見錯誤是將報價當(dāng)實際價格。

表： 方法途徑利弊直接查找真實售價到房地局有關(guān)部門查詢此種方法準(zhǔn)確可靠，但需要有一定的社會關(guān)系根據(jù)目標(biāo)購家的承受力確定價格確定待售物業(yè)量→確定目標(biāo)購家的數(shù)量→確定目標(biāo)購家能承受的價格此種方法易于實施，但通常是目標(biāo)購家的范圍容易確定，數(shù)量難以確定，價格主要根據(jù)經(jīng)驗以及對目標(biāo)購家進(jìn)行取樣調(diào)查判斷。銷售周期估算法一個項目的銷售周期不可能無限長，發(fā)展商必須在合理的時間銷售出合理數(shù)量，限度取得合理利潤、減少虧損
以上來判斷合理的價格此種方法計算簡單，易掌握，但沒有以動態(tài)發(fā)展的角度考慮問題。發(fā)展商有特殊情況的，也可能了解不到。大量調(diào)查參照法大量了解同類地點、同 類規(guī)模、同類物業(yè)的售價，多項對此，調(diào)整可得出某個項目的合理市場價格充分考慮市場因素，但各個物業(yè)根據(jù)其具體情況應(yīng)在其報價的基礎(chǔ)上給出一個加權(quán)系數(shù)。這是其中的難點。

銷售價格的確定：前表列出了了解實際成交價的幾種方法及利弊。
銷售率的確定：可依據(jù)同類物業(yè)市場預(yù)期（如份額、價格、銷售周期）進(jìn)行判斷。因為市場是不斷變化的，所以其數(shù)據(jù)也不可能完全準(zhǔn)確，但可以通過調(diào)研人員對市場的深入了解對數(shù)據(jù)做適當(dāng)調(diào)整。
物業(yè)供應(yīng)量的確定：如果簡單地以建委、房管局的項目統(tǒng)計資料和預(yù)售樓盤資料為準(zhǔn)會與實際情況有很大出入。實際上會存在報了不建（資金不到位、炒地皮）；建了沒報（改變項目性質(zhì)，如聯(lián)建、自建改商品房）；報建歸口不一致（有在區(qū)里，有在市里）；報建與銷售內(nèi)容不一致（較常見的是共用一個項目的銷售證或內(nèi)部認(rèn)購）等情況，實地的現(xiàn)場調(diào)查是較可靠的辦法。
針對客戶的市場調(diào)查。
不同物業(yè)的目標(biāo)客戶群體是不同的，不同客戶群體對房屋的偏好各異，比如中等收入家庭購房時會更關(guān)注價格，而高收入家庭購房時會更注重環(huán)境與景觀等。不同客戶群體間方方面面顯著或是細(xì)微的差別都能通過市場調(diào)查和研究準(zhǔn)確把握，較終抓住目標(biāo)客群，這是物業(yè)銷售成功的關(guān)鍵之一。
這類調(diào)研內(nèi)容包括：客戶的購購力水平，客戶購購力投向（包括物業(yè)類別、戶型偏好、位置偏好、預(yù)期價格等）及客戶的共同特性，如年齡、文化、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居地等。主要的手段是通過問卷就調(diào)研者想了解的問題對目標(biāo)調(diào)查對象進(jìn)行訪問。在確定目標(biāo)調(diào)查對象時，可參照同類物業(yè)的已成交客戶進(jìn)行劃分。整個過程的難點是問卷設(shè)計及贏取客戶的配合。
三是全面的市場調(diào)查。
房地產(chǎn)開發(fā)不可能離開一個城市的社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，因此一個完整全面的市場調(diào)查應(yīng)該包括宏觀的背景情況，如社會政治環(huán)境、自然環(huán)境分析以及整個市場的物業(yè)開發(fā)量、消化量、需求量、總體租金水平、空置率等內(nèi)容；再逐步細(xì)化到暢銷物業(yè)、滯銷物業(yè)、各區(qū)域街區(qū)功能分析及項目對比（如規(guī)模、性質(zhì)、規(guī)劃、工程設(shè)計、硬件配套、營銷、物業(yè)管理等）。
這類調(diào)查應(yīng)該是前述兩種調(diào)查的結(jié)合，至少是部分內(nèi)容的結(jié)合。這類調(diào)查的難點是工作量大，專業(yè)性強，需投入大量人力物力且工作周期長。
通常市調(diào)可分為三個階段：
調(diào)查準(zhǔn)備。確定調(diào)查的問題及地域范圍，并對調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行初步分析，在此基礎(chǔ)上制定調(diào)查計劃（如方式及進(jìn)度、收集信息的范圍與種類、經(jīng)費預(yù)算、組建隊伍及人員培訓(xùn)等）。
正式調(diào)查。確定市調(diào)資料來源及收集方法。直接資料可采取訪談、電話、問卷、觀察等方法收集；間接資料可采取交換、購購、委托等方法。如采用問卷式調(diào)查，還須設(shè)計調(diào)查表及問卷并確定抽查對象及樣本大小。
結(jié)果處理。將調(diào)查搜集到的資料進(jìn)行分類、統(tǒng)計，得出結(jié)論，在此基礎(chǔ)上編寫調(diào)查報告。
對代理商而言，市調(diào)應(yīng)成為其強項，通過對區(qū)域市場進(jìn)行多角度、全方位的調(diào)查，找出市場空缺較大的物業(yè)類型，為發(fā)展商提供開發(fā)策略、營銷策略，以利項目盡快推出，使發(fā)展商取得合理的。市調(diào)既不是不負(fù)責(zé)任的胡編亂造，也并非神秘不可掌握，它是一種方法、手段，運用得當(dāng)，讓人受益匪淺。

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