一、 裙樓物業(yè)的現(xiàn)狀
近期，有關(guān)大型超市、餐飲等行業(yè)進(jìn)駐高層物業(yè)裙樓的消息頻見(jiàn)報(bào)端，很多商家都把目光對(duì)準(zhǔn)了裙樓商鋪市場(chǎng)。不過(guò)，這些商家一番考察后發(fā)現(xiàn)，很多裙樓商業(yè)物業(yè)由于社區(qū)規(guī)模、場(chǎng)地過(guò)小等因素很難符合經(jīng)營(yíng)要求。
廣州市裙樓商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)兩極化分布的態(tài)勢(shì)。很多區(qū)域尤其是新興區(qū)域諸如珠江新城、東圃、白云區(qū)一帶裙樓的空置率達(dá)到９０％以上，三四樓的位置空置率更高。而天河北一帶，則裙樓供應(yīng)緊俏。具體在裙樓商鋪方面，盡管供應(yīng)量比較大，例如協(xié)和新世界芳草園2層共6200平方米;華標(biāo)廣場(chǎng)3層共15000平方米;都市華庭也有2萬(wàn)平方米左右;帝景苑有4000平方米，但都已找到購(gòu)(租)家，而且售價(jià)和租金比原來(lái)的有所提高。據(jù)悉，芳草園頭層商鋪售價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米；鴻翔大廈商鋪單價(jià)也近3萬(wàn)元/平方米；都市華庭因位處天河北和體育東交界，位置優(yōu)越，部分商鋪甚至開(kāi)出6萬(wàn)余元/平方米的單價(jià)，但仍有保險(xiǎn)、電訊類(lèi)等實(shí)力雄厚的公司準(zhǔn)備進(jìn)駐。另外，天河北的很多樓盤(pán)都把裙樓部分用做寫(xiě)字樓，租賃的多為金融證券、保險(xiǎn)等公司。一般的裙樓寫(xiě)字樓租金相對(duì)便宜，多是面積比較大的公司租住。另外，客戶希望拿到面積比較大的場(chǎng)地，相對(duì)零散的購(gòu)賣(mài)就不是很好，其中１０００平方米左右的地塊成交比較多。
二、 裙樓物業(yè)的特點(diǎn)———商業(yè)裙樓與單體商業(yè)物業(yè)的區(qū)別
頭先，體現(xiàn)在價(jià)格上。由于商業(yè)裙樓中附含的土地價(jià)值被塔樓部分分?jǐn)偭?，所以價(jià)格比單體商業(yè)物業(yè)有優(yōu)勢(shì)。
其次，體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)方式上。由于商業(yè)裙樓屬于塔樓的一部分，所以不如單體商業(yè)那么純粹，其經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)會(huì)受到塔樓形態(tài)的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經(jīng)營(yíng)油煙過(guò)重的餐飲。
第三、體現(xiàn)在外立面上。單體商業(yè)物業(yè)擁有比裙樓更多的優(yōu)勢(shì)。裙樓是不獨(dú)立的，所以在外觀設(shè)計(jì)上發(fā)揮空間小，難以創(chuàng)造人氣和商機(jī)。并且商業(yè)裙樓的地段一般都兼顧塔樓功能。
三、 裙樓物業(yè)的運(yùn)作方式
目前，裙樓商業(yè)運(yùn)作主要采取三種方式，一是直接銷(xiāo)售，二是分割出來(lái)，以租帶售，三是走專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的道路。目前運(yùn)作比較成功的是走專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)這條路。發(fā)展商可以根據(jù)周邊一定的歷史、商業(yè)、人文等積淀來(lái)運(yùn)作自己的項(xiàng)目。另外政府對(duì)一個(gè)區(qū)域有一定的規(guī)劃和設(shè)想，發(fā)展商可以跟隨政府的指揮走，按照規(guī)劃的要求建設(shè)相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。目前裙樓商業(yè)物業(yè)走專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)道路成功的例子很多，一德路的浩和大廈其裙樓部分命名為山海城國(guó)際商貿(mào)，定位為海味、干貨商場(chǎng)，受到投資者的青睞；天一新村的天一文具精品也是延續(xù)了周邊文具店鋪林立的特點(diǎn)；而石牌西路的天晟明苑裙樓部分也將會(huì)做電腦專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，從而更好地發(fā)揮崗頂、石牌一帶電腦行業(yè)成行成市的特點(diǎn)。
在裙樓設(shè)計(jì)時(shí)，我們較好先確定下裙樓物業(yè)的運(yùn)作方式，是分隔建筑還是整體打通，這對(duì)以后的招商運(yùn)作關(guān)系重大。如萬(wàn)科跟沃爾瑪?shù)暮献鳎p方先確定裙樓的用途，量身定做，在建筑時(shí)就會(huì)省時(shí)省錢(qián)省力。
四、當(dāng)前裙樓物業(yè)存在的主要問(wèn)題
1、缺乏策劃，與住宅的銷(xiāo)售脫節(jié)。目前，商業(yè)裙樓往往是在住宅部分銷(xiāo)售后，再進(jìn)行策劃推廣，形成住宅和裙樓在策劃銷(xiāo)售上的脫節(jié)和滯后，既影響了裙樓自身的銷(xiāo)售，也影響了住宅的銷(xiāo)售。
2、空置率高，供求很不平衡。造成高空置率的主要原因是發(fā)展商運(yùn)作項(xiàng)目的時(shí)候比較盲目，很多發(fā)展商從“人有我有”和高回報(bào)的角度出發(fā)，缺乏商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境考慮不足，往往是項(xiàng)目做出來(lái)了再去找市場(chǎng)，而不是有針對(duì)性地設(shè)計(jì)商場(chǎng)的規(guī)模、大小、用途等，一段時(shí)間凡住宅必有商業(yè)裙樓，導(dǎo)致商業(yè)裙樓大量出現(xiàn)，商業(yè)裙樓高空置率成為困擾發(fā)展商一個(gè)大難題。
五、裙樓物業(yè)的功能定位和主題定位
要確定裙樓物業(yè)的主題，必須先考慮到裙樓的功能定位：補(bǔ)缺型還是主驅(qū)型。裙樓作為整棟建筑的一部分，必須與建筑的其他部分（塔樓）協(xié)調(diào)共處。裙樓在整棟建筑中的作用，不外乎或是作為塔樓功能的補(bǔ)充，為塔樓的業(yè)主服務(wù)-----即補(bǔ)缺型；或是作為一個(gè)引力源，在她周?chē)纬梢粋€(gè)強(qiáng)大的磁場(chǎng)，從而帶動(dòng)塔樓的租售-----即主驅(qū)型。如果裙樓和塔樓缺乏內(nèi)在的關(guān)聯(lián)，則整棟樓的投資效益必不能發(fā)揮到。但究竟選擇補(bǔ)缺還是主驅(qū)，要根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)、周?chē)h(huán)境及政策導(dǎo)向等因素綜合考慮。
目前的商業(yè)裙樓以補(bǔ)缺型為主。如商住兩用的裙樓，常常做成超市或餐飲店或會(huì)所等，優(yōu)先彌補(bǔ)物業(yè)自身配套和周邊配套的空缺或不足，為住宅的銷(xiāo)售服務(wù)，成為提升樓盤(pán)附加值的賣(mài)點(diǎn)。而主驅(qū)功能的裙樓，常常做成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、展覽或主題商鋪，吸引投資者的進(jìn)入，聚集人氣財(cái)氣，造成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，塔樓的銷(xiāo)售也就水到渠成。
在確定了裙樓的功能定位后，還要對(duì)裙樓物業(yè)進(jìn)行主題定位。裙樓的主題定位需要注意以下幾個(gè)方面：
1、地理位置。商業(yè)裙樓較重要的因素就是人流和物流。這兩個(gè)要素具備了，項(xiàng)目就成功了一半。如果地處繁華的商業(yè)地段，擁有良好的商業(yè)氣氛，項(xiàng)目本身的商業(yè)價(jià)值較高，則在商業(yè)定位上的選擇范圍較廣，可以是以大型的商場(chǎng)為主的商業(yè)形態(tài)，規(guī)模較大。若該片區(qū)不具備商業(yè)氣氛，定位上應(yīng)是以滿足居民的基本生活需要為主。
2、周邊配套。要根據(jù)小區(qū)自身和周邊（以1000米作為考察范圍）物業(yè)的配套情況綜合考慮采用何種較佳的商業(yè)形態(tài)，以免同附近商業(yè)形成近距離競(jìng)爭(zhēng)。一般以小型商鋪為主。
3、裙樓自身規(guī)模。若裙樓自身的規(guī)模較大，可以考慮統(tǒng)一規(guī)劃成大規(guī)模的主題式、倉(cāng)儲(chǔ)式商業(yè)形態(tài)。例如沃爾瑪都選在集中規(guī)模的小區(qū)內(nèi)；反之，應(yīng)以隨意性的小店面為主。
4、輻射范圍內(nèi)的人流量。商業(yè)形態(tài)的確定，很大程度上依賴于以該項(xiàng)目為的輻射范圍內(nèi)（以500米作為考察范圍）的人流量，并以此決定超市或商場(chǎng)的規(guī)模大小。
5、項(xiàng)目定位檔次。如果住宅定位較高，相應(yīng)的商業(yè)裙樓也要提高端次。萬(wàn)科金色家園的商業(yè)裙樓的消費(fèi)檔次與住宅一樣都中高收入的白領(lǐng)；而擁有一般消費(fèi)群體的士多店則集中在普通檔次的物業(yè)中。
6、業(yè)主的消費(fèi)取向?？梢园堰x擇商家的主動(dòng)權(quán)掌握在業(yè)主手中，讓業(yè)主擇優(yōu)選擇自己較滿意的商家，形成良好的商業(yè)氛圍，程度上滿足業(yè)主的需要。
7、物業(yè)自身類(lèi)型。物業(yè)定位是商住兩用樓，則裙樓的商業(yè)形態(tài)選擇應(yīng)保證住宅居民的日常生活需求；若為高尚寫(xiě)字樓，裙樓可以設(shè)商場(chǎng)、娛樂(lè)設(shè)施、酒店等以服務(wù)為主的商業(yè)形態(tài)。眾多的酒樓、娛樂(lè)場(chǎng)所包圍寫(xiě)字樓就是這個(gè)原因。
　　為了使定位更加明確化，尚需要從不同角度對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行具體的界定：
1、身份識(shí)別。目標(biāo)客戶的可能取向及其占的比例。
2、區(qū)域識(shí)別。目前客戶存在的區(qū)域以及該區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣和商業(yè)規(guī)模、氣氛。
3、購(gòu)購(gòu)力識(shí)別。可機(jī)動(dòng)支配款項(xiàng)的來(lái)源、時(shí)間、地點(diǎn)及其比例數(shù)額。
4、購(gòu)購(gòu)目的識(shí)別。購(gòu)購(gòu)目的是為了投資、自經(jīng)營(yíng)、炒賣(mài)，還是轉(zhuǎn)租，目的不同，要求也不同。

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