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城市綜合體的商業(yè)產(chǎn)品定位分析與建議
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1006 次
城市綜合體的商業(yè)產(chǎn)品定位分析與建議
定位是項(xiàng)目開發(fā)中較重要的環(huán)節(jié),尤其是城市綜合體項(xiàng)目,它決定項(xiàng)目的發(fā)展方向、開發(fā)節(jié)奏、營(yíng)銷策略、效益水平,為項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)策略、資源整合、營(yíng)銷規(guī)劃工作提供依據(jù)。城市綜合體項(xiàng)目的定位主要包括項(xiàng)目形象定位、項(xiàng)目功能定位、項(xiàng)目客戶定位。因?yàn)榫C合體項(xiàng)目的功能復(fù)合,也就造成了綜合體的定位工作變的復(fù)雜而復(fù)合,這里先說說商業(yè)業(yè)態(tài)的定位方法與技術(shù)。
根據(jù)城市綜合體所在城市中的區(qū)域位置,獨(dú)特的主題理念是其靈魂,城市綜合體主題策劃是一個(gè)系統(tǒng)工程。在信息化社會(huì),消費(fèi)者的消費(fèi)方式發(fā)生了很大變化,商務(wù)、休閑、購物的多元化,個(gè)性化與情感化的傾向越來越明顯。因此,根據(jù)不同物業(yè)消費(fèi)者的不同需要、消費(fèi)心理特點(diǎn)、區(qū)域文化,參考不同功能的不同特質(zhì),確定城市綜合體的主題定位,而后在空間處理、環(huán)境塑造、形象定位,與城市綜合體內(nèi)外的有機(jī)聯(lián)系方式等方面對(duì)城市綜合體進(jìn)行一致性表現(xiàn),使其真正起到城市文化的作用。
城市綜合體定位包括整體定位、檔次定位、市場(chǎng)形象定位及其中各類物業(yè)的定位,例如商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)、業(yè)種、功能和經(jīng)營(yíng)主題等。
根據(jù)城市綜合體所在城市的城市定位和所在片區(qū)的片區(qū)定位,通過市場(chǎng)分析和城市綜合體所應(yīng)承擔(dān)的城市功能,先行確定其整體定位,確定該城市綜合體是以商務(wù)為主,還是商業(yè)為主,或是居住為其主導(dǎo)功能。
例如,英國(guó)倫敦碼頭區(qū)再造項(xiàng)目所處城市倫敦,是國(guó)際大城市,在國(guó)際金融業(yè)具有巨大影響力,因此,碼頭區(qū)再造項(xiàng)目定位為國(guó)際金融、商務(wù)商業(yè)區(qū)。在城市綜合體整體定位的前提下,開展綜合體各類物業(yè)的定位。零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。
天津的較“?!钡木C合體項(xiàng)目——津?yàn)硰V場(chǎng)現(xiàn)如今就遇到了整體定位的問題,離開了戴市長(zhǎng)的金融城區(qū)域定位,這個(gè)項(xiàng)目似乎一直沒有找到感覺,零散的商業(yè)和多層的商務(wù)不商務(wù)、商住不商住的建筑混搭在一起,除了兩個(gè)電玩城在某個(gè)時(shí)間人滿為患以外,其余商鋪開業(yè)快半年了,都是店家服務(wù)員大眼瞪小眼,老板急紅眼。整體定位的缺失,決定綜合體項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成敗。并且,更有甚者,只要有高端專業(yè)一來視察,這里又?jǐn)嘟挥纸鋰?yán)的。這幾天更厲害,街道主入口處赫然出現(xiàn)了門崗、護(hù)欄、電動(dòng)升降攔車桿,好家伙,比坐擁園林、住宅小區(qū)戒備還要森嚴(yán),這商業(yè),還能賣啥?
按照國(guó)家商務(wù)部發(fā)布的零售業(yè)的業(yè)態(tài)劃分,零售業(yè)主要有百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、倉儲(chǔ)式商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、專賣店、購物等17個(gè)類別。零售業(yè)態(tài)的分類依據(jù)主要是零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)功能等。商業(yè)業(yè)態(tài)需要對(duì)城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)有定性的判斷,才能確定終端市場(chǎng)可測(cè)量、經(jīng)濟(jì)效益可支撐、差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略。
按照國(guó)際通行的商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)、業(yè)種分布規(guī)律,商業(yè)占 30-35%,餐飲企業(yè)占20-25%,休閑、娛樂、酒店、服務(wù)等占30-40%,此種商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的分配比例較為合理、后期經(jīng)營(yíng)較易獲利。但是根據(jù)具體項(xiàng)目的不同情況和運(yùn)作時(shí)期,需要做相應(yīng)調(diào)整。例如,華潤(rùn)萬象城一般在剛開業(yè)初期,將餐飲的比例提高,以吸引人氣。
另外,參考國(guó)外成功的綜合體布局,通常圍繞峰值地價(jià)交叉點(diǎn)的內(nèi)部區(qū)一般是商店、銀行及商務(wù)辦公區(qū),而商業(yè)部分主要業(yè)種是:百貨店、服裝店、銀行、藥店、餐館、專門商店。
城市綜合體商業(yè)部分定位要充分考慮日后的共享和互動(dòng)空間,從項(xiàng)目整體定位角度,考慮商業(yè)的經(jīng)營(yíng)需求,為擴(kuò)充商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)城市文化、時(shí)尚的影響力,留足空間,使綜合體一定成為全年24公里的城市心臟和時(shí)尚基地。例如:新天地在經(jīng)營(yíng)管理上,注重文化活動(dòng)引導(dǎo),通過人氣聚積財(cái)富。國(guó)際模特兒大賽、時(shí)裝表演、日本鬼太鼓座表演、影星的電影新聞發(fā)布會(huì)等時(shí)尚文化活動(dòng),紛紛選擇在上海新天地登場(chǎng)亮相。
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