"我已清空所有房產(chǎn),租房子住了。"在上海炒房8年的陳妮難得閑下來(lái),"不過(guò)房產(chǎn)將一直是稀缺資源,長(zhǎng)期看仍是好的投資方向。等本輪房?jī)r(jià)大幅調(diào)整之后,又是非常好的購(gòu)進(jìn)機(jī)會(huì)。"

　　炒房客火線撤退

　　"現(xiàn)在的房?jī)r(jià)不要說(shuō)購(gòu)房的人覺(jué)得貴,連我們炒房的都覺(jué)得貴。"記者見(jiàn)到陳妮時(shí),她基本"清空"了所有房產(chǎn),成功逃頂?，F(xiàn)在陳妮手里只剩下一間商鋪,自用、出租均可,所以能夠承受房?jī)r(jià)下跌的壓力。

　　陳妮的炒房經(jīng)歷頗為奇特。2002年陳妮來(lái)上海時(shí),幾個(gè)月找不到工作,慌了手腳的她把剛剛購(gòu)的房子通過(guò)房產(chǎn)中介掛了出去。房子迅速成交后,陳妮豁然明白,這樣一購(gòu)一賣,短短兩個(gè)月內(nèi)的收入比她應(yīng)聘的所有職位年薪都要高。

　　從此,陳妮不再找工作,開(kāi)始把幾乎所有的時(shí)間都花在看房、購(gòu)房上。通常陳妮會(huì)跑遍整個(gè)區(qū)域,貨比三家后"吃進(jìn)"潛力樓盤(pán),再通過(guò)中介掛牌出售。

　　從開(kāi)始陳妮只持有一、兩套房子,到后來(lái)索性自己辦起了房產(chǎn)中介公司,她手里的資金如滾雪球般越滾越多,而且基本沒(méi)有"空窗期"。到后來(lái),她手里拿的都是位于上海市、巨大的豪宅。

　　今年4月初,陳妮把自住的一套上千萬(wàn)元的城市別墅也賣了?，F(xiàn)在看來(lái),賣在了"天花板"。"我當(dāng)時(shí)沒(méi)想到賣了個(gè)較高價(jià),也沒(méi)預(yù)見(jiàn)到調(diào)控政策會(huì)出來(lái)。只是因?yàn)槲议_(kāi)出的價(jià)格有人接手了。"陳妮說(shuō)。

　　大量炒房客在樓市新政的準(zhǔn)確打擊下開(kāi)始撤退,一時(shí)間各地拋盤(pán)紛紛涌出。4月份,三名投資客將四年前合伙購(gòu)入的深圳市福田區(qū)竹盛花園16棟,共167套毛坯房全部掛牌出售。該小區(qū)地產(chǎn)中介稱,投資客自4月15日以每平米23000元-25000元掛牌,由于價(jià)格大大低于周邊樓盤(pán),已經(jīng)成功售出近百套。

　　炒房客的集中拋售引發(fā)了近期二手房掛牌量的激增。截至5月6日,上海"二手房住宅出售套數(shù)"攀升至10.8萬(wàn)套,住宅出售面積為1272.53萬(wàn)平方米。而在4月初,上海的二手房掛牌量還不到9萬(wàn)套。4月份南京的二手房掛牌量也創(chuàng)下新高,達(dá)到3.76萬(wàn)套,環(huán)比3月增加70%,同比增加145%。

　　溫州的民間炒樓資金也在源源不斷地回流之中。溫州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月至2月統(tǒng)計(jì)指標(biāo)顯示,該市金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額5514.52億元,同比增長(zhǎng)了20%。溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文表示,上述數(shù)據(jù)是樓市新政之前的統(tǒng)計(jì),如果加上近兩個(gè)月的資金回籠,這個(gè)數(shù)字會(huì)激增。

　　商業(yè)地產(chǎn)成避風(fēng)港

　　深圳的投資客胡鳴果斷地在春節(jié)后拋售了大部分住宅,剩下幾套位置優(yōu)越租金高的房子。胡鳴炒房始于2003年,當(dāng)時(shí)購(gòu)購(gòu)了套自住的房子,隨后房?jī)r(jià)大漲,他迅速賣掉房子大賺一筆。從此胡鳴開(kāi)始了炒房生涯,利用較低頭付,較高峰的時(shí)候手上有接近20套房產(chǎn)。

　　剛拋掉手中的住宅,胡鳴又開(kāi)始尋找下一個(gè)投資領(lǐng)域。"仔細(xì)挑選商業(yè)地產(chǎn),收益率至少會(huì)比住宅高出一倍,能夠大大超過(guò)銀行存款利息。"胡鳴開(kāi)始走訪深圳各大商圈和寫(xiě)字樓,羅湖區(qū)的老寫(xiě)字樓、福田區(qū)CBD的寫(xiě)字樓和商鋪幾乎看了個(gè)遍。

　　然而投資商業(yè)地產(chǎn),胡鳴遇到的困難遠(yuǎn)大于投資住宅。他在福田CBD看中一處商鋪,總價(jià)需要八九百萬(wàn)元,貸款一半的話,還款壓力相當(dāng)大。況且CBD現(xiàn)在人氣并不旺,租金能否漲起來(lái)胡鳴心里沒(méi)底。而他看到的羅湖區(qū)的寫(xiě)字樓雖然價(jià)格便宜,租金收益率高,但升值前景并不樂(lè)觀。

　　即便商業(yè)地產(chǎn)投資較為復(fù)雜,胡鳴還是堅(jiān)持在深圳各區(qū)尋覓,他認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)需求量相對(duì)穩(wěn)定,價(jià)格通常不會(huì)暴漲暴跌,是較好的避風(fēng)港。

　　同樣轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的還有剛從住宅里撤退的溫州炒房資金。5月初,溫州一位企業(yè)主黃先生,一次性購(gòu)進(jìn)了上海浦東2000多平方米的寫(xiě)字樓;另一名溫州炒房客,在拋售掉上海多套住宅后,與40多名親友轉(zhuǎn)身投資了200多套商鋪。

　　樓市新政的實(shí)施,使得大量資金向商業(yè)地產(chǎn)聚攏,各地商業(yè)地產(chǎn)都有不同程度升溫。根據(jù)中原工商鋪研究部數(shù)據(jù),廣州市2010年季度商鋪成交總量同比2009年有30%的增長(zhǎng)。廣州市一批原計(jì)劃亞運(yùn)會(huì)時(shí)開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目,在五一就開(kāi)始儲(chǔ)客,個(gè)別項(xiàng)目甚至四月份就開(kāi)始認(rèn)購(gòu)。

　　中原工商鋪研究人士分析,以廣州一套售價(jià)約為60萬(wàn)元的70㎡寫(xiě)字樓單位為例,租金收入約3000元/月,年回報(bào)率接近6%。而同一樓盤(pán)120萬(wàn)元的住宅也只能收到同樣的租金,年回報(bào)率只有3%。同時(shí),商業(yè)裙樓相對(duì)于住宅的低價(jià)對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)也有吸引力。

　　備戰(zhàn)樓市下一輪上漲

　　"無(wú)論怎樣,房地產(chǎn)仍是未來(lái)的投資方向。"清空了手中的房產(chǎn),對(duì)陳妮來(lái)說(shuō)只是權(quán)宜之計(jì),她已開(kāi)始備戰(zhàn)下一輪樓市。陳妮認(rèn)為,房產(chǎn)一直是稀缺資源,是較有效的對(duì)抗通脹的工具。

　　陳妮的炒房經(jīng)驗(yàn)是,把能掙到的利潤(rùn)分兩次實(shí)現(xiàn),這樣利潤(rùn)沒(méi)有減少,但風(fēng)險(xiǎn)較小。當(dāng)她預(yù)計(jì)一套房子能從5000元/平米漲到1萬(wàn)元/平米,當(dāng)上漲至7500元/平米的時(shí)候,陳妮就選擇出售,賣了以后再以7500元/平米甚至更低購(gòu)回來(lái),等漲到1萬(wàn)/平米的時(shí)候再賣。

　　當(dāng)然,陳妮也預(yù)見(jiàn)到未來(lái)十年投資房產(chǎn)不會(huì)像以前那么容易,需要更加謹(jǐn)慎。只要堅(jiān)持握有少量高品質(zhì)的房子,就能夠抵御來(lái)自市場(chǎng)和政策的風(fēng)險(xiǎn)。

　　另一位在上海投資房產(chǎn)的溫州商人凌曉波則依然堅(jiān)守著手里的五六套房子,雖然有些焦慮,仍不惜多方借款。凌曉波和他的炒房客朋友名下大多有公司,即便個(gè)貸卡緊,他們?nèi)阅芡ㄟ^(guò)企業(yè)貸款解資金之渴。他們認(rèn)為,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)經(jīng)受不了房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮,目前嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策注定不會(huì)持久,所以押注未來(lái)政策松動(dòng)后房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲。

　　即便是短期撤離的溫州炒房資金,也未完全拋棄樓市。周德文表示,"目前在通貨膨脹預(yù)期愈演愈烈、人民幣升值壓力愈來(lái)愈大的情況下,投資房地產(chǎn)仍然是有效的投資渠道,只是溫州人的投資方式有所不同。"據(jù)了解,目前溫州炒房團(tuán)已有部分資金組成了私募股權(quán)基金,依然是尋找機(jī)會(huì)投資于樓市。

　　上海漢全投資管理公司董事長(zhǎng)趙云飛認(rèn)為,"目前的打壓短期肯定對(duì)市場(chǎng)有影響。但長(zhǎng)期看,房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲。要從根本上改變炒房客的投資取向十分困難。"

　　"無(wú)論怎樣,房地產(chǎn)仍是未來(lái)的投資方向。"清空了手中的房產(chǎn),對(duì)陳妮來(lái)說(shuō)只是權(quán)宜之計(jì),她已開(kāi)始備戰(zhàn)下一輪樓市。陳妮認(rèn)為,房產(chǎn)一直是稀缺資源,是較有效的對(duì)抗通脹的工具。

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