可持續(xù)經(jīng)營(yíng)商業(yè)房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)定位特點(diǎn)

1、資金流關(guān)注性。

　　投資者從投資開(kāi)始到投資結(jié)束，較關(guān)注的是投資的資金流。資金流的有無(wú)，直接關(guān)系到投資的成功與否。投資主體在投資定位決策過(guò)程中，是否能夠?yàn)樘峁┯行У馁Y金流，是否能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)有效的利潤(rùn)資金流，對(duì)于資金流的關(guān)注，決定著投資形式和贏利模式，也決定著投資商和開(kāi)發(fā)商對(duì)于后續(xù)運(yùn)營(yíng)模式的選擇。

2、利潤(rùn)的短期性。

　　按照生命周期模型分析，商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)產(chǎn)生，在運(yùn)營(yíng)階段需要通過(guò)至少2—3年的運(yùn)作，加上項(xiàng)目本身投資周期2-3年，整體過(guò)程需要5年左右。一個(gè)龐大的資金體的存在，需要支付銀行利息、投資收益預(yù)期回報(bào)、機(jī)會(huì)成本、投資當(dāng)?shù)刈儎?dòng)成本等多種成本的要求。利潤(rùn)的短期性要求，就需要商業(yè)地投資定位能夠采取的模型，在一定時(shí)間內(nèi)能夠?qū)⑼度氲馁Y金變現(xiàn)，作為固定資產(chǎn)投資，進(jìn)行資金變現(xiàn)在短期內(nèi)是難以達(dá)成，必然要求投資者、選擇以出售產(chǎn)權(quán)持有或小產(chǎn)權(quán)形式。

3、決策隨意性。

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、開(kāi)發(fā)，具有一定的隨意性。這些隨意性主要表現(xiàn)在地理位置的選擇上遭受政府主管部門的影響變化，也表現(xiàn)在后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)模、面積、建筑風(fēng)格、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)布置等方面的隨意性，缺少專業(yè)性和科學(xué)合理性以及與所處環(huán)境的匹配性。

4、利益損害性。

　　投資對(duì)于利潤(rùn)的要求，對(duì)于資金的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的避免，對(duì)于投資主體在資金流、利潤(rùn)流上的要求，投資主體、開(kāi)發(fā)主體在后續(xù)的運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必然發(fā)生損害中小投資者、經(jīng)營(yíng)者的利益的事件。因?yàn)橥顿Y者、需要盡量避免投資風(fēng)險(xiǎn)，需要轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)的運(yùn)營(yíng)者、投資者或經(jīng)營(yíng)者，正好成為投資延長(zhǎng)段上的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。商業(yè)地的生命周期模型，明確的分析出商業(yè)地產(chǎn)投資的階段性投資、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)投資者對(duì)此缺乏足夠的客觀的認(rèn)知，原始投資者和也對(duì)此缺少必要的告知義務(wù)履行。

5、經(jīng)營(yíng)脫節(jié)性。

　　后續(xù)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)具有脫節(jié)性，表現(xiàn)在業(yè)態(tài)組合上的錯(cuò)位，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品和服務(wù)和業(yè)態(tài)定位要求錯(cuò)位，投資者、和經(jīng)營(yíng)者之間相互不聯(lián)系，分別承擔(dān)各自的風(fēng)險(xiǎn)段，必然導(dǎo)致各自都盡量避免各自所處階段的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)者對(duì)于投資者、的定位意圖沒(méi)有明確，來(lái)自投資者和沒(méi)有明確的告知也缺少專業(yè)的告知和教育。后續(xù)運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)營(yíng)者的能力有限，也是導(dǎo)致后續(xù)經(jīng)營(yíng)脫節(jié)的主要原因。

6、概念炒作性。

　　投資者、、運(yùn)營(yíng)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的炒作，目的是為了獲得投資利潤(rùn)。無(wú)論是采取以產(chǎn)權(quán)銷售還是物業(yè)持有形式，都存在概念炒作。概念炒作的目的，是盡量將項(xiàng)目投資資金收回并獲得利潤(rùn)，在時(shí)間上和空間商，獲取。概念的炒作性多脫離商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周邊環(huán)境的實(shí)際，也脫離居民消費(fèi)能力的實(shí)際，多為投資者、、運(yùn)營(yíng)者對(duì)于市場(chǎng)參與者的一種誘導(dǎo)行為。

7、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁性。

　　基于資金周轉(zhuǎn)的要求，基于利潤(rùn)回報(bào)的要求。投資者、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商，甚至包括后續(xù)的小投資商、小經(jīng)營(yíng)戶的行為，都具有明顯的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁性。每個(gè)階段，如同生命的不同周期，具有成長(zhǎng)的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，也具有空間的安全風(fēng)險(xiǎn)，參與價(jià)值分配的主體進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)讓渡和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，是獲得利潤(rùn)讓渡的基礎(chǔ)，在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈上的價(jià)值轉(zhuǎn)移是伴隨風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移為代價(jià)的。

8、規(guī)模性。

　　商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模效應(yīng)產(chǎn)生規(guī)模效益，投資者、、運(yùn)營(yíng)者基于這個(gè)思路，在開(kāi)發(fā)定位階段影響著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模。型商業(yè)體的誕生，是典型的降低成本、提高空間利潤(rùn)，通過(guò)投資在空間上的壓縮成本以獲得空間投資利潤(rùn)。

9、模式嫁接性。

　　單一的贏利模式已經(jīng)逐漸被淘汰，采用多種投資模式、盈利模式相結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已經(jīng)逐漸成熟。通過(guò)其他行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的合作經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)移嫁接到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商和后續(xù)經(jīng)營(yíng)上，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)創(chuàng)新的基本手法。無(wú)論從模式的嫁接還是從利潤(rùn)分配的方式嫁接，或是經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品、服務(wù)的嫁接，商業(yè)地產(chǎn)正在成為一個(gè)基于生產(chǎn)、銷售、渠道、零售的服務(wù)混合體。

10、責(zé)任持續(xù)性。

　　商業(yè)地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)過(guò)程結(jié)束后，后續(xù)運(yùn)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程，是投資、開(kāi)發(fā)過(guò)程的時(shí)間上的延續(xù)，在空間上主體發(fā)生了變化，但是責(zé)任卻在空間上繼續(xù)延續(xù)?，F(xiàn)階段投資、開(kāi)發(fā)和后續(xù)運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)脫節(jié)的現(xiàn)象，在未來(lái)需要通過(guò)法律手段解決，需要通過(guò)相關(guān)立法，將商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)經(jīng)營(yíng)和前期投資、開(kāi)發(fā)的責(zé)任結(jié)合起來(lái)，帶有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、開(kāi)發(fā)決策，應(yīng)該和政府主管部門、后續(xù)運(yùn)營(yíng)商等之間的責(zé)任相關(guān)聯(lián)，形成有效的政府主管部門的監(jiān)管體系，同時(shí)形成有法律約束的商業(yè)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)行為。

　　可持續(xù)經(jīng)營(yíng)商業(yè)房地產(chǎn)，和開(kāi)發(fā)后就出售的住宅地產(chǎn)兩者大相徑庭，很多開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有從住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式中走出來(lái)，仍然采取開(kāi)發(fā)商購(gòu)地蓋樓、賣樓收錢的開(kāi)發(fā)方式。為了解決項(xiàng)目的資金問(wèn)題。房地產(chǎn)信基金的融投資渠道的缺乏，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本高，開(kāi)發(fā)商急功近利的行為，使得商業(yè)房地產(chǎn)商要為開(kāi)發(fā)資金犯愁，無(wú)法專心做好規(guī)劃和招商、經(jīng)營(yíng)和管理的工作，這是開(kāi)發(fā)商之所以延續(xù)住宅開(kāi)發(fā)模式的原因。開(kāi)發(fā)商為了將未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)購(gòu)商鋪的商家或者銀行，違背了商業(yè)只租不售的規(guī)律，售后的商業(yè)就鮮有成功。商業(yè)拼盤難以形成規(guī)模效應(yīng)。開(kāi)發(fā)模式的不合理，難以充分了解商業(yè)房產(chǎn)的用戶的客觀需求，對(duì)招商十分不利，開(kāi)發(fā)商將商業(yè)區(qū)劃分為各個(gè)單元，缺乏能夠貫通整體的商業(yè)理念和經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與和商業(yè)經(jīng)營(yíng)完全是脫節(jié)的，不管將來(lái)的使用者，使用者又管不了開(kāi)發(fā)商的兩頭不管現(xiàn)象。

　　商業(yè)房地產(chǎn)贏在經(jīng)營(yíng)管理，再好的地理位置，需要準(zhǔn)確的定位和科學(xué)的經(jīng)營(yíng)理念、成熟的管理模式、杰出的人才團(tuán)隊(duì)保證其長(zhǎng)期發(fā)展。后期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，在商業(yè)領(lǐng)域，擁有杰出經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的公司都不多，開(kāi)發(fā)商賣完就功成身退的經(jīng)營(yíng)思路，只注重前期開(kāi)發(fā)并盡量縮短開(kāi)發(fā)周期，項(xiàng)目建成后能租則租、能賣則賣，根本不考慮能否可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商和投資商的定位出現(xiàn)斷層。比如商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目部分或全部出租給投資者后，往往缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制能力，很難把握未來(lái)入駐經(jīng)營(yíng)商戶的檔次和品位以及對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的影響。因此商業(yè)房地產(chǎn)后期經(jīng)營(yíng)管理模式還處在苦苦探索階段?？s小與國(guó)際商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)思路與經(jīng)營(yíng)管理方面的差距，與狼共舞成為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的獲取資金來(lái)源、獲得運(yùn)營(yíng)支持的一種可選定位額略。

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