一個(gè)月前，有著近十年炒房經(jīng)驗(yàn)的溫州人王先生，就與跟著他一起投資的幾個(gè)朋友商定，近期將去珠?？捶浚瑢ふ曳渴械耐顿Y機(jī)會(huì)。然而，出臺(tái)不久的房貸新政打亂了他們的計(jì)劃，“主要是成員意見出現(xiàn)了分歧，多數(shù)人選擇觀望?！?/P>

　　王先生說，他的投資圈，主要由溫州的企業(yè)主、商人和房產(chǎn)中介人士構(gòu)成，每人手握資金從幾百萬元到幾千萬元不等，“像我們這樣的投資團(tuán)體，在溫州民間有很多?！彼f，除個(gè)別炒家急于出貨外，大多數(shù)溫州炒家并未大規(guī)模拋售房子。

　　他的判斷是，去年至今房?jī)r(jià)一路狂漲，他們也覺得這很不正常，對(duì)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控也有預(yù)感。

　　“但為什么我們還是去購(gòu)房子？只因民間資本太多，土地財(cái)政未變?！蓖蹩偨Y(jié)說。

　　較近，一些溫州酒店會(huì)議室密集召開了多場(chǎng)投資講座，主題大都圍繞面對(duì)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，民間資本如何應(yīng)對(duì)。

　　購(gòu)或賣

　　也就在一個(gè)月前，中國(guó)各地房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)之時(shí)，溫州市民劉先生的妻子決定將手頭的期房加價(jià)200萬元轉(zhuǎn)手，但劉先生不同意。等房貸新政出臺(tái)后，妻子打電話給中介說愿意賣，沒想到中介公司的人說：當(dāng)時(shí)催你，你不賣，現(xiàn)在還要加價(jià)200萬元，是不是酒喝多了？電話一掛，夫妻兩人就開始互相埋怨。

　　劉氏夫婦的這種投資心態(tài)，正是一部分溫州炒房者的寫照。在溫州，活躍著這樣一批投資人，他們既不是企業(yè)主，也不是商人，平時(shí)在機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、房地產(chǎn)中介上班，利用一些關(guān)系從各地開發(fā)商手中拿到期房，再加價(jià)轉(zhuǎn)手獲利。這些人往往會(huì)形成一股投資風(fēng)潮。

　　房貸新政出臺(tái)天，溫州市區(qū)某高端樓盤推出272套房源。與之前蜂擁?yè)屘?hào)、炒家云集不同，當(dāng)天報(bào)名參加搖號(hào)有90多人，較后有一半購(gòu)房者選擇放棄，只有49人購(gòu)購(gòu)房子。這說明在房貸新政的影響下，一些溫州炒房者意見開始出現(xiàn)分歧。與此同時(shí)，一些溫州炒房者參加各種投資講座的次數(shù)在明顯增多，他們現(xiàn)在需要去咨詢一些 炒房者和業(yè)界專家的意見，來證實(shí)自己的判斷。

　　大家較為關(guān)心的問題是，房貸政策對(duì)樓市影響有多大？怎么去應(yīng)對(duì)？

　　“與之前溫州全民炒房不同，去年年底至今的溫州炒房者，主力軍是一些企業(yè)主和商人?！蓖跸壬f，房貸新政前幾天，他們?cè)诤贾菹律迟?gòu)了10套房子，其中企業(yè)主購(gòu)了4套，華僑購(gòu)了4套，房產(chǎn)中介人士購(gòu)了2套。他們當(dāng)時(shí)的判斷是，連接下沙的杭州**1號(hào)線明后年開通，城郊時(shí)空距離縮短，增值保值的空間比較明顯。

　　“他們也在觀望，但沒有慌張?！蓖跸壬f，這些企業(yè)主要來自眼鏡、鞋革、服裝、打火機(jī)等各個(gè)輕工行業(yè)，有的早在本世紀(jì)初就已投資房地產(chǎn)，今年一季度他們?cè)诜康禺a(chǎn)投資上達(dá)到較高峰。“他們一直擔(dān)憂，在通脹壓力下，手里的錢如何達(dá)到增值保值目的。房地產(chǎn)依然是投資的頭選?！?/P>

　　與以往不同，這輪房?jī)r(jià)高漲中，頻頻出現(xiàn)華僑身影。

　　在王的團(tuán)隊(duì)中，一位西班牙華僑黃先生說，受金融危機(jī)影響，馬德里失業(yè)率高達(dá)兩位數(shù)，很多華人餐館、商店紛紛關(guān)門停業(yè)，他們只能回籠資金回國(guó)尋找投資機(jī)會(huì)。類似黃先生的情況在其他國(guó)家的華僑中也不鮮見。在海外市場(chǎng)尚未完全復(fù)蘇的情況下，這些商人并不會(huì)輕易去抄底海外資產(chǎn)，反而在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)一路高漲帶動(dòng)下，熱錢紛紛回流國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　一些房產(chǎn)中介反映，房貸新政后，溫州商品房成交量明顯下降，但房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度還不大，說明購(gòu)賣雙方都在觀望。王說自己并不擔(dān)心，“房?jī)r(jià)不會(huì)跌到哪里去?！彼f。他現(xiàn)在手里還有四五套房子，其中兩套是2007年以1.8萬元/平方米購(gòu)進(jìn)的，如今已漲到3.2萬元/平方米，“即便房?jī)r(jià)跌了30%，我還有25%的率，怕什么！”

　　王先生較近接到多個(gè)中介電話，與以前漫天要價(jià)不同，中介人員開始用一種試探性口吻告訴他，房東愿意降價(jià)出售。但也有中介明確表示，個(gè)別豪宅還稍有提價(jià)。

　　王先生說，房貸新政嚴(yán)格限制異地購(gòu)房，對(duì)溫州炒房者影響。他的判斷是，由外來資金支撐的北京、上海等大城市房?jī)r(jià)，肯定會(huì)下降；民間資金充裕的二三線城市，其房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)相對(duì)小一些。王先生認(rèn)為，僅憑現(xiàn)有的房貸政策，市場(chǎng)消化只要3個(gè)月時(shí)間，“我現(xiàn)在較關(guān)心的是，、地方還會(huì)出臺(tái)什么政策，政策出臺(tái)節(jié)奏、力度怎么樣?！?/P>

　　潛伏或轉(zhuǎn)向

　　房貸新政前夕，王先生和投資團(tuán)成員商議，計(jì)劃去二三線城市尋找炒房機(jī)會(huì)。但鑒于目前正處于政策的風(fēng)口浪尖，這個(gè)計(jì)劃只能推遲，具體什么時(shí)候去看房，要根據(jù)市場(chǎng)變化來定。

　　王先生說，炒房已成為溫州民資釋放的主要渠道。據(jù)介紹，今年以來，溫州個(gè)人貸款數(shù)量高于企業(yè)貸款，其中相當(dāng)部分是個(gè)人房貸。另外，今年以來，溫州金融機(jī)構(gòu)存款總量一直出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這從一個(gè)側(cè)面可以看出，集結(jié)在樓市的溫州民資，還未出現(xiàn)大規(guī)模撤離跡象。

　　“不購(gòu)房，那我去干什么？”王先生說。

　　王先生說，十幾年來，即便在國(guó)家多次房地產(chǎn)調(diào)控下，溫州房?jī)r(jià)仍然以每年平均30%的速度在增長(zhǎng)，“世界上找不到一個(gè)行業(yè)，能像溫州的房?jī)r(jià)這樣，在十幾年時(shí)間里保持30%的高增長(zhǎng)。”于是，很多溫州企業(yè)主不再眷戀實(shí)業(yè)，紛紛進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或者房產(chǎn)投資。

　　據(jù)了解，目前溫州民間資本主要集中在實(shí)業(yè)、銀行、房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)四大領(lǐng)域。但做實(shí)業(yè)利潤(rùn)很薄，風(fēng)險(xiǎn)和壓力很大，很多企業(yè)主不再加大投資。而在通脹預(yù)期下，他們又不會(huì)把錢放在銀行，也不敢進(jìn)入變幻莫測(cè)的股市，房地產(chǎn)成為主要投資渠道。據(jù)了解，較能反映工業(yè)景氣程度的溫州市廠房出租價(jià)格，從2007年較高時(shí)的25元/平米左右一路下降至目前的個(gè)位數(shù)。

　　一位知情人士透露，目前溫州已形成7個(gè)由實(shí)體企業(yè)支撐的房地產(chǎn)公司，“每個(gè)公司資金規(guī)模在30億元以上，主要股東來自服裝、鞋革、五金等行業(yè)?！?/P>

　　一位溫州五金企業(yè)負(fù)責(zé)人夏先生說，2007年他聯(lián)合幾位企業(yè)主與開發(fā)商成立了房地產(chǎn)公司，目前該公司已在溫州拿地多塊。企業(yè)負(fù)責(zé)出資，開發(fā)商負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，“這些投資主要為企業(yè)自有資金，也有部分來自銀行貸款。今后房產(chǎn)公司如要增資，我們也會(huì)繼續(xù)加大投入?！?/P>

　　“實(shí)業(yè)遭冷落，炒房受追捧，這種現(xiàn)象很不正常，溫州得病了?！币晃粶刂萁?jīng)濟(jì)研究人士說，目前只有30%的溫州民間資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，65%則流向了樓市和股市。據(jù)溫州有關(guān)部門匡算，2008年民間資本有6000億元。也有人認(rèn)為，現(xiàn)在溫州民資有7500億元。

　　一位溫州大型房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人說，溫州民資進(jìn)入樓市至少有上千億元，同時(shí)撬動(dòng)了更多的銀行貸款，“按一套房子200萬元計(jì)算，溫州炒家至少可以撬動(dòng)全國(guó)10萬套房子?！?/P>

　　“我們看好房地產(chǎn)的 ‘發(fā)展前景’，”夏先生說，其中較主要、較關(guān)鍵的兩點(diǎn)理由是：土地財(cái)政未變，人民幣太多，這只能促使中國(guó)房?jī)r(jià)越漲越高。

　　一位溫州 炒房者陳先生說，在民間資本投資乏力下，龐大的貨幣必然會(huì)大量涌向房地產(chǎn)。“在房貸新政下，樓市會(huì)進(jìn)入觀望狀態(tài)，民間資金將進(jìn)入潛伏期，導(dǎo)致銀行為貸款發(fā)愁。”較近，陳先生接到十幾個(gè)中介電話，希望他用房子抵押去銀行貸款，繼續(xù)購(gòu)房。

　　陳先生說，經(jīng)過3個(gè)月觀察期后，如果通脹預(yù)期強(qiáng)，民間資金還極有可能流向樓市，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲；如果通脹預(yù)期弱，那么房?jī)r(jià)將會(huì)下降。但他周邊朋友多數(shù)認(rèn)為，今后一段時(shí)間通脹預(yù)期很強(qiáng)，所以房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。

　　陳先生說，一旦樓市受阻，一部分民間資金極有可能流向股市。一位溫州銀行界人士說，哪個(gè)投資領(lǐng)域較安逸、收益率較豐富、門檻較低，民間資本就會(huì)涌向哪里。在樓市降溫的情況下，溫州民間資本今后可能會(huì)更多地轉(zhuǎn)向礦產(chǎn)資源，以及黃金和股市等領(lǐng)域。

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