“我手上有市值3.5億元的房產(chǎn)，現(xiàn)在除了降價(jià)，其他什么營(yíng)銷辦法都沒(méi)用。您覺(jué)得我是現(xiàn)在降價(jià)銷售好，還是熬半年再觀望下形勢(shì)好？”日前，在浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院MBA高端研修班上，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究主任馮科一上臺(tái)，一個(gè)學(xué)員就拋過(guò)這樣一個(gè)敏感的問(wèn)題。

　　“我個(gè)人的觀點(diǎn)是，降價(jià)、快速銷售。現(xiàn)在你降1000元，無(wú)非是利潤(rùn)少點(diǎn)。現(xiàn)在不降，過(guò)些時(shí)候，利息、人工成本逐日增加，降1000元都保不住成本?！瘪T科說(shuō)。

　　出來(lái)混，遲早要還

　　北京城區(qū)一套普通的房子要200萬(wàn)元。一個(gè)普通的北大畢業(yè)生畢業(yè)后一個(gè)月賺5000元，一年賺6萬(wàn)元。馮科說(shuō)：“就算他節(jié)衣縮食，每年能省下四五萬(wàn)元，起碼要五十年才能購(gòu)一套房子?！边@樣的后果是什么？“人才對(duì)大城市失望、灰心，會(huì)流走。長(zhǎng)此以往，大城市會(huì)逐漸失去創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力，比少掙點(diǎn)房產(chǎn)利潤(rùn)損失更大。開(kāi)發(fā)商心態(tài)要好，不要想著賺暴利。”2006年、2007年，很多地方的房?jī)r(jià)漲了百分之五六十，“現(xiàn)在，大家都沒(méi)事干了，大眼瞪小眼。香港影片里經(jīng)常說(shuō)一句話，出來(lái)混，遲早要還的。用在這里較合適?！瘪T科認(rèn)為房?jī)r(jià)不合理的暴漲無(wú)疑消耗掉了房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的成長(zhǎng)空間。

　　對(duì)此，他做了一個(gè)形象的比喻，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度和房?jī)r(jià)的關(guān)系應(yīng)該像主人帶小狗，“你帶著小狗出去散步，會(huì)允許小狗一會(huì)跑在你前面，一會(huì)跑在你后面，一會(huì)又乖乖呆著身邊。要是它老是像脫韁的野馬一樣，跑得看不見(jiàn)影，你肯定不會(huì)再要這條瘋狗了?！?

　　跳出小賣部經(jīng)營(yíng)思維

　　一瓶礦泉水成本只要幾毛錢(qián)，在小賣部可以賣到一元錢(qián)。利潤(rùn)率這么高，是不是說(shuō)明贏利模式很好？“小賣部一年的銷售額也許只有四萬(wàn)元，100%的利潤(rùn)率也只能賺二萬(wàn)元?！?

　　馮科認(rèn)為，目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)商應(yīng)該跳出這種“小賣部”的經(jīng)營(yíng)思維，不再一味追求單利，而應(yīng)該運(yùn)用專業(yè)的管理、市場(chǎng)化的操作，在擴(kuò)大銷售規(guī)模中賺取利潤(rùn)。四川一個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)了幾個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)始每平方米賣六千多，后來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)不好，他果斷地以每平方米2999元的價(jià)格把剩下的房子迅速出手?！捌骄聛?lái)，每平方米還有1000元的利潤(rùn)?，F(xiàn)在他就很輕松了，到處旅游、考察，等待下一輪房地產(chǎn)上升期的到來(lái)?！?

　　“這方面，萬(wàn)科是個(gè)成熟的企業(yè)?！瘪T科認(rèn)為它是中國(guó)少有的經(jīng)歷過(guò)幾次房地產(chǎn)低潮期的企業(yè)，知道應(yīng)該快速地把現(xiàn)金抓在手上。

　　讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府

　　中國(guó)的住房改革總體上是好的，但是從100%由政府供給一下子轉(zhuǎn)到100%由市場(chǎng)供給，這個(gè)轉(zhuǎn)變太快?，F(xiàn)在政府要承擔(dān)起它的責(zé)任，要供給社會(huì)較底層的人房子住，這就是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。究竟這個(gè)比例有多高？馮科說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家是2∶8，也就是說(shuō)20%是國(guó)家，80%是市場(chǎng)。“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，每平方米漲到十幾萬(wàn)元政府也不能管；政府的歸政府，市場(chǎng)失靈的地方要行政出面解決。”

　　市場(chǎng)領(lǐng)域中，不同規(guī)模的開(kāi)發(fā)商做法也不同。如碧桂園（查看地圖）的成功秘訣在于——規(guī)模。“當(dāng)大房產(chǎn)公司在廣州城里為每平方米上萬(wàn)元的土地競(jìng)爭(zhēng)得你死我活時(shí)，碧桂園在城郊悄然起步，迅速崛起?！瘪T科說(shuō)，碧桂園在郊區(qū)輕松拿了一千多畝地，開(kāi)發(fā)每平方米五六千元的微型別墅，賣得很火。反而，在城區(qū)的那些開(kāi)發(fā)商為征地、拆遷等各種各樣的不確定因素耗費(fèi)人力、物力，拖長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期。

　　當(dāng)然，大房地產(chǎn)公司的有些大手筆做法，中小開(kāi)發(fā)商是學(xué)不來(lái)的。目前，國(guó)家要求開(kāi)發(fā)商的自有資金比例達(dá)到35%，很多開(kāi)發(fā)商都做不到這一點(diǎn)，“以前有的開(kāi)發(fā)商拿地之前就開(kāi)始貸款，現(xiàn)在這些路都被堵死了，怎么辦？”馮科提供了一個(gè)思路：尋找私募基金的支持，由專業(yè)的基金募集資金，交給信譽(yù)、品牌較好而缺乏資金的中小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，然后由銀行來(lái)監(jiān)督資金的使用。聲明：本篇文章、數(shù)據(jù)等內(nèi)容，網(wǎng)站僅以傳播資訊為目的，僅供瀏覽。編輯（吳麗珍）

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