商業(yè)地產(chǎn)策劃成功運(yùn)作四定位：

功能定位、業(yè)態(tài)定位、檔次定位、消費(fèi)群體等定位分析

　　隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，WTO對(duì)市場(chǎng)開(kāi)放的促進(jìn)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)群雄逐鹿的局面。自2002年下半年始，大部分城市商業(yè)地產(chǎn)租金的不斷攀升、工業(yè)物流用地的成長(zhǎng)、CBD商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的提高，這些使全國(guó)掀起了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)潮。SHOP－PINGMALL的模式及復(fù)合型地產(chǎn)在全國(guó)各地開(kāi)花，在為消費(fèi)者提供了豐富的選擇空間及推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)、商業(yè)發(fā)展的情況下，也帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和壓力。資金回收慢、經(jīng)營(yíng)無(wú)道讓商業(yè)地產(chǎn)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

  　要做好一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要具備諸多因素，但商業(yè)地產(chǎn)要成功運(yùn)作并有突破，必須做好以下工作：

  　定位為先。商業(yè)地產(chǎn)的定位包括功能定位、業(yè)態(tài)定位、檔次定位、消費(fèi)群體定位等。

  　功能及名稱定位：就是說(shuō)我們要將這一產(chǎn)品規(guī)劃為怎樣的一個(gè)項(xiàng)目，是購(gòu)物，是專營(yíng)店，是寫(xiě)字間還是主題店等。功能的定位要依據(jù)面積及項(xiàng)目的特點(diǎn)等確定。

  　業(yè)態(tài)定位：頭先要明確的是以綜合業(yè)態(tài)為主還是以專業(yè)業(yè)態(tài)為主。綜合業(yè)態(tài)如廣州天河城購(gòu)物，專業(yè)業(yè)態(tài)如國(guó)美電器等。

  　如果是綜合業(yè)態(tài)，要確定綜合業(yè)態(tài)的構(gòu)成比率，如一家10萬(wàn)m2的購(gòu)物，百貨主力店占3萬(wàn)平，大型綜合超市占2萬(wàn)m2，主題店等占5萬(wàn)m2，而這其中又要包括服飾、餐飲、娛樂(lè)、電器等都占多大比率合適，要根據(jù)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)、地區(qū)特點(diǎn)、市場(chǎng)特點(diǎn)等具體確定。

  　如果是專業(yè)業(yè)態(tài)，要確定專業(yè)業(yè)態(tài)的比率，如一個(gè)超市，就要確定如畜產(chǎn)、水產(chǎn)、果菜、日配加工食品、一般食品、日用雜貨、日用百貨、家用電器等各占多大比例才能產(chǎn)生共進(jìn)與互補(bǔ)的作用。

  　檔次定位：即是以經(jīng)營(yíng)高端、中檔,還是低檔產(chǎn)品及業(yè)態(tài)為主，或者是兼具中、高、低檔全部、部分組合，而幾種檔次產(chǎn)品或項(xiàng)目所占比率亦需合理規(guī)劃。

  　消費(fèi)群定位：消費(fèi)群體的定位包括區(qū)域定位，即是以哪個(gè)區(qū)域的消費(fèi)群體為主，是全球性的、中國(guó)的還是某個(gè)城市的等。另外，消費(fèi)群體的年齡、職業(yè)、性別等定位都是需要仔細(xì)考量、分析的。

  　商業(yè)地產(chǎn)較重要的一環(huán)就是合理處理銷售與經(jīng)營(yíng)之間的關(guān)系，這是成敗的關(guān)鍵。前兩年中國(guó)大部分商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作者沒(méi)有成熟的經(jīng)驗(yàn)，有的過(guò)于注重銷售，東劃一下，西劃一下，全部賣出去了，但是后續(xù)的經(jīng)驗(yàn)跟不上，導(dǎo)致全面潰敗；而有的只重經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有科學(xué)的成本核算及資金運(yùn)作計(jì)劃，結(jié)果造成資不抵債。

  　一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目若要運(yùn)作好就要確定哪些部分是用來(lái)銷售的，哪些部分是用來(lái)招商的，哪些部分是用來(lái)自己經(jīng)營(yíng)的，并需要通過(guò)合理的成本經(jīng)營(yíng)核算確定他們之間的比例，較終形成互相推動(dòng)，以達(dá)到協(xié)調(diào)發(fā)展的效果。

  　商業(yè)地產(chǎn)要長(zhǎng)久發(fā)展必然要樹(shù)立自身的品牌特色，同時(shí)也要兼顧差異化經(jīng)營(yíng)。如果有成形的品牌，要強(qiáng)于雕琢；如果無(wú)自身品牌，要善于借勢(shì)，引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)品牌，打造自身的品牌力量。

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