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專業(yè)市場開發(fā)五個基本要素

編輯：海南房產網發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天閱讀 1133 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

專業(yè)市場開發(fā)五個基本要素

就商業(yè)角度講，中國的專業(yè)(批發(fā))市場走過了上世紀80年代起步、90年代發(fā)展到21 世紀初的升級換代三個時期，經過近20多年的穩(wěn)步發(fā)展，已進入了非常成熟的階段。在這個階段和今后一段時間的發(fā)展趨勢將是以更快的腳步參與全球市場競爭，并在競爭中形成優(yōu)勢。

從房地產或商業(yè)地產角度講，由開發(fā)商參與到專業(yè)(批發(fā))市場的開發(fā)與經營還是近幾年的事，但卻成功的不多，失敗的不少。從專業(yè)(批發(fā))市場發(fā)展歷史來看，一般都是自然形成、政府推動;外表看似簡單，實際挺復雜。在這個市場中，開發(fā)商是晚來者，要補的課甚多。

一、市場基礎

專業(yè)(批發(fā))市場是商業(yè)地產中的一類目標產品。既然是產品，就需要有市場基礎。以專業(yè)市場為目標產品的市場基礎有兩個：

一是立地條件。從地產角度理解就是“商業(yè)選址”。商業(yè)各業(yè)態(tài)都有自己的選址標準，一般是人流、交通等等。有些業(yè)態(tài)也會選址在一些商業(yè)網點不足地區(qū)，看中的是未來的發(fā)展和人流。但專業(yè)市場不同，尤其是專業(yè)批發(fā)市場不同，它不再是市場的空白點。新的專業(yè)市場的生存和發(fā)展必須依賴原有專業(yè)市場在若干年的發(fā)展中所培養(yǎng)起的商圈氛圍，離開這些成熟商圈去打造新的專業(yè)市場大多命運多舛。

二是產業(yè)條件。一般中小型專業(yè)(批發(fā))市場對立地條件要求較高，對產業(yè)加工條件要求不高，但是，隨著專業(yè)(批發(fā))市場這個業(yè)態(tài)的成熟，同樣面臨一個再發(fā)展的問題。一方面是規(guī)模不斷擴大，另一方面是硬件不斷升級。從北京木樨園早期的龍湫批發(fā)市場，到今天的百榮世貿商城，已不可同日而語。商圈內部擴張的同時，需要輻射的半徑也就更大。但隨著資源和空間的受限，這個擴大總會遇到瓶頸。從外部環(huán)境和內部發(fā)展的需要，專業(yè)(批發(fā))市場對產業(yè)加工能力的要求也就越高。沒有產業(yè)支撐，或集中產業(yè)區(qū)距離市場較遠時，信息成本、物流成本、時間成本的增加，都會帶來經營成本的增加。產業(yè)條件不足的市場或者商圈就會在競爭中落伍或者被淘汰出局。

中關村IT市場的生存和發(fā)展就很好地說明這一點，她的發(fā)展基礎是周邊眾多高校、科研院所而形成研發(fā)條件。義烏小商品批發(fā)市場的成功也有賴于周邊溫州、臺州等小商品加工產業(yè)的快速發(fā)展。

二、政府支持

專業(yè)(批發(fā))市場的發(fā)展壯大往往離不開當地政府的大力支持。一方面批發(fā)市場的交易額較大，是政府稅收的重要一塊，各地政府較為重視其發(fā)展。另一方面，專業(yè)市場在發(fā)展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，這些支持是市場手段替代不了的。另外，專業(yè)(批發(fā))市場的生存也常常受到城市發(fā)展和區(qū)域產業(yè)政策的影響，產業(yè)政策的調整對專業(yè)(批發(fā))市場的發(fā)展往往是致命的。

新專業(yè)(批發(fā))市場的開發(fā)與運作，如果沒有當地政府支持，前景令人擔心。

三、物流條件

專業(yè)(批發(fā))市場商品的流動性強、量大，對物流環(huán)節(jié)有著較高的要求。

以批發(fā)為主的專業(yè)市場大都離長途客運站或火車站較近。木樨園商圈的發(fā)展和馬連道茶業(yè)市場沒有周邊眾多的長途客運站為依托，很難發(fā)展到今天。西直門商圈也是如此。而零售比重較大的萬通市場、天意市場、秀水市場、雅秀市場無一不是在城市主干道邊。

早期在城市發(fā)展起來的專業(yè)市場，隨著城市車輛的增多和交通環(huán)境的惡化、物流成本在不斷增加，遷址是很多在城市區(qū)專業(yè)市場面臨的又一個難題。新開發(fā)的專業(yè)市場選址不宜選在城市區(qū)，更不宜選在物流交通條件不好的地方。

四、規(guī)劃設計

目前，在一些三線城市，專業(yè)市場的空白點也已不多，那種一個大棚子或簡易加蓋子的時期已過。升級的專業(yè)(批發(fā))市場對軟硬件如電梯、停車、空調、防火等指標要求也越來越高。另外，專業(yè)(批發(fā))市場業(yè)態(tài)性質所決定，以攤檔為主，人流動線的要求也較高，在建筑產品的規(guī)劃設計時必須充分考慮到。另外，隨著以人為本的觀念的深入，批發(fā)市場還要在配套服務如餐飲、休閑、酒店住宿等方面加強。

較后一點，為適應商業(yè)國際化、信息化發(fā)展趨勢要求，新建專業(yè)(批發(fā))市場的寬帶配套也是必不可少的。

五、經營管理

統(tǒng)一的經營、良好的管理同樣是成功打造專業(yè)(批發(fā))市場，并可持續(xù)經營發(fā)展的必要條件之一。

專業(yè)市場更需要專業(yè)化的運作，頭先需要專業(yè)化的開發(fā)。專業(yè)化開發(fā)體現(xiàn)在三個階段：階段是定位之初的專業(yè)化研究。專業(yè)化研究是要走出地產圈里的人在地產圈里研究商業(yè)的誤區(qū)。較好在拿地之前就已完成市場研究并有了清晰的定位;階段是規(guī)劃設計。這個階段一方面要根據市場變化修正定位，一方面要根據定位正確規(guī)劃和設計建筑產品;第三階段是研究銷售對后期經營的影響，當然較好是不售。這三個階段要強調的是，開發(fā)商一定要走出地產圈子，請真正有商業(yè)經驗的專家人士或機構支持，如實現(xiàn)定單式開發(fā)較好。走完這三個階段，也只是在商業(yè)地產的地產這一段完成了一半。剩下的一半就是商業(yè)行業(yè)里的事了，即商業(yè)招商和經營管理。

進入商業(yè)運作階段想不找商業(yè)圈里的專業(yè)機構和人才都不行了。開發(fā)商再想自己把這后面的事情做起來就涉及跨行業(yè)發(fā)展，多半會失敗。專業(yè)市場對經營管理的要求非常高，即使前面四項因素解決得好，也不一定就能長期經營。管理不行，租金上不去，商家照樣走人。

其實，專業(yè)（批發(fā)）市場運作涉及因素和問題遠不止這五個，但這五個因素是比較重要的。

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