專業(yè)市場策劃—商業(yè)街適宜在哪些地段開發(fā)！

商業(yè)街：建在哪,誰來建,怎么建?

以下是引用片段：
在這里我們暫且將商業(yè)街分為：
　　　1、復合零售型商業(yè)街
　　　2、復合批發(fā)型商業(yè)街
　　　3、專業(yè)批發(fā)型商業(yè)街
　　　4、專業(yè)零售型商業(yè)街。

商業(yè)街：建在哪,誰來建,怎么建?

--國家經(jīng)貿(mào)委貿(mào)易市場局局長黃海接受《經(jīng)濟日報》采訪

記者：前幾年我國許多城市掀起了興建商業(yè)街的熱潮，現(xiàn)在大大小小的城市里幾乎都有了人造的商業(yè)街，但是“幾家歡喜幾家愁”，有不少商業(yè)街剛開街就冷冷清清，有街無市。我們能不能把商業(yè)街“火”起來的要素明確歸納成幾點？

商業(yè)策劃專家：商業(yè)街“火爆”的關(guān)鍵因素在于人流數(shù)量多，而人流多的原因主要有二：一是購物，二是觀光，兩者相輔相成。日本商界把商業(yè)街分為近鄰型、社區(qū)型和區(qū)域型三種類型，再根據(jù)不同的類型采取不同的經(jīng)營方針，其中的經(jīng)驗值得我們借鑒。

近鄰型商業(yè)街的主要服務對象是附近居民，商品以日用消費品為主，店鋪類型可以有一兩個超市，其余多為按商品分類的專業(yè)店，以及餐飲、洗染、理發(fā)等服務門店。這種類型的商業(yè)街店鋪結(jié)構(gòu)類似，但根據(jù)鄰近居民區(qū)的不同收入水平，分別確定不同的商品結(jié)構(gòu)和價格檔次。

社區(qū)型商業(yè)街要兼顧附近居民購物和旅游者觀光兩種需求，商店類型和商品品種檔次都要比近鄰型商業(yè)街更加豐富。社區(qū)型商業(yè)街可以是綜合性的，也可以建成銷售某類商品的專業(yè)街，便于消費者貨比三家。由于消費者并不居住在附近，應準備汽車停車場所，附近的公共交通也應非常便利。

區(qū)域型商業(yè)街應把旅游者購物和本地顧客休閑購物作為服務對象。商店類型和商品品種、檔次，應比社區(qū)型商業(yè)街更為豐富，店鋪面積應該更大，裝修水平也應更加高端。除了購物和生活服務場所外，還應建有影劇院、書店等文化活動場所。

記者：剛才我們談了商業(yè)街成功的主要原因，現(xiàn)在很多地方關(guān)注的是如果要新建一條商業(yè)街，必須具備怎樣的條件才能保證“火”起來？

商業(yè)策劃專家：不論是歷史形成的傳統(tǒng)商業(yè)街，還是城市改造中新建的商業(yè)街，都需要進行科學的規(guī)劃。

制訂商業(yè)街的規(guī)劃，頭先必須確定商業(yè)街的類型。而商業(yè)街類型的確定，必須以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，既要進行該街區(qū)歷史（包括經(jīng)濟的和人文的）、環(huán)境（包括現(xiàn)有的和規(guī)劃中的）和未來發(fā)展前景等宏觀分析，又要分析周邊居民數(shù)量、、購購習慣等具體問題，還要研究附近已建的大型商業(yè)設施對商業(yè)街可能產(chǎn)生的影響，這樣才能準確定位，體現(xiàn)不同的經(jīng)營特色。

，商業(yè)街的總體設計和招商必須統(tǒng)一進行，否則無法保證準確定位，也難以實現(xiàn)各個店鋪之間的經(jīng)營互補。我國有的城市在商業(yè)街建設中，設計時沒有總體規(guī)劃，招商時誰出錢多就租給誰，結(jié)果整個商業(yè)街定位不準、形象不清，成了帶狀的“集貿(mào)市場”，走向蕭條是必然的結(jié)局。

第三，規(guī)劃必須遵循商業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律。根據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委對全國600種主要商品供求情況的分析預測，2003年上半年將有85.5％的商品供過于求，其余14.5％的商品供求基本平衡，沒有供不應求的商品。我國千人平均擁有批發(fā)零售網(wǎng)點已達15個左右，高于不少發(fā)達國家。由于競爭激烈，我國零售業(yè)的平均利潤率不斷下降，高端百貨店的利潤率甚至低于國外的連鎖超市。在如此激烈競爭的形勢下，如果仍然盲目發(fā)展包括商業(yè)街在內(nèi)的商業(yè)設施，必然受到經(jīng)濟規(guī)律的懲罰。

除此以外，還應該注意商業(yè)街的一些共性規(guī)律。如因為消費者購物要步行，因此商業(yè)街的長度不能過長。如果街道的長度已無法更改，應在中段設立綠地等休閑空間，實際上把商業(yè)街分成幾個單元。再如，不論是綜合性還是專業(yè)性商業(yè)街，都應有自己的特色。這種特色包括商品的性能價格比、品牌知名度、目標顧客的消費特征等各個方面。
記者：現(xiàn)在我國的商業(yè)街現(xiàn)狀如何？存在哪些問題？應該如何解決？

商業(yè)策劃專家：我國商業(yè)街建設出現(xiàn)一些偏差，同輕視商業(yè)規(guī)劃的傳統(tǒng)思維有著直接的關(guān)系。實際上，商業(yè)主管部門多年來一直在呼吁加強網(wǎng)點規(guī)劃的權(quán)威性，反對不顧實際需要盲目建設商業(yè)項目。但是，長期以來情況并不樂觀。

加強商業(yè)規(guī)劃不僅是我國經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要，而且也是經(jīng)濟發(fā)達國家通行的做法。法國《商業(yè)法》第720 5 1 1條明確規(guī)定：凡是新設銷售面積超過300平方米的零售商店，或是銷售面積已經(jīng)達到300平方米的零售商店的擴建，或是銷售面積已經(jīng)達到300平方米的零售商店停業(yè)兩年后重新開業(yè)，以及銷售面積2000平方米以上商店對經(jīng)營范圍的任何變更，都需要經(jīng)過省商業(yè)設施委員會審查期限為4個月的審批。

近一兩年，北京、上海、大連等城市，已經(jīng)或正在通過立法程序，制訂了大型商業(yè)設施建設聽證制度，對加強商業(yè)規(guī)劃的科學性、權(quán)威性，發(fā)揮了重要作用。這方面的經(jīng)驗應該推廣。實踐已經(jīng)證明，城市商業(yè)街建設不僅是商業(yè)網(wǎng)點建設的重要組成部分，也是城市房地產(chǎn)開發(fā)的重要內(nèi)容。各級經(jīng)貿(mào)部門和建設部門應該加強合作，共同制定好包括商業(yè)街在內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。

步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。對步行街所在城市的歷史、風俗、人文的研究,有助于確定步行街的主題，找到一個好的方向。步行街是一種商業(yè)形式，同時也可以是一個城市或城區(qū)的內(nèi)在的體現(xiàn)和招牌。建設有風俗文化作鋪墊的，有自身獨特風格的步行街，便可以作為城市的旅游資源推向更大的市場。一方水土一方人，有主題的步行街也是外來游客認識一座城市的窗口。

商業(yè)街占有城市的一定地域。傳統(tǒng)商業(yè)街幾乎都在城市的幾何，如天津和平路商業(yè)街；現(xiàn)代商業(yè)街偏重于城市交通條件較佳之處居多，如北京懷柔區(qū)城西門商業(yè)街，既不是縣城的幾何，也不是人口密集區(qū)，而是公路、鐵路交通便捷之處，流動客流為商業(yè)街帶來了繁榮，在城鎮(zhèn)規(guī)劃中占一定的地域。

大型商業(yè)街。

此類商業(yè)街地處大城市的幾何或交通便捷處，街區(qū)長度為1000-5000米，商業(yè)設施立面高度為6層以上，商店密度為80%-100%。這種商業(yè)街所處的大城市人口為100萬以上，其商業(yè)區(qū)輻射人口為300萬人，來此街的消費者主要是通過汽車、火車等工具而至，其目的為休閑性購物。此商業(yè)街的形態(tài)為平面圈狀構(gòu)造，設施構(gòu)成為觀賞、服務、飲食、商業(yè)等綜合方式；行業(yè)以高端商店、高端餐館、高端娛樂、高端服務設施為，行業(yè)數(shù)目為300個，核心營業(yè)點是高端時裝店、大型游樂場所、各類專業(yè)服務店，貿(mào)易洽談場所、汽車商店等。來此街的消費者是復合人口和外來流動人口，購購的頻率小，但數(shù)額巨大。此街給人以豪華、舒適、個性、新潮的感覺。這種商業(yè)街與城市主體交通網(wǎng)應融為一體，各種城市機制與此不應造成人為矛盾。

地區(qū)型商業(yè)街。

此商業(yè)街地處中等城市區(qū)或大型城市副區(qū)，其城市人口規(guī)模為30萬人，其商業(yè)區(qū)輻射人口為100萬人，來此街的消費者主要是乘公共電汽車、**等交通工具。正常日客流量為5萬人，來此街購物客流比例小于閑逛商店客流比例。此商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為環(huán)狀或圈狀構(gòu)造，商店數(shù)目為1000-3000.家，設施構(gòu)成為商業(yè)、飲食、娛樂、社會多功能營業(yè)點，行業(yè)以日常購物的中檔商店為，行業(yè)數(shù)目為200個，核心商店是百貨、服裝、五金交電等專營商店。來此街的主要顧客是社會集團及復合人口，購物日頻率較大。日本東京都神樂坂商業(yè)街的典型的地區(qū)型商業(yè)街。此商業(yè)街是東京都“山手線”軌道電車環(huán)線內(nèi)富有日本特色的商業(yè)街。

地域型商業(yè)街。

此類商業(yè)街地處地域中的城市內(nèi)，街區(qū)長度為500-700米，商業(yè)設施立面高度為2-4層，商店密度為70%-90%。這種商業(yè)街所處的城市人口規(guī)模為3萬人，其商業(yè)輻射人口為10萬人，來此街購物客流比例大于閑逛商店客流比例。此商業(yè)街構(gòu)成形態(tài)為帶狀附以樹枝狀構(gòu)造，商店數(shù)目為300-400家。設施構(gòu)成為商業(yè)、飲食、雙功能店，行業(yè)以常購購的中、低檔日用品為，行業(yè)數(shù)目為100個，核心商店是糧油食品店和百貨店。來此街的主要顧客是復合型人口，購物的數(shù)額較大，而且周頻率也較高。此街給人以大眾化和個性化的印象。

鄰里型商業(yè)街。

此類商業(yè)街位置處于地方城鎮(zhèn)幾何，街區(qū)長度為100-200米，商業(yè)設施立面高度為1-2層，商店密度為50%-80%。這種商業(yè)街所處的城鎮(zhèn)，自身人口為3000人，其商業(yè)區(qū)輻射人口為10000人。來此街消費者主要靠步行和騎自行車，其目的只是單純的購物動機。由商業(yè)街構(gòu)成形狀為線狀路線構(gòu)造，商店數(shù)目為50家，設施構(gòu)成為商業(yè)和風味小吃店，行業(yè)以生活日用品為，行業(yè)數(shù)目為20個，核心商店是副食品店或食品超級市場。來此街購物的主要顧客是家庭主婦或保姆，購購商品的數(shù)額小，但日頻率高。此街給人的印象是隨意、親切和大眾化。這種商業(yè)街只與交通網(wǎng)相連，但并非是客貨流運動線上，因此，這種商業(yè)街方便了固定消費者而妨礙吸引流動顧客，其商業(yè)范圍有限，盈利微薄。

商業(yè)街與城市結(jié)構(gòu)。

分析商業(yè)街與城市結(jié)構(gòu)的狀況，通常有以下三個方面進行。

一是看城市發(fā)展的歷史和商業(yè)形成的對應關(guān)系。北京城市的幾何是皇宮，而天津是在貿(mào)易港口基礎上發(fā)展起來的。

二是城市的主要職能偏重，偏重商業(yè)，則商業(yè)街完善；偏重工業(yè)發(fā)展，則商業(yè)街就發(fā)展緩慢；偏重政治和軍事，則商業(yè)街發(fā)展規(guī)模和更新速度就落后于時代。

三是看城市的規(guī)劃與商業(yè)街所處的位置。大體有三大類型。，商業(yè)街在城市幾何，也稱為內(nèi)核心型商業(yè)街（德國波恩），，商業(yè)街在城市近環(huán)路的邊緣，也稱中核心型商業(yè)街，第三，商業(yè)街在城市外環(huán)路的邊緣，又稱外核心商業(yè)街（法國的巴黎）。

上面三種商業(yè)街布局模式的出現(xiàn)，是由于世界消費人口逆城市化發(fā)展的趨勢而形成的。人口密集在城市的內(nèi)核，則商業(yè)街布局應采用波恩式。如果人口轉(zhuǎn)移到城市郊外，則可采

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