城市綜合體整體營(yíng)銷策劃：MALL的主力店業(yè)種評(píng)選原則

　　主力店居購(gòu)物中，處于經(jīng)營(yíng)的主導(dǎo)地位，不但是商店組合的主要成員，而且是購(gòu)物的特性的突出體現(xiàn)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者大多慎選具有相當(dāng)知名度的型商業(yè)進(jìn)駐，一來(lái)可利用原來(lái)?yè)碛械募湍芰?，為?gòu)物帶來(lái)更大商機(jī)，也可為購(gòu)物奠定形象基礎(chǔ)。因此，在購(gòu)物的招商租賃作業(yè)中，確定主力店便成為工作，主力店要適應(yīng)此項(xiàng)任務(wù)，必須具備下列條件：

　?。?、人員素質(zhì)：具有上乘的人員素質(zhì)，較能接受新的服務(wù)技能訓(xùn)練與理念提升。

　　２、創(chuàng)意：創(chuàng)意是創(chuàng)新的根源，一個(gè)具有創(chuàng)意的事業(yè)體，必能適應(yīng)多變的社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，尤其在流通革命時(shí)代，必須注重創(chuàng)意。

　?。场⒉呗运伎迹河捎谫?gòu)物在臺(tái)灣地區(qū)發(fā)展尚處于起步 階段，新的問(wèn)題發(fā)生，必須有適當(dāng)?shù)牟呗?，因此需由具有策略思考能力的團(tuán)隊(duì)面對(duì)問(wèn)題，循序解決。

　?。础⒐芾碇贫龋褐髁Φ陜?yōu)良的管理制度，往往可成為購(gòu)物整體管理制度的楷模，相得益彰的效果得以呈現(xiàn)出來(lái)。

　?。怠I(yè)務(wù)增長(zhǎng)：主力店必須擁有高業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的條件，事實(shí)上較高的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率，足以推論該事業(yè)單位擁有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理能力或特殊優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這些特色將成為購(gòu)物經(jīng)營(yíng)發(fā)展的穩(wěn)定力量，同時(shí)增加集客力。

　　隨著時(shí)代的進(jìn)步，消費(fèi)者對(duì)于消費(fèi)質(zhì)量的要求日益提高，尤其消費(fèi)者已從傳統(tǒng)的“需求性購(gòu)物”，轉(zhuǎn)變成為一種新興的“休閑購(gòu)物”概念。因此，購(gòu)物的招商規(guī)劃應(yīng)滿足消費(fèi)者“一次購(gòu)足”與“休閑購(gòu)物”的消費(fèi)需求。

　　為滿足不同消費(fèi)者的需求，在招商時(shí)，租店戶通常可分為四類：國(guó)際性的連鎖系統(tǒng)、全地區(qū)性的連鎖店、區(qū)域性的連鎖店及當(dāng)?shù)氐莫?dú)立店。國(guó)際性的連鎖系統(tǒng)及全國(guó)性的連鎖店可以提升購(gòu)物的形象，并得到顧客的信賴，而區(qū)域性的連鎖店則賦予購(gòu)物一定的水平及品位，至于當(dāng)?shù)氐莫?dú)立店則使購(gòu)物突顯出與眾不同的特色。

　　因此購(gòu)物招商時(shí)，除了可以引進(jìn)“一次購(gòu)足”的百貨公司，或單一主題性如家具、家電、信息用品等專業(yè)主題商店之外；全國(guó)性或地方性的生活百貨，如屈臣氏、萬(wàn)寧等，全國(guó)性的衣飾如佐丹奴、Hang—ten等，全國(guó)知名的連鎖快餐店或面包店如麥當(dāng)勞、肯德基、卡莎米亞等，具有當(dāng)?shù)靥厣娘炰?、小吃店等，結(jié)合中西式餐廳的結(jié)婚宴會(huì)廣場(chǎng)，也都是招商時(shí)的業(yè)種。

　　此外，服務(wù)性業(yè)種如金融機(jī)構(gòu)(如銀行、證券公司等)、洗衣店等，或是娛樂(lè)方面的業(yè)種如連鎖書(shū)店何嘉仁、誠(chéng)品、金石堂等，也可考慮引進(jìn)購(gòu)物。

　　除此之外，引進(jìn)一些在市區(qū)找不到賣場(chǎng)空間的業(yè)種業(yè)態(tài)，或者因?yàn)樾枰舾邩前?、在法?guī)上都會(huì)區(qū)的店面無(wú)法符合要求的業(yè)種，例如需要寬大高聳空間的影城、IMAX3D立體電影院等，或游樂(lè)場(chǎng)如SEGA、NAMCO等，均可引入本購(gòu)物的量身定做空間內(nèi)，以滿足消費(fèi)者購(gòu)物以外的各式娛樂(lè)、休閑需求。此外，購(gòu)物也應(yīng)切合區(qū)域發(fā)展需求，不斷引入新業(yè)種。

　　較適合經(jīng)營(yíng)業(yè)種面積規(guī)模

　　市場(chǎng)調(diào)查所試算的初步營(yíng)業(yè)收入配比是本調(diào)查借以推估購(gòu)物較佳經(jīng)營(yíng)面積規(guī)模的基礎(chǔ)，然而主題定位、專家意見(jiàn)及未來(lái)購(gòu)物發(fā)展趨勢(shì)也是影響購(gòu)物經(jīng)營(yíng)面積的重要因素，為使推估的結(jié)果更加合理及周全，因此較適合經(jīng)營(yíng)業(yè)種面積的調(diào)整系綜合考慮上述四項(xiàng)因素而得。
以下將有關(guān)初步經(jīng)營(yíng)業(yè)種試算的推估方式詳述如下：

　　(一)營(yíng)業(yè)收入配比

　　將消費(fèi)者較常去消費(fèi)場(chǎng)所金額比例、消費(fèi)者希望增加場(chǎng)所金額比例及商圈各業(yè)種營(yíng)業(yè)額的比例加總后除以3而得。

　　(二)購(gòu)物開(kāi)業(yè)年度業(yè)種營(yíng)業(yè)收入分配

　　將購(gòu)物開(kāi)業(yè)年度購(gòu)物的預(yù)測(cè)占有率乘以購(gòu)物開(kāi)業(yè)年度商圈市場(chǎng)潛力，可得購(gòu)物開(kāi)業(yè)年度購(gòu)物 的營(yíng)業(yè)收入額，再將營(yíng)業(yè)收入額分別乘以各業(yè)種的營(yíng)業(yè)收入配比，即可得出購(gòu)物開(kāi)業(yè)年度各業(yè)種的營(yíng)業(yè)收入。

　　(三)調(diào)查年度平均月績(jī)效

　　本調(diào)查將引用業(yè)種業(yè)態(tài)調(diào)查中的各業(yè)種的月績(jī)效作為未來(lái)推估購(gòu)物開(kāi)業(yè)年度年績(jī)效的基礎(chǔ)。

　　(四)購(gòu)物開(kāi)業(yè)年度年績(jī)效

　　各業(yè)種購(gòu)物開(kāi)業(yè)年度年績(jī)效：各業(yè)種調(diào)查年度月績(jī)效X(調(diào)查年度—購(gòu)物開(kāi)業(yè)年度市場(chǎng)潛力平均增長(zhǎng)率)X 12

　　(五)經(jīng)營(yíng)面積

　　將購(gòu)物開(kāi)業(yè)年度各業(yè)種的營(yíng)業(yè)收入額除以開(kāi)業(yè)年度各業(yè)種的年績(jī)效即得經(jīng)營(yíng)面積，此經(jīng)營(yíng)面積是由市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果計(jì)算得出的。

　　(六)購(gòu)物建議面積

　　商場(chǎng)建議面積系經(jīng)過(guò)考慮市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果、主題定位、專家意見(jiàn)以及考慮商場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)后，調(diào)整而得的較適合經(jīng)營(yíng)面積規(guī)模。 
 
 

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