中國房地產業(yè)政策的實效不取決于良好的初衷，而取決于政策的執(zhí)行條件和執(zhí)行成本。中國房地產政策研究目前存在著一種傾向，就是強調政策的必要性、強調需要多，對政策實施的可能性、執(zhí)行條件、執(zhí)行成本的研究較少。所以，必須加強對政策執(zhí)行條件和執(zhí)行成本的研究。

    一是要認清政策效力的局限性。任何政策都
是針對某一現實問題而設計出臺的。但某一現實問題的存在又往往是諸多因素共同作用的結果。任何政策都一把雙刃劍，既會對所針對的現實問題發(fā)揮校正作用，又可能對相關問題產生負面影響。

    例如，加征二手房交易稅有利于抑制炒房，減少市場需求，但也增加了房屋交易成本，削弱了房屋的流動性，間接拉升房價；控制房地產投資政策有利于抑制過熱的社會固定資產投資，但也會減少房屋供給，推動房價上升，這是近年調控房價過快上漲政策預期不理想的原因之一。

    所以要重視對房地產政策效力的局限性和政策的負面效應研究。權衡利弊得失，注意政策相互配套，防止政策效力相互抵消，發(fā)揮政策體系合力作用，才能達預期效果。

    二是要重視政策執(zhí)行條件的研究。任何政策都有一個執(zhí)行條件問題。不具備執(zhí)行條件的政策，盡管有千萬條理由證明其正確性和必要性，執(zhí)行也只能是一句空話，強制執(zhí)行將適得其反，或者將支付極高的社會成本。

    所謂有條件要上，沒有條件創(chuàng)造條件也要上，其實創(chuàng)造條件也需要條件。中國的房地產政策設計不僅要針對現實，強調問題解決的必要性，而且更要重視政策執(zhí)行的條件，政策實施的可能性。

    例如，提出住房保障應保盡保，實行地方政府問責制，作為正處于城市化加速階段的一個發(fā)展中的大國，頭先明確應保的條件和保障的標準是什么，現有公共財力能在多大程度上達到“盡?！保繉σ恍┕藏斄狡鹊牡胤?，實行住房保障問責制還要具備必要的條件。不具備必要實施條件的問責制將難以達到激勵和警戒地方政府的目的。

    三要重視政策的執(zhí)行成本，全面評估其利弊得失。任何政策都要支付執(zhí)行成本，特別是機會成本。執(zhí)行現行的房地產政策既要支付經濟成本，也要支付社會成本；既有即期成本支付問題，也有長期成本支付問題。收益大于成本才是好的政策。

    當然，不同的價值取向，不同的知識結構和信息把握程度會對同一政策作出不同的評價。但可以肯定的是，好的政策應是有利解決當前主要矛盾的，必須是兼顧當前和長遠、兼顧經濟收益和社會福祉的。一般情況下，房地產政策目標與房地產發(fā)展客觀趨勢相吻合，才能取得事半功倍的效果，反之或者事倍功半，或者根本達不到預期目標。

    例如，中國當前住房需求既有低收入的基本保障需求，但主要是居民改善性住房需求。動用公共財力增加經濟適用房和雙限房供給，有利于平抑市場商品房價過快上漲，但對于低收入來說仍然是可望而不可及，等于用有限的公共財力補貼了中等及以上收入家庭改善性住房需求，由此造成新的社會不公。既對市場形成房價構成干擾，也給腐敗和權力尋租留下了空間，是一項既無公平、又無效率之舉。若只租不售，則應與廉租房政策一并進行規(guī)劃設計?，F行的經濟適用房政策有了每套60㎡不完全產權、國家回購等限制，似應進一步對回購細則進行可行性設計和評估。

    再如，房地產用地租金70年一次性征收，一方面提升了地價，也抬升了房價，造成當屆政府花掉了以后數屆政府的公共財力，但另一方面也使加快城市公共設施建設，使增加公共服務供給(侈奢性、浪費性的政績工程除外，官商勾結、違法亂紀應受到依法懲處是另一回事)有了財力保證，而公共設施和公共服務的增加又是包括已經和即將購房群體在內的全體市民受益的。

    所以對于70年用地租金一次性征收政策應在代際關系和局部與全局利益的整體協調上進行綜合評價，既不能完全肯定，也不宜簡單地否定。

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