房地產(chǎn)泡沫制造者，不僅是被利益驅(qū)動(dòng)的開(kāi)發(fā)商，還有“雁過(guò)拔毛”的代理商.其實(shí)我們自己，在紛繁的現(xiàn)象面前，也在扮演著容易蠢動(dòng)的角色

購(gòu)房，如同一場(chǎng)戰(zhàn)斗

眩目燈光、激情音樂(lè)，售樓現(xiàn)場(chǎng)人聲鼎沸，好不熱鬧。銷(xiāo)售主管“恭喜簽約”、“掌聲感謝”的高亢話語(yǔ)不時(shí)從麥克風(fēng)中傳出，無(wú)論是售樓人員還是購(gòu)房者仿佛都進(jìn)入了 的備戰(zhàn)狀態(tài)，每幾時(shí)辰就有一套單元被出售，惹得后來(lái)者隨時(shí)準(zhǔn)備發(fā)力，以搶得購(gòu)房先機(jī)。

從1990年代起，港臺(tái)流行的開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)方式就開(kāi)始傳入內(nèi)地。90年代后期，上海的房產(chǎn)銷(xiāo)售呈現(xiàn)了的牛勢(shì)狀態(tài)，這種開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)方式也愈演愈烈，廣為沿用。開(kāi)盤(pán)前夕，開(kāi)發(fā)商將有購(gòu)購(gòu)意向的客戶統(tǒng)統(tǒng)登記在冊(cè)，待到開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，召集所有預(yù)約客戶前來(lái)售樓處集中簽約，如果預(yù)約客戶較多，還需分時(shí)分批，排隊(duì)等候簽訂預(yù)售合同、繳付房款。

在這一片忙碌的人群中，有不少客戶是手拿當(dāng)天報(bào)紙廣告次來(lái)到售樓處，本想趁著開(kāi)盤(pán)日仔細(xì)察看、認(rèn)真研究，然后再?zèng)Q定是否購(gòu)購(gòu)該住宅。不想售樓處、樣板房、工地現(xiàn)場(chǎng)到處都是準(zhǔn)備購(gòu)房的客戶，簽約聲此起彼伏，也許客戶中意的單元已有人捷足先登，也許售樓處內(nèi)多組客戶同時(shí)看中同一套單元，所有跡象都表明：這是一幢值得購(gòu)購(gòu)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，許多人已經(jīng)購(gòu)購(gòu)，更多人正在準(zhǔn)備，不由得你不心動(dòng)。在從眾心理的驅(qū)使下，外加銷(xiāo)售人員嫻熟而專業(yè)的售樓技巧，不少人初次看房就購(gòu)下了住房。

如今，房產(chǎn)價(jià)格牛氣不減，無(wú)論購(gòu)下的住宅是否符合自家需求，是否有缺憾，所有的不如意都會(huì)被攀升的房?jī)r(jià)所掩蓋，于是在一片利好聲中皆大歡喜。

為了帶動(dòng)更多客戶購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商不惜花費(fèi)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日造勢(shì)作秀。購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)的客戶無(wú)意中既充當(dāng)了演員又充當(dāng)了觀眾，間接地引導(dǎo)了那些對(duì)樓盤(pán)特點(diǎn)尚未了解清楚的客戶跟風(fēng)購(gòu)房，為開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)起了推波助瀾的作用。

銷(xiāo)售控制的真相

每當(dāng)購(gòu)房者去售樓處看中某套住宅希望進(jìn)一步洽談時(shí)，現(xiàn)今售樓處流行的做法是：銷(xiāo)售人員沖著銷(xiāo)售柜臺(tái)大叫一聲：“請(qǐng)問(wèn)柜臺(tái)，×層×單元是否可以介紹？”柜臺(tái)內(nèi)的銷(xiāo)售主管也是大聲呼應(yīng)“可以介紹”或者“已經(jīng)出售”，這種通行的做法被業(yè)內(nèi)人士稱作為銷(xiāo)售控制，俗稱“銷(xiāo)控”。售樓處顯眼的位置也會(huì)懸掛相對(duì)應(yīng)的“銷(xiāo)控表”，表上貼滿了已經(jīng)出售或尚未出售的各種標(biāo)記。然而事實(shí)真的如同“銷(xiāo)控”所介紹的那樣嗎？

另外，我們經(jīng)常能在房產(chǎn)尾盤(pán)的銷(xiāo)售廣告中看到如下字樣：隆重推出精品保留單元。如果那些保留單元只是賣(mài)剩的落市貨，那么這則廣告是否有欺騙受眾的嫌疑；如果那些保留單元真的是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商珍藏的精品，那么當(dāng)初所謂的“銷(xiāo)控”是否隱瞞了事實(shí)真相，將尚未出售的單元“銷(xiāo)控”為已經(jīng)出售，這對(duì)于那些購(gòu)購(gòu)在先卻無(wú)法購(gòu)到“精品保留單元”的購(gòu)房者公平嗎？

作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售代理商，自然有其“銷(xiāo)控”的理由：如果開(kāi)盤(pán)時(shí)就將所有單元公開(kāi)出售，那么銷(xiāo)售出去的樓層和單元會(huì)被打亂，一旦遇到購(gòu)購(gòu)整層或數(shù)層的大客戶就無(wú)法提供相應(yīng)的物業(yè)，損失是顯而易見(jiàn)的；如果不順著開(kāi)盤(pán)旺銷(xiāo)的氣勢(shì)推銷(xiāo)條件相對(duì)較差的單元，這些單元就真的可能成為落市貨，到那時(shí)再推銷(xiāo)這些單元，價(jià)格也許會(huì)往下走，樓盤(pán)的形象也會(huì)大打折扣。反之，如果到那時(shí)推銷(xiāo)的是“精品保留單元“，那么價(jià)格還可能往上走，整個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售可謂圓滿成功。在房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格節(jié)節(jié)走高的今天，這種銷(xiāo)售價(jià)格不斷上調(diào)的“銷(xiāo)控”對(duì)開(kāi)發(fā)商和代理公司而言，似乎可稱得上是雙贏。

在業(yè)內(nèi)，“銷(xiāo)控”行為其實(shí)已是公開(kāi)的秘密，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售代理商彼此都是心知肚明，惟獨(dú)隱瞞了誠(chéng)心購(gòu)房的購(gòu)房者。購(gòu)房畢竟不同于購(gòu)購(gòu)其他日用品，不滿意可以再購(gòu)。

不少購(gòu)房者購(gòu)房已經(jīng)傾其所有，如果他們中意的單元恰巧成了“精品保留單元”，而不得不退而求其次，那么他們的利益是否受到了侵犯；如果他們后來(lái)得知了事實(shí)真相，是否可以討回應(yīng)有的公道呢?

行業(yè)流行病形成中

日前筆者應(yīng)一位讀者的邀請(qǐng)，參觀了他購(gòu)置的新居。這是一戶三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的高層住宅，房型緊湊方正，可是待細(xì)細(xì)一瞧，卻發(fā)現(xiàn)三間臥室都過(guò)小，主臥室僅10平方米，其余每間都小于10平方米，臥室家具難以安置周全，業(yè)主大嘆苦經(jīng)：“沒(méi)想到如今購(gòu)了新居還要螺絲殼里做道場(chǎng)?！?br />
原來(lái)，開(kāi)發(fā)商為了追求視覺(jué)效果的“高”，推出了小面積三房?jī)蓮d，各種功能面面俱到，惟獨(dú)減少了臥室占用的面積。由于總面積的減少，房屋的總價(jià)也相應(yīng)地降低，迎合了大多數(shù)購(gòu)房者“花較少錢(qián)，住較大房”的心理。此房一經(jīng)推出，隨即得到小康家庭的青睞。待業(yè)主入住后，才發(fā)現(xiàn)諸多使用不便。

如今房子好銷(xiāo)，購(gòu)房者購(gòu)的大多是期房，憑房型圖、樣板房看效果，跟著感覺(jué)付定金。有些開(kāi)發(fā)商正是抓住了購(gòu)房者的這種習(xí)慣消費(fèi)方式，過(guò)度包裝產(chǎn)品形象，誤導(dǎo)了購(gòu)房者，致使其購(gòu)入了不符自家需求的住宅。

有的開(kāi)發(fā)商在房型配置圖上花費(fèi)了不少心思，分明才10平方米不到的房間，可是家具配備一應(yīng)俱全，大床改為小床，大櫥改為小櫥，各種家具畫(huà)滿了一房間，讓購(gòu)房者充分體會(huì)到物盡其用的感覺(jué)。

在樣板房的建造上有些開(kāi)發(fā)商更是動(dòng)足了腦筋，要么悄悄隱去了本該下垂的梁，要么用普通的隔板替代了厚實(shí)的承重墻，致使樣板房的使用面積與所購(gòu)房屋相同，但室內(nèi)面積卻比實(shí)際得到的室內(nèi)面積大不少，再配以豪華的裝飾、昂貴的家具、絢麗的燈光，著實(shí)讓購(gòu)房者動(dòng)心。待到房屋交付使用時(shí)，原先放大了的樣板房卻早已不復(fù)存在，善良的購(gòu)房者只能懷疑自己當(dāng)初的感覺(jué)，可終究于事無(wú)補(bǔ)。

不規(guī)范的作業(yè)流程正在成為了行業(yè)的流行病癥。雖然房地產(chǎn)法律法規(guī)正在不斷地修正完善中，但依然無(wú)法涵蓋房產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中的所有細(xì)節(jié)。研讀了開(kāi)發(fā)商和代理商們的“售樓心經(jīng)”，消費(fèi)者頭先自己要穩(wěn)住陣腳，不能在一開(kāi)始就在心理上“敗”給了他們———開(kāi)發(fā)商和代理商們，如果購(gòu)房現(xiàn)在已經(jīng)被渲染成一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的話。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！