購房可能遇到五種風(fēng)險(xiǎn)

可以這么說，在購房人購房和開發(fā)商售房的關(guān)系中，市場的風(fēng)險(xiǎn)大部分由

購房人承擔(dān)，因?yàn)橘彿咳藢﹂_發(fā)商的可能風(fēng)險(xiǎn)在于不能按時(shí)付足房款，但因現(xiàn)

在商品房消費(fèi)信貸普及，購房人的付款風(fēng)險(xiǎn)已大大降低，開發(fā)商基本上沒有太

大的風(fēng)險(xiǎn)。而購房人付款后至開發(fā)商交房及完善房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)常有一段時(shí)間差，

這時(shí)，由于購房人和開發(fā)商之間的嚴(yán)重的“信息不對稱”及目前開發(fā)商的“道

德風(fēng)險(xiǎn)”大量存在，購房人承受了過多的風(fēng)險(xiǎn)，也遭遇了太多的不幸。

一、開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證等事實(shí)，對外銷售期

房。一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，在購房人付了房

款之后一般無法取得預(yù)定的房子，在合同被宣告為無效時(shí)只能拿回本金和同期

銀行貸款利息，但是在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房

款挪作他用或攜款躲避，較后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實(shí)。

二、開發(fā)商惡意搭售商品房，特別在房價(jià)價(jià)位高時(shí)。

開發(fā)商往往利用合同中“實(shí)測面積與暫測面積差異的處理”條款，設(shè)定不

允許購房人在實(shí)際面積超過約定面積一定幅度（一般為 5％）時(shí)有權(quán)解除合

同，只能按合同價(jià)補(bǔ)足的規(guī)定，這樣，在房價(jià)下跌時(shí)，使購房人既無法要求以

交付時(shí)的市場價(jià)補(bǔ)足也根本無能力補(bǔ)足而形成購房人的無端違約。更為嚴(yán)重的

是，還可能造成開發(fā)商超預(yù)售許可面積而使購房人購購的超面積部分商品房無

法辦理產(chǎn)權(quán)登記。對于“縮水”的商品房，一個(gè)的麻煩就是預(yù)計(jì)使用的面

積達(dá)不到，房屋使用受限卻無法重新選擇。

三、商品房逾期交付的原因很多，但多數(shù)法院片面強(qiáng)調(diào)要求合同的實(shí)際履

行，致使購房人無法擺脫該合同而作重新選擇。而且現(xiàn)行的格式文本“甲方逾

期交付的違約責(zé)任”條款中，一般設(shè)定在超過幾個(gè)月后仍未交付時(shí)只能終止合

同并獲得 20％已付款的違約金，或在獲得 10％的已付款的違約金后繼續(xù)履

行合同，而未給予在逾期交付過程中發(fā)生房價(jià)下跌時(shí)適用價(jià)格罰則（逾期交付

從低價(jià)）應(yīng)有的地位。

四、發(fā)展商對房屋設(shè)計(jì)單方面作出重大調(diào)整，這本屬開發(fā)商的重大違約，

但目前使用的格式合同卻對違約責(zé)任的設(shè)計(jì)很不合理。目前使用的格式合同僅

規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。由此，購房人在因設(shè)計(jì)重大調(diào)整不滿意

而退房時(shí)，往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會，或需花費(fèi)更多的價(jià)錢才能找

到，而因這種機(jī)會成本的損失在文本合同中也無明確規(guī)定賠償，因此，索賠的

成功率很低。

五、房屋的“裂、漏”仍是個(gè)大問題。

而且一般認(rèn)為裂縫在 0．3mm以內(nèi)屬合理安全使用范圍，但若 0．3mm

以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻，則下雨或平時(shí)的漏水不可避

免，且整修的效果差、過程也煩人，此時(shí)購房人一般只能忍受。不過，值得高

興的是，廈門市中級法院確認(rèn)了有問題的商品房不僅要整修，而且可重新按質(zhì)

論價(jià)，購房人多少可拿回一些房款作補(bǔ)償。

(中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)）