發(fā)展視野

    海南房地產(chǎn)準(zhǔn)確定位是國(guó)際旅游房地產(chǎn)，應(yīng)充分利用國(guó)際旅游島的品牌效應(yīng)，積極探索適合中國(guó)國(guó)情的旅游房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展模式。

海南房地產(chǎn)準(zhǔn)確定位是國(guó)際旅游房地產(chǎn)

    海南的房地產(chǎn)需求不同于其他城市，也不同于普通的居住型房地產(chǎn)需求。建設(shè)海南國(guó)際旅游島的目的是大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，以旅游業(yè)為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)全面建設(shè)，而大規(guī)模的開發(fā)住宅式房產(chǎn)，絕不是海南房地產(chǎn)的發(fā)展方向。海南的房地產(chǎn)發(fā)展，頭要是限制資源掠奪式的純住宅模式開發(fā)。為了科學(xué)合理地利用資源，海南旅游房地產(chǎn)必須進(jìn)行模式創(chuàng)新，分時(shí)度假模式的引入與本土化創(chuàng)新將是必然。房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量應(yīng)定位少而優(yōu)，在層次上要定位高而精。在發(fā)展高端旅游房地產(chǎn)同時(shí)，如何解決當(dāng)?shù)鼐用裥枨笙鄬?duì)較少、購(gòu)購(gòu)力相對(duì)較弱的少部分合理普通居住需求是海南要認(rèn)真研究解決的問題。海南國(guó)際旅游島作為中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)“先試先行”的創(chuàng)新示范區(qū)，積極探索適合中國(guó)國(guó)情的旅游房地產(chǎn)科學(xué)模式，對(duì)引導(dǎo)海南乃至中國(guó)旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展，少走彎路，具有非常重大的現(xiàn)實(shí)意義。

海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

    一是資源耗竭過(guò)快。純住宅房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快，海南獨(dú)特環(huán)境資源浪費(fèi)較大，一次性購(gòu)斷，加快資源耗竭速度。二是準(zhǔn)入門檻較低。不根據(jù)國(guó)際旅游島建設(shè)需要及時(shí)設(shè)計(jì)出臺(tái)購(gòu)房規(guī)范政策，導(dǎo)致入島居民養(yǎng)老型等房地產(chǎn)低端化發(fā)展。對(duì)開發(fā)商準(zhǔn)入門檻設(shè)置較低，導(dǎo)致島內(nèi)高端房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)發(fā)展不足，高端國(guó)際旅游房地產(chǎn)商到海南開發(fā)建設(shè)高端國(guó)際旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目少之又少。三是經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型滯后。海南房地產(chǎn)從居住地產(chǎn)到旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)活動(dòng)，這是未來(lái)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。但目前這種轉(zhuǎn)型力度不夠。四是發(fā)展模式不明。世界高端旅游房地產(chǎn)存在多種模式，海南旅游房地產(chǎn)如何在眾多形態(tài)各具特色的高端旅游房地產(chǎn)模式中脫穎而出，目前還缺乏研究，實(shí)際有效措施更少。五是政策支持不夠。目前海南房地產(chǎn)的開發(fā)屬于資源導(dǎo)向型開發(fā)，對(duì)自然生態(tài)資源和旅游資源的占用和依賴度高。常規(guī)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)在區(qū)位上均偏向?yàn)I海、濱湖、山區(qū)等優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域，存在明顯的低端發(fā)展與高端建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)，許多地區(qū)將規(guī)劃的旅游用地大量改為住宅用地，在一定程度上影響了高品質(zhì)的旅游房地產(chǎn)的開發(fā)空間，形成海南獨(dú)特旅游資源的巨大浪費(fèi)。

國(guó)際旅游房地產(chǎn)發(fā)展的政策建議

    一是建議宏觀政策對(duì)海南旅游地產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分。海南國(guó)際旅游房地產(chǎn)本質(zhì)上屬于投資型房地產(chǎn)，政策上要尊重客觀本質(zhì)以及經(jīng)濟(jì)規(guī)律，要對(duì)宏觀政策制定進(jìn)行新思考，建議國(guó)家層面上的宏觀政策對(duì)新事物進(jìn)行區(qū)分。對(duì)投資性二套房，建議不限制本地以及外地現(xiàn)金一次性購(gòu)購(gòu)，但不允許用銀行資金購(gòu)購(gòu)，以家庭為單位，外地客戶嚴(yán)格限制只準(zhǔn)在海南購(gòu)一套。外地客戶選擇必須是高端客戶，對(duì)其收入以及其社會(huì)地位進(jìn)行嚴(yán)格要求，能為海南國(guó)際旅游島建設(shè)帶來(lái)高端項(xiàng)目的客戶可考慮放寬限制。提升開發(fā)商準(zhǔn)入門檻，經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)屬于長(zhǎng)期持有項(xiàng)目，同時(shí)經(jīng)營(yíng)型地產(chǎn)在創(chuàng)意以及經(jīng)營(yíng)上要達(dá)到國(guó)際 的水準(zhǔn)。

    二是建議有效解決海南普通性住房的需求。海南普通性住房需求定義為島內(nèi)普通性對(duì)純住宅的市場(chǎng)需求，這部分需求相對(duì)巨大的島外對(duì)島內(nèi)旅游房地產(chǎn)需求而言，屬于相對(duì)數(shù)量較少的傳統(tǒng)性房地產(chǎn)需求，海南要有效發(fā)揮目前全國(guó)先進(jìn)僅存的海南省集資房政策等獨(dú)特的政策優(yōu)勢(shì),解決普通住房需求。用通過(guò)旅游房地產(chǎn)發(fā)展募集到的財(cái)政資金加快建設(shè)保障性住房、限價(jià)商品房以及有效對(duì)主要城市的棚戶區(qū)進(jìn)行改造。

    三是建議明確海南國(guó)際旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式。海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)從一開始就要走世界高端高端路線，采取以國(guó)際旅游島開發(fā)需要的總資金估算進(jìn)行倒推，估算從旅游地產(chǎn)開發(fā)這一渠道能籌集到的開發(fā)資金總量，以此對(duì)海南旅游房地產(chǎn)銷售、土地價(jià)格進(jìn)行定價(jià)，以世界高端、國(guó)內(nèi)高端客戶為對(duì)象，限量發(fā)售。同時(shí)要提高房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入門檻，以限制低端旅游房地產(chǎn)開發(fā)。每年限量開發(fā)，按年份每年定一個(gè)量出售。按10年建成國(guó)際旅游島規(guī)劃為計(jì)，確定這10年建設(shè)期內(nèi)，每年高端只能賣的旅游地產(chǎn)平方米數(shù)制定每年開發(fā)數(shù)量。

    為此，應(yīng)著力抓好三個(gè)方面的工作：一是土地資源管理上，應(yīng)立足于國(guó)內(nèi)先進(jìn)性、稀缺性、性，強(qiáng)化土地供應(yīng)監(jiān)管，節(jié)約集約利用土地，建立優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備機(jī)制，更有秩序、有效率地調(diào)控土地利用。二是充分利用生態(tài)島、健康島和國(guó)際旅游島品牌，提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的檔次和水平，有計(jì)劃地開發(fā)面向中高端消費(fèi)群體的中高端商品房。三是積極引導(dǎo)開發(fā)一般商住房，向旅游休閑度假村、酒店式公寓等度假型居住轉(zhuǎn)變。（

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