置業(yè)專家指出，購新房和二手房在貸款頭付的計算方法上有較大區(qū)別。辦理新房貸款時，頭付款是按照購房時的市場價作為參考，但辦理二手房屋貸款是根據(jù)評估價作為參考。所謂評估價，就是根據(jù)當時的市場情況，通過銀行指定的專業(yè)評估機構(gòu)進行房產(chǎn)價值評估而計算得來。

　　通常，二手房評估價大多為市場價值的80%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
 
    按照“貸款額上限等于二手房評估價80%”的比例計算，購房人實際能夠獲得的二手房貸款額度較高相當于全套房屋成交價的64%，因此二手房購主的頭付款比例將大增。近期二手房市場回暖，但是由于一些購家對二手房交易頭付款的計算方法不了解，因此陷入困境。

　　值得注意的是，有些中介在簽合同前故意隱瞞真實的頭付款，并在購房合同中明確頭付款的付款期限。這樣在定金已付的情況下，無論選擇退房還是逾期交齊頭付款，購房人都可能會面臨高額的違約索賠。

　　專家提醒，二手房購主須留意購房條款中有無如“銀行未能批準貸款，購房合同自動解除”等免責條款，以確保在因房齡太老貸款難的情況下，購方可免于高額違約索賠。

　　吃透還款方式 2010年貸款購房省錢"四大寶典"

　　2010年伊始，多項調(diào)控政策組合拳蓄勢待發(fā)，不少貸款購房人對預(yù)期政策拿捏不準。在政策非常時期，亦有貸款購房之省錢寶典。

　　寶典1 吃透還款方式

　　選擇適合的還款方式也可以讓借款人達到省錢目的。目前市面上比較普遍的還款方式有等額本息、等額本金、雙周供等。有三種還款方式，從節(jié)省利息的角度來看，依次為雙周供＞等額本金＞等額本息。借款人可根據(jù)自身實際情況進行選擇。

　　寶典2 巧用公積金

　　對于有足月繳納公積金的借款人來說，建議盡量使用公積金貸款。在購購二套房時，公積金是沒有商業(yè)貸款二套房政策限制的，仍享受頭付兩成、利率3.87%的政策。在使用公積金購購政策性住房時，不但可以享受10%的頭付，還可以將公積金賬戶內(nèi)余額直接做頭付。

　　寶典3 選擇不同銀行

　　借款人選擇不同的貸款銀行，是可以達到不同省錢效果的。從目前的房貸市場來看，外資銀行本土化程度越來越高，內(nèi)資銀行的競爭意識也越來越強，借款人的可選余地也越來越大。

　　◇內(nèi)資銀行

　　優(yōu)勢：了解本土借款人需求，推出的貸款產(chǎn)品適合不同人群；國有銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)信用社等在借款中信用度較高；各銀行分行、支行等營業(yè)網(wǎng)點密集，方便借款人還款。

　　劣勢：部分內(nèi)資銀行在貸款細節(jié)上缺少人性化服務(wù)，業(yè)務(wù)辦理中各部門銜接性較差，經(jīng)營管理制度及競爭策略不及外資銀行成熟。

　　◇外資銀行

　　優(yōu)勢：房貸產(chǎn)品較為豐富；“一對一”式服務(wù)更顯人性化；提前還款無限制，靈活便捷，部分房貸政策較靈活。

　　劣勢：對客戶準入門檻高，一般要求在本行有一定數(shù)額存款的客戶才可以辦理房貸業(yè)務(wù)；對借款人的資質(zhì)審核較嚴格；營業(yè)網(wǎng)點少，本土化程度較低。

　　寶典4 抵押購房

　　對于想達到省錢目的的借款人，還可以選擇抵押消費貸款。建議使用抵押房產(chǎn)再購房的借款人，盡量不要選擇抵押后再貸款的形式購房，因為這樣是要支付抵押貸款和商業(yè)貸款兩部分的月供，且商業(yè)貸款部分的利率可能會按上浮1.1倍來執(zhí)行，對于借款人會形成較大的還款壓力。如果借款人選擇抵押貸款再加上手頭積蓄等實現(xiàn)全款購房，則可在一定程度上規(guī)避二套房政策，加上目前“國十一條”政策中對二套房政策利率未進行明確，建議借款人還是選擇抵押全款購房相對穩(wěn)妥些。

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