解析商業(yè)地產(chǎn)策劃之旅游地產(chǎn)

一. 旅游地產(chǎn)的界定
 
　　隨著人們收入水平的提高，可自由支配時間的增多，一個休閑時代正在來臨。5+2的生活工作方式，三個黃金假期，不同程度的帶薪休假，坐擁車的普及，高速公路網(wǎng)的建設(shè)，時尚的假日消費，人們的休閑需求不斷膨脹，旅游作為休閑的一種方式，也在從單純的觀光向度假轉(zhuǎn)變，結(jié)合了旅游休閑度假與房地產(chǎn)開發(fā)的旅游房地產(chǎn)正蘊釀著新一輪旅游和地產(chǎn)經(jīng)濟的興奮點，成為中國休閑市場和房地產(chǎn)市場消費的新時尚。
 
　　休閑度假房地產(chǎn)主要是滿足城市居民短期居住，作為置業(yè)者居所的可售物業(yè)，它以滿足客戶休閑、度假或部分商務(wù)活動需求為主要功能。
 
　　從休閑、度假、旅游三者的關(guān)系來看，休閑是一個大概念，旅游是休閑的一種方式，而度假又是旅游的一種形式，同時也是休閑的一種形式?！靶蓍e房地產(chǎn)”的概念應(yīng)該大于“旅游房地產(chǎn)”，它包括休閑度假村、旅游（休閑）培訓基地、會議、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村、養(yǎng)老型酒店公寓、海景住宅、景區(qū)住宅（風格別墅）、民俗度假村、國際休閑度假、酒店公寓等旅游置業(yè)項目。
 
　　休閑度假區(qū)住宅 (別墅、度假村)，主要是房地產(chǎn)商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有和多種功能的住宅項目。如景區(qū)住宅、海景住宅、風景名勝度假村(風格別墅)、民俗度假村等旅游置業(yè)項目。
 
　　產(chǎn)權(quán)酒店是將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權(quán)。
 
　　養(yǎng)老型酒店是投資人(往往是較終消費者)，在退休前購購退休養(yǎng)老度假村的某一個單位。委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。管理期間將獲取一定的，一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購再出售，收益歸其家人所有。
 
　　高爾夫、滑雪運動度假村是在高爾夫球場、登山、滑雪等運動地附近開發(fā)的度假別墅項目。
旅游(休閑)培訓基地、國際休閑度假是具有集旅游、觀光、休閑、度假、運動健身、會議、培訓等多功能的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
 
二. 未來發(fā)展趨勢
 
　　中國休假日目前共有115天，工薪全年約有1/3時間休閑度過，未來預測學家格雷厄姆認為，休閑將是新千年經(jīng)濟發(fā)展五大推動力中的引擎，“一個以休閑為基礎(chǔ)的新社會有可能出現(xiàn)”。人們的消費觀念有了極大的轉(zhuǎn)變，健康、休閑、度假成了人們追求的時尚潮流。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)機會逐漸減少、住宅消費開始向舒適性轉(zhuǎn)移的情形下，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金必然要開辟新的領(lǐng)域，當旅游度假成為一種時尚之后，集山水景觀、休閑度假為一體的度假社區(qū)也將隨之應(yīng)運而生，成為新的房地產(chǎn)開發(fā)熱點。
 
　　1 ．建筑形態(tài)：低層建筑為未來市場發(fā)展的主流產(chǎn)品，電梯公寓在局部區(qū)域?qū)⒌玫捷^大的發(fā)展，多層項目反而處于未來發(fā)展的尷尬境地。低層建筑（別墅）目前在市場供應(yīng)方面占完全的主力，該類項目平均銷售率達到85％以上，為郊區(qū)物業(yè)市場的主力產(chǎn)品。
 
　　2. 戶型面積：適合全家居住的居家型戶型將成為市場主流產(chǎn)品。目前市場供應(yīng)戶型主要為一房或兩房的經(jīng)濟型戶型，主要針對部分客戶假期休閑或養(yǎng)老居住使用；但是潛在客戶需求量較大的戶型面積集中在150-200㎡之間，該類戶型既適合客戶全家短期居住，也可滿足客戶部分的商務(wù)功能或接待功能等。
 
　　3. 房產(chǎn)價格：休閑度假房地產(chǎn)的發(fā)展前景以及投資價值將促使該類物業(yè)的市場價值不斷攀升，銷售價格有上升的趨勢。目前各類物業(yè)的銷售均價在3000元/㎡左右，與部分郊區(qū)的住宅價格接近，同時其價格遠遠低于目前市區(qū)的住宅銷售價格；不能完全體現(xiàn)該類物業(yè)的人文景觀獨有性以及其風景旅游區(qū)的稀有性。近期市場供應(yīng)產(chǎn)品的價格呈上升趨勢；同時在未來潛在客戶的接受程度內(nèi)其可接受單價在3000元/㎡以上；根據(jù)客戶普遍存在的購低心理，該價格可發(fā)展空間仍很大。
 
　　4. 房產(chǎn)特色：樓盤的個性化以及主題概念的要求更加明顯。休閑度假型物業(yè)不在于滿足基本居住需求，而是一種生活品質(zhì)提升和個性化的體現(xiàn)，因此對項目本身的主題概念要求會更加明顯。目前市場供應(yīng)的產(chǎn)品中與當?shù)匚幕?、歷史風情、地方特色等的結(jié)合能力均較差，難以成為景點建筑，未來開發(fā)的產(chǎn)品應(yīng)該在此方面作出努力。
 
三. 旅游地產(chǎn)市場結(jié)論

　　1. 重慶旅游地產(chǎn)市場結(jié)論
　　總量：重慶旅游地產(chǎn)起步較晚，這與重慶的道路建設(shè)、坐擁車的擁有量、中產(chǎn)的較晚形成密切相關(guān)。
　　代表項目：早期的以“海蘭云天”，近期以“仙山流云”、“九里香堤”“東方山水”為代表。
　　旅游資源：可供挖掘的旅游資源較多，如仙女山、長壽湖、四面山、金佛山、武陵山等。
　　建筑形態(tài)：多層花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、獨棟別墅為主。
　　景觀需求：結(jié)合景區(qū)特色，以生態(tài)自然為主。
　　建筑風格：以現(xiàn)代風格、歐式風格為主，對中式傳統(tǒng)民居風格沒有特別的喜好。
　　戶型：單間配套、一房一廳特別受歡迎，一般推出即售罄，面積在100M2~150M2的小型聯(lián)排別墅也相對好銷。
　　價格：主城1公里車程以內(nèi)的物業(yè)，套內(nèi)價格約3900~4800元/M2，2~3公里車程的物業(yè)，套內(nèi)價格約3000元/M2。
 
　　2. 全國(成都為代表)旅游地產(chǎn)市場結(jié)論
　　總量：成都旅游地產(chǎn)起步較早，這與成都人崇尚“休閑文化”及成都作為全國代表性的“休閑文化之都”的定位密不可分。也與成都的道路建設(shè)、坐擁車的擁有量、中產(chǎn)的較早形成密切相關(guān)。
　　代表項目：早期的以“芙蓉古城B區(qū)”，近期以“天下青城”、“芙蓉青城”、“上善棲”等為代表。
　　旅游資源：都江堰、青城山一帶、溫江等已很成熟，下一步為龍泉、大邑縣以及成都市新規(guī)劃的蒲江以及新津區(qū)域。
　　建筑形態(tài)：多層花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、獨棟別墅為主。
　　景觀需求：結(jié)合景區(qū)特色，以生態(tài)自然為主。結(jié)合建筑風格，傳統(tǒng)文化園林風格也較多。
　　建筑風格：以中式傳統(tǒng)民居風格為主，這給成都的傳統(tǒng)文化底蘊較深有關(guān)。
　　戶型：單間配套、一房一廳特別受歡迎，一般推出即售罄，面積在100M2~150M2的小型聯(lián)排別墅也相對好銷。
　　價格：城區(qū)1公里車程以內(nèi)的物業(yè)，高端的建面價格約6000~8000元/M2，中端的建面價格約3000~4000元/M2。
 
3. 全國(杭州為代表)旅游地產(chǎn)市場結(jié)論
　　總量：杭州旅游地產(chǎn)起步較早，這與杭州的道路建設(shè)、坐擁車的擁有量、中產(chǎn)的較早形成及作為全國代表性的“休閑之都”的定位密不可分密切相關(guān)。
　　代表項目：早期的以開元度假村、天清島度假村、鳳凰度假村、千島碧水花園等為代表。
　　旅游資源：西湖、千島湖等。
　　建筑形態(tài)：高層、小高層、多層花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、獨棟別墅都有為主。
　　景觀需求：結(jié)合景區(qū)特色，以生態(tài)自然為主。
　　建筑風格：中式、歐式、現(xiàn)代都有。
　　戶型：一房一廳特別受歡迎，面積在150M2~200M2的小型聯(lián)排別墅也相對好銷。
　　價格：城區(qū)1.5公里車程以內(nèi)的物業(yè)，高端建面價格約15000元/M2，中高端約10000元/ M2。

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