置業(yè)專家指出，購新房和二手房在貸款頭付的計(jì)算方法上有較大區(qū)別。辦理新房貸款時，頭付款是按照購房時的市場價作為參考，但辦理二手房屋貸款是根據(jù)評估價作為參考。所謂評估價，就是根據(jù)當(dāng)時的市場情況，通過銀行指定的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價值評估而計(jì)算得來。

　　通常，二手房評估價大多為市場價值的80%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
 
    按照“貸款額上限等于二手房評估價80%”的比例計(jì)算，購房人實(shí)際能夠獲得的二手房貸款額度較高相當(dāng)于全套房屋成交價的64%，因此二手房購主的頭付款比例將大增。近期二手房市場回暖，但是由于一些購家對二手房交易頭付款的計(jì)算方法不了解，因此陷入困境。

　　值得注意的是，有些中介在簽合同前故意隱瞞真實(shí)的頭付款，并在購房合同中明確頭付款的付款期限。這樣在定金已付的情況下，無論選擇退房還是逾期交齊頭付款，購房人都可能會面臨高額的違約索賠。

　　專家提醒，二手房購主須留意購房條款中有無如“銀行未能批準(zhǔn)貸款，購房合同自動解除”等免責(zé)條款，以確保在因房齡太老貸款難的情況下，購方可免于高額違約索賠。

　　吃透還款方式 2010年貸款購房省錢"四大寶典"

　　2010年伊始，多項(xiàng)調(diào)控政策組合拳蓄勢待發(fā)，不少貸款購房人對預(yù)期政策拿捏不準(zhǔn)。在政策非常時期，亦有貸款購房之省錢寶典。

　　寶典1 吃透還款方式

　　選擇適合的還款方式也可以讓借款人達(dá)到省錢目的。目前市面上比較普遍的還款方式有等額本息、等額本金、雙周供等。有三種還款方式，從節(jié)省利息的角度來看，依次為雙周供＞等額本金＞等額本息。借款人可根據(jù)自身實(shí)際情況進(jìn)行選擇。

　　寶典2 巧用公積金

　　對于有足月繳納公積金的借款人來說，建議盡量使用公積金貸款。在購購二套房時，公積金是沒有商業(yè)貸款二套房政策限制的，仍享受頭付兩成、利率3.87%的政策。在使用公積金購購政策性住房時，不但可以享受10%的頭付，還可以將公積金賬戶內(nèi)余額直接做頭付。

　　寶典3 選擇不同銀行

　　借款人選擇不同的貸款銀行，是可以達(dá)到不同省錢效果的。從目前的房貸市場來看，外資銀行本土化程度越來越高，內(nèi)資銀行的競爭意識也越來越強(qiáng)，借款人的可選余地也越來越大。

　　◇內(nèi)資銀行

　　優(yōu)勢：了解本土借款人需求，推出的貸款產(chǎn)品適合不同人群；國有銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)信用社等在借款中信用度較高；各銀行分行、支行等營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，方便借款人還款。

　　劣勢：部分內(nèi)資銀行在貸款細(xì)節(jié)上缺少人性化服務(wù)，業(yè)務(wù)辦理中各部門銜接性較差，經(jīng)營管理制度及競爭策略不及外資銀行成熟。

　　◇外資銀行

　　優(yōu)勢：房貸產(chǎn)品較為豐富；“一對一”式服務(wù)更顯人性化；提前還款無限制，靈活便捷，部分房貸政策較靈活。

　　劣勢：對客戶準(zhǔn)入門檻高，一般要求在本行有一定數(shù)額存款的客戶才可以辦理房貸業(yè)務(wù)；對借款人的資質(zhì)審核較嚴(yán)格；營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)少，本土化程度較低。

　　寶典4 抵押購房

　　對于想達(dá)到省錢目的的借款人，還可以選擇抵押消費(fèi)貸款。建議使用抵押房產(chǎn)再購房的借款人，盡量不要選擇抵押后再貸款的形式購房，因?yàn)檫@樣是要支付抵押貸款和商業(yè)貸款兩部分的月供，且商業(yè)貸款部分的利率可能會按上浮1.1倍來執(zhí)行，對于借款人會形成較大的還款壓力。如果借款人選擇抵押貸款再加上手頭積蓄等實(shí)現(xiàn)全款購房，則可在一定程度上規(guī)避二套房政策，加上目前“國十一條”政策中對二套房政策利率未進(jìn)行明確，建議借款人還是選擇抵押全款購房相對穩(wěn)妥些。

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