商業(yè)地產(chǎn)策劃顧問公司破解商業(yè)地產(chǎn)定位的困境

1、數(shù)據(jù)來源的可靠性。

　　新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，行業(yè)數(shù)據(jù)的調(diào)查和積累，缺少權(quán)威性和可靠性，調(diào)查方式和分析主體的影響，也具有眾多的偏差。數(shù)據(jù)作為支撐的可靠性和完整性，值得商榷。

2、市場(chǎng)調(diào)研的真實(shí)性。

　　在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的設(shè)計(jì)或進(jìn)行數(shù)據(jù)的采集過程中，是否具有符合被調(diào)查實(shí)際的調(diào)研設(shè)計(jì)，值得商榷。一些商業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，一些政府公布的數(shù)據(jù)是否具有參考性，值得篩選和慎重。

3、定位調(diào)整的隨意性。

　　由于經(jīng)營的動(dòng)態(tài)性，后續(xù)運(yùn)營面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境的變化性，商業(yè)地產(chǎn)定位從投資開始到運(yùn)營階段，經(jīng)歷種種因素的影響，可能造成定位調(diào)整的變化，定位的隨意性來自定位主體對(duì)于定位決策的懷疑，也有受到外力作用或不可抗力作用，導(dǎo)致定位的多次調(diào)整，使得定位近乎隨意。

4、定位工具的單一性。

　　定位工具的單一性主要簡(jiǎn)歷在幾個(gè)主要的工具模型上如波特五力模型，市場(chǎng)分析模型，7P理論模型，SWOT模型，PEST模型，生命周期模型，共生模型。這些模型有的建立在以數(shù)據(jù)為支撐的基礎(chǔ)上，有的建立在感性認(rèn)識(shí)的分析基礎(chǔ)上，各有有點(diǎn)和不足。

5、定位主體的趨利性。

　　商業(yè)投資是要求利潤的和降低風(fēng)險(xiǎn)的。定位主體具有趨利性的特點(diǎn)。無論參與定位的主體有多少，也無路其角度和思路，方法和工具，總是傾向于利好和利己方面選擇。政府要考慮政績(jī)和社會(huì)公平，投資商要考慮利潤和投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商要考慮工期和成本與產(chǎn)出利潤，運(yùn)營商要考慮成本和利潤，經(jīng)營者要考慮成本和利潤等等。

6、定位過程的倉促性。

　　由于專業(yè)能力的缺乏和定位工具的不足，再加上項(xiàng)目的時(shí)間要求、資金要求、政府要求、氣候要求等因素，定位過程顯得倉促，準(zhǔn)備不夠充分，造成定位過時(shí)或錯(cuò)誤發(fā)生。

7、定位執(zhí)行的變化性。

　　定位執(zhí)行的變化性來自后續(xù)經(jīng)營的空間環(huán)境發(fā)生了變化，或是開發(fā)主體、投資主體發(fā)生了變化。投資主體、開發(fā)主體發(fā)生了變化，對(duì)于資金、利潤的要求就發(fā)生變化，導(dǎo)致贏利模式發(fā)生變化，也就導(dǎo)致定位發(fā)生變化。經(jīng)營者在執(zhí)行過程中，如運(yùn)營、招商、經(jīng)營、服務(wù)、產(chǎn)品等組織和執(zhí)行就發(fā)生變化，導(dǎo)致定位執(zhí)行發(fā)生整體變化。

8、定位導(dǎo)向的模糊性。

　　由于投資者、、運(yùn)營者之間的配合的脫節(jié)、專業(yè)的脫節(jié)、目標(biāo)利潤和投資風(fēng)險(xiǎn)的脫節(jié)，對(duì)于定位的具體內(nèi)容，缺少準(zhǔn)確和準(zhǔn)確的表達(dá)，形成定位導(dǎo)向的模糊性，只有個(gè)大概，整體的形象輪廓是模糊的。比如做商業(yè)MALL，做什么樣的，業(yè)態(tài)組合如何，產(chǎn)品和服務(wù)如何，資金的投入產(chǎn)出如何，經(jīng)營者的產(chǎn)品組合和服務(wù)組合如何，經(jīng)營者的經(jīng)營能力如何，經(jīng)營者的服務(wù)模式和消費(fèi)者的需求匹配度如何等等細(xì)節(jié)性的規(guī)劃沒有。

9、定位后續(xù)的動(dòng)態(tài)性。
　　
　　后續(xù)運(yùn)營、經(jīng)營者的對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位的動(dòng)態(tài)性把握是否能夠持續(xù)經(jīng)營，是否和原來的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位一致，是否能從空間上和時(shí)間上進(jìn)行定位的延續(xù)和發(fā)展，定位后續(xù)的動(dòng)態(tài)性把握是否到位和準(zhǔn)確，直接影響商業(yè)地產(chǎn)的定位成功與否。

　　政府政績(jī)的影響性。城市是發(fā)展少不了政府的引導(dǎo)和服務(wù)，傻瓜也多次的發(fā)展離不開政府的服務(wù)和引導(dǎo)。商業(yè)地產(chǎn)定位離不開政府對(duì)于城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的影響，在固定的環(huán)境里，特定的政府政策和服務(wù)，直接關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成活。一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗，和政府的政績(jī)趨向不無關(guān)系。政府的規(guī)劃，直接決定著商業(yè)地產(chǎn)定位的命運(yùn)。

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