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定位：旅游地產(chǎn)必須為旅游服務

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天閱讀 1305 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

定位：旅游地產(chǎn)必須為旅游服務

云南網(wǎng)

近段時間，旅游地產(chǎn)頭腦風暴來襲，一股的博弈熱浪敲擊著漸頗涼的深秋，讓這個秋日充溢著高漲的熱情……

本周，旅游特快和云南網(wǎng)記者采訪了昆明市旅游局局長黃峻峰、昆明市建設局相關負責人、昆明風光國際旅游有限責任公司總經(jīng)理朱伯威和云南民族學院教授李興福，這幾位對旅游地產(chǎn)發(fā)展有著真知灼見的專家，有的代表行業(yè)，有的代表學術，均發(fā)表了他們的一番獨到見地，讓記者獲益不少。

高管派：突出特色多樣功能

黃峻峰昆明市旅游局局長觀點：圍繞旅游大做文章

定位：旅游地產(chǎn)必須為旅游服務

提到旅游地產(chǎn)和旅游發(fā)展的關系，黃峻峰表示，發(fā)展旅游地產(chǎn)需要整合自然環(huán)境、本土文化、名勝古跡、區(qū)域特色等各項資源。這幾年，云南旅游發(fā)展很快，旅游地產(chǎn)也有了一定規(guī)模，尤其昆明，就拿春城高爾夫來說，10年前，沒有多少人會想到它的今天，現(xiàn)在價格翻了無數(shù)倍，還有一些與旅游項目結合得很好的旅游小鎮(zhèn)及主題公園，品牌價值和影響都有了提升。

黃峻峰說，旅游地產(chǎn)一定要圍繞旅游來做文章，要緊緊扣住旅游二字，從長遠來說，旅游地產(chǎn)是為旅游服務的，反之，如要借助旅游開發(fā)地產(chǎn)，一定要先考慮到是否與旅游環(huán)境、自然生態(tài)、休閑度假等要素，甚至要看到一個地方的旅游品牌是什么樣子的，這是必要條件，同時，也是成功的頭要條件。

同時，游客量決定了一個地方的旅游地位，去年，有2700萬人來昆明旅游，現(xiàn)在，昆明的交通，包括機場建設、5到20億元的項目投資、在建的5個5酒店等等，都為昆明的旅游環(huán)境提供了一個很好的前景，那么，依附于此的旅游地產(chǎn)價值就越高，升值空間就越大。這就是旅游和地產(chǎn)相互支持、相互依賴的結果。離開旅游，搞旅游地產(chǎn)是沒有意義的，不以發(fā)展旅游為目的，而僅讓旅游做一下招牌，我們是不支持，是反對的。

活力：滿足不斷的消費群

當記者問到，大項目帶動大發(fā)展是云南旅游“二次創(chuàng)業(yè)”的發(fā)展主思路，什么樣的旅游地產(chǎn)項目才是真正能帶動云南大發(fā)展，有效促進云南旅游轉型升級的項目時，黃峻峰直言不諱。“的確，大發(fā)展需要大項目的帶動。云南旅游資源得天獨厚，以旅游發(fā)展為前提的好的旅游地產(chǎn)項目是可以促進云南旅游轉型升級的。那些成規(guī)模的、大體量的、有良好外圍環(huán)境的項目是能夠做到的，旅游地產(chǎn)要做活，要吸引人不斷地來消費也好、游玩也好，總之，要有流動的客源，如果只是提供給固定的人群，這些人群不流動，單一地擁有，對環(huán)境、對旅游都沒有好處。

黃峻峰分析道，云南各州市的旅游資源確實太豐富。有的還是稀有的、先進的、的。所以不好說哪個地方更適宜旅游地產(chǎn)，云南旅游發(fā)展速度很快，從各州市的角度來說，任何地方都發(fā)揮了各自的優(yōu)勢，找到了適合自己的發(fā)展之路，盡管這些發(fā)展都不是千篇一律，一模一樣的，但找到了自身的價值所在，抓到了自身特點，發(fā)揮出來，聚了人脈，錢脈等自然就有了。那么，這個地方很快就會變得?，F(xiàn)在，云南很多地方的旅游地產(chǎn)搞得很好，都為當?shù)氐穆糜伟l(fā)展注入了新生力量，這是云南旅游轉型升級的一個好的發(fā)展反向，了解市場，適銷對路，這產(chǎn)品就是好產(chǎn)品。

★昆明市建設局相關部門

觀點：要具備雙重特質

特質：多功能旅游地產(chǎn)能長久

不愿透露姓名的昆明市建設局相關專業(yè)表示，現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)發(fā)展得很快，昆明如此，各州市也如此。這是云南旅游近年發(fā)展的一種新的突破和必然，是一種好的方向。

其實，早在1992年就有人提到過這個概念，那時的高爾夫球場就是一個旅游地產(chǎn)項目。由于單一的球場設施是不可能滿足游客需求的，于是就依靠其周邊的度假酒店、房產(chǎn)開發(fā)等別的一些消費娛樂設施來補足，讓那些有錢、有時間的人帶更多的人來投資，甚至來開發(fā)，可以說，這對一個地方旅游的幫助是非常大的。當然，這得有個前提條件，就是這個地方的自然環(huán)境、本土文化、名勝古跡、區(qū)域特色等各項資源都應該是突出的。從字面上來講，旅游地產(chǎn)就應該先有旅游為支撐，多元化、多功能的地產(chǎn)項目才可能長久，二者是一個結合體，共同進退，不可分割。借助旅游開發(fā)地產(chǎn)，一定要先有一個景點或景區(qū)，而這個景點或景區(qū)一定是與生態(tài)、休閑等要素相關，要符合旅游的特性，這是必要的?？傊墒斓穆糜蔚禺a(chǎn)應該是和旅游一起發(fā)展，一起為人們所接受的。

開發(fā)：以環(huán)境資源為依托

投資開發(fā)旅游地產(chǎn)，需有良好的環(huán)境資源為基礎。有良好的旅游目的地為前提，較好它的旅游還搞得不錯，有一定的影響力，景區(qū)建設也還可以，那么就以旅游景區(qū)為依托，以旅游度假為目的，開發(fā)模式上實現(xiàn)旅游的吃、住、行、游、購、娛服務功能以及間接為旅游服務的房地產(chǎn)開發(fā)功能。

云南旅游的發(fā)展確實已由 “觀光型”向“休閑度假型”轉變了，這是趨勢，旅游和地產(chǎn)要相互依存，才能相互發(fā)展，但在發(fā)展過程中要注意和周邊的自然環(huán)境相適應，要在保護生態(tài)中開發(fā)和發(fā)展，要有長遠的構思和計劃，要配套發(fā)展。相信，云南旅游地產(chǎn)的發(fā)展會更加迅速。

行業(yè)派：未必要附和旅游線路

朱伯威昆明風光國際旅游有限責任公司總經(jīng)理觀點：效益復合型＋效益持續(xù)型=旅游地產(chǎn)

我想強調：什么是“旅游地產(chǎn)”。那就是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的基礎上溶入“旅游”的概念和原素。云南省委、省政府在旅游“二次創(chuàng)業(yè)”的戰(zhàn)略基礎上提出了“大項目帶動大發(fā)展”的理念，而成功的“旅游地產(chǎn)”項目往往能夠拉動當?shù)氐木C合經(jīng)濟發(fā)展。所以，我認為效益復合型＋效益持續(xù)型“旅游地產(chǎn)”才是真正帶動云南大發(fā)展，有效促進云南新的轉型升級的項目。

旅游地產(chǎn)依托一定的旅游目的地熱點或景區(qū)景點，有一定的道理但不是完全。如果有條件，旅游地產(chǎn)項目能靠近旅游線路產(chǎn)品，肯定受益于已經(jīng)形成的客源市場，但大家都向一方擁，也會形成競爭性損傷。仍然以楚雄為例，這里原來并不是什么旅游熱點市場，然而“彝人古鎮(zhèn)”項目的成功運作，特別是距昆明兩公里路程從而吸引昆明及周邊區(qū)域游客前來休閑度假的市場定位，使楚雄旅游經(jīng)濟的綜合效益得到迅速發(fā)展。這是很說明問題的，關鍵是在于選項時的科學研判。

云南旅游地產(chǎn)業(yè)雖然起步較晚，但云南旅游資源卻非常豐富，分布也非常廣闊。這些良好的，先天的條件，為云南旅游地產(chǎn)的迅速發(fā)展創(chuàng)造了優(yōu)良的基礎。但是，并不是說有良好的基礎和條件就一定能做好一個項目。而是頭先要有一個先進的觀念，還要具備一定的旅游專業(yè)認識，再以一個科學的態(tài)度和論證過程，較終形成一個有市場潛質的正確決策。

我建議立志于旅游地產(chǎn)投資的企業(yè)家們，一是關注云南旅游經(jīng)濟發(fā)展的大勢，關注省委省政府的相關戰(zhàn)略和政策，這有利于項目規(guī)模的確定；二是關注旅游資源的開發(fā)，因為任何一個地產(chǎn)的旅游資源規(guī)?；拈_發(fā)都為旅游地產(chǎn)項目的跟進蘊藏了機遇；三是關注旅游市場上客源消費需求的變化，所謂客源消費需求就是關系到旅游地產(chǎn)項目中“復合效益”的獲取的關鍵；四是在旅游地產(chǎn)項目運作起始，要有懂旅游經(jīng)濟運作的旅游專業(yè)人才的參與。這些不僅是建議，也同時是投資開發(fā)旅游地產(chǎn)所應該具備的要素。

學院派：帶動旅游發(fā)展還為時過早

李興福：云南民族大學人文學院教師觀點：發(fā)展旅游地產(chǎn)先試點再推廣

旅游地產(chǎn)依托具有吸引力的旅游熱點地區(qū)，并且要有一定的交通條件。另外，旅游地產(chǎn)帶來的是政府的稅收和投資商的利潤，征地、拆遷帶來的社會問題處理不好會導致重大社會問題。本人認為發(fā)展旅游地產(chǎn)可以提高某一旅游熱點地區(qū)的知名度，但不是推動發(fā)展旅游的發(fā)動機。旅游地產(chǎn)要成為帶動云南旅游大發(fā)展的動力為時過早。云南旅游資源具有的優(yōu)勢無非是氣候型、民族文化型和地質型三種，主要分布于滇西北、滇西南和滇東南三個片區(qū)。而這三個片區(qū)與云南旅游昆明距離遠，交通成本較高。發(fā)展旅游地產(chǎn)可能形成兩種結果，一種是炒房，導致價格攀升；另一種是購購之后閑置。

旅游地產(chǎn)投資應考慮其產(chǎn)品的類型，頭先是銷售方式，若其產(chǎn)品一次性銷售，對旅游地產(chǎn)商是有利無害，資金回收快，但與商業(yè)地產(chǎn)無異；若以租賃方式，則資金積壓時間長，減少其流動資本；其次，產(chǎn)品的檔次，云南旅游發(fā)展較好地區(qū)的接待能力都能基本滿足旅游市場需求，如果檔次定位不好，只會導致價格競爭。所以發(fā)展旅游地產(chǎn)要充分調查，進行市場細分。作為投資商，頭先是心態(tài)，旅游地產(chǎn)不是商業(yè)地產(chǎn)，不可能短時間內(nèi)全部資金回籠；其次，應該考慮到諸多可能出現(xiàn)的不利因素，然后制訂對策。

旅游地產(chǎn)發(fā)展應結合云南各州市各自的旅游資源優(yōu)勢，主要是其旅游資源的稀缺程度決定。因為旅游地產(chǎn)投資大，同時商家的要求要高于一般地產(chǎn)商，勢必造成價格的提高。旅游產(chǎn)品屬于需求彈性較大的產(chǎn)品，過高價格會使?jié)撛谙M者選擇其它替代品。昆明、大理、麗江、騰沖、版納可以根據(jù)各自旅游資源優(yōu)勢適當發(fā)展旅游地產(chǎn)。昆明以養(yǎng)老休閑為主；大理、麗江可以發(fā)展休閑為主；而騰沖和版納則以度假為主。

另外，從我國人均收入

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