《北京市前期物業(yè)服務合同》與《北京市物業(yè)服務合同》示范文本今起征意見

    小區(qū)外墻廣告費可抵物業(yè)費

 
    物業(yè)公司經(jīng)營歸業(yè)主所有的共用設施用于廣告、房屋租賃等活動，必須經(jīng)過業(yè)委會的書面同意，且全部收益歸業(yè)主所有。這一關(guān)系有房族切身利益的問題有望寫進合同加以明確和保護。市建委與市工商局起草的《北京市前期物業(yè)服務合同》與《北京市物業(yè)服務合同》示范文本今起通過“頭都之窗”、“北京工商”、“北京建設”和“搜狐”網(wǎng)站廣征民意，其中，停車收費、裝修等備受關(guān)注的焦點問題都包含其中。

    為使這兩個合同范本能切實保護業(yè)主和物業(yè)公司合法利益，市工商局聯(lián)合市建委今起至11月11日向社會征集意見。市民可以登錄“頭都之窗”、“北京工商”、“北京建設”或“搜狐”網(wǎng)站的相關(guān)頁面，了解合同的具體內(nèi)容，并通過在頁面留言板中留言或發(fā)郵件到bjgshtc@163.com的方式，提出您的意見或建議。兩部門還將根據(jù)意見反饋對合同再次修改完善，并在適當時機通過邀請有關(guān)代表召開公開論證會的形式，確定這兩個示范文本的較終內(nèi)容。

    范本內(nèi)容

    ■共同條款

    業(yè)主裝修 物業(yè)不得亂收費

    業(yè)主裝修前必須與物業(yè)公司簽訂書面的裝修服務協(xié)議，其中，要明確是否收取押金、裝修服務費，除這兩項收費之外不得另收裝修垃圾清運費、施工人員管理費、門卡工本費、開工證費、管線圖費等任何與裝修有關(guān)的費用。

    物業(yè)解約 須提前仨月通知

    與業(yè)主發(fā)生矛盾，擅自“罷工”導致小區(qū)停水停電，這樣的物業(yè)公司將面臨萬元級別的違約賠償。合同期滿前，無論是業(yè)主還是物業(yè)公司，不想再繼續(xù)合作，必須提前3個月通知對方，雙方都不能擅自提前解除合同，否則無過錯方可要求萬元級別的違約金。 　　

    ■收費方式

    物業(yè)費：分為包干制和酬金制

    包干制是指物業(yè)服務費由業(yè)主按建筑面積交納，如果選擇這種方式，物業(yè)公司不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務項目。

    酬金制是指業(yè)主按建筑面積預先交納服務資金，物業(yè)公司用來支付綠化養(yǎng)護、自家酬金等費用，選擇這種方式，物業(yè)公司應向全體業(yè)主公布賬單并定期公布費用的使用情況。同時雙方每年聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金使用進行審計。剩余費用轉(zhuǎn)入下一年繼續(xù)使用，不足部分由業(yè)主承擔。

    車位費：露天和車庫標準不同

    合同中明確停車服務費標準區(qū)分出露天車位或車庫車位，物業(yè)公司應與車位使用人簽訂書面的停車服務協(xié)議。此外，物業(yè)公司受委托代收水電氣熱、有線電視等服務費，不得向業(yè)主要求手續(xù)費等額外費用，不得限制業(yè)主購購。

    ■個性條款

    《前期物業(yè)服務合同》

    物業(yè)費購房時須明確

    將《前期物業(yè)服務合同》作為房屋購賣合同的附件，使購房人在購房的同時就能了解此后物業(yè)服務的內(nèi)容、標準和物業(yè)服務收費的標準。

    前期合同較少簽兩年

    因前期服務合同在業(yè)主入住之前簽訂，而物業(yè)服務企業(yè)的合法更換需要由業(yè)主大會決議，為在時間上對業(yè)主大會成立提供一定的保障，同時減少物業(yè)服務企業(yè)頻繁更換帶來的不便和糾紛，前期合同中設定合同期限不得低于兩年，并且規(guī)定合同期滿后未出現(xiàn)合同中規(guī)定的解除和中止情形的，合同應按整年度進行延續(xù)，直至新物業(yè)服務企業(yè)接管為止。

    《物業(yè)服務合同》

    新物業(yè)來前老物業(yè)可再管仨月

    業(yè)主、物業(yè)單位和原物業(yè)服務企業(yè)應在新舊物業(yè)單位交接前確定具體時點，之前的責任由老物業(yè)單位承擔，免得為歷史欠賬扯皮。在原物業(yè)服務合同終止后，業(yè)主委員會應當監(jiān)督原物業(yè)服務企業(yè)與新物業(yè)服務企業(yè)進行交接驗收，并進行三方確認。為填補新老物業(yè)交替的服務空白，合同終止后，在新的物業(yè)服務企業(yè)接管之前，原企業(yè)應當應業(yè)主委員會的要求暫時繼續(xù)提供物業(yè)服務，一般不超過3個月。

    拿共用設施獲益須業(yè)主書面同意

    對于歸業(yè)主所有的共用部位、公用設施，物業(yè)公司想用于廣告、房屋租賃、會所經(jīng)營等贏利活動，要征得業(yè)主委員會書面同意，并每半年向業(yè)主公布收益情況，接受監(jiān)督。經(jīng)營收益歸全體業(yè)主，可分攤到戶沖抵下一年度的物業(yè)服務費用，也可用于小區(qū)改造。合同中明確了共用部位的范圍，其中包括了公共走廊、戶外墻面等九項，此外還留出空間給業(yè)主和物業(yè)公司商榷。（記者 朱爍）
 

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