正當(dāng)人們還在為“套房”糾纏不清之時(shí)，物業(yè)稅即將實(shí)施的消息又接踵而至。和提高套住房頭付比例相比，物業(yè)稅的實(shí)施無疑對樓市的虛火更具殺傷力。頭付提高了，沒錢的套房子可以不購，有錢的對于提高10%的頭付又不在乎，投資地產(chǎn)不行還可以投資股市，但是物業(yè)稅就不一樣了，只要房產(chǎn)在你手里你就要交錢，一個(gè)是遏制房產(chǎn)的提前消費(fèi)，一個(gè)是動(dòng)了自己手中的奶酪，孰重孰輕一目了然。

    據(jù)新華社報(bào)道，國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人10月12日在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺前的準(zhǔn)備工作。有分析人士指出，這一動(dòng)態(tài)傳遞的信息意味著物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”到落實(shí)或許僅剩下一步之遙。[相關(guān)新聞：稅務(wù)總局:物業(yè)稅擬明年選部分試點(diǎn)城市“實(shí)轉(zhuǎn)”　]

    據(jù)了解，早在2003年，稅務(wù)總局和財(cái)政部就先后批準(zhǔn)了北京、江蘇、深圳等6個(gè)省市作為試點(diǎn)先行單位，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)，但是由于牽扯面過大，物業(yè)稅一直處于研究階段。而今年又批準(zhǔn)了河南、安徽、福建、大連4個(gè)地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。還有消息稱，北京、上海等地今年年內(nèi)將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，明年初，物業(yè)稅將在全國范圍內(nèi)開征。

  　持有環(huán)節(jié)加稅進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為

    其實(shí)從2005年的“新舊國八條”到2006年的“國六條”對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，一項(xiàng)重要的內(nèi)容就是打擊房地產(chǎn)的投機(jī)行為，排擠房地產(chǎn)市場非自住需求，打擊開發(fā)商囤地行為，并且國稅總局先后出臺了不滿五年房屋上市交易征收全額營業(yè)稅和征收20%的個(gè)人所得稅的規(guī)定，借此打擊投資者的短期投機(jī)行為。同時(shí)，在今年初開始清算土地增值稅，打擊開發(fā)商的囤地行為。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，目前政策調(diào)控主要集中在出讓、開發(fā)等環(huán)節(jié)，但是對持有環(huán)節(jié)并沒有政策要求。根據(jù)去年北京市統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京市擁有兩套及兩套以上住房的占擁有房屋人數(shù)的20%，也就是說1/5的北京人擁有兩套住房，然而這些房屋有大部分處于空置狀態(tài)。

    “我愛我家”副總經(jīng)理胡景暉介紹說，目前北京二手房的總存量大約有500萬套，而按照6%的正常流轉(zhuǎn)量來算的話，北京每年的二手房交易量應(yīng)該在30萬套左右，但是實(shí)際的情況是北京市場上的二手房交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)數(shù)字，去年的交易量僅僅為7.5萬套。胡景暉認(rèn)為，造成這種現(xiàn)象出現(xiàn)的主要問題是沒有對保有環(huán)節(jié)征收任何稅費(fèi)，如果一旦開征物業(yè)稅，這將增大持有成本，從而能激活二手房市場。從目前實(shí)施的一些調(diào)控政策看，主要還是打擊短期投機(jī)行為，而物業(yè)稅的實(shí)施則更多的是長遠(yuǎn)行為。

    陳國強(qiáng)介紹說，所謂的物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國區(qū)總裁Bill先生也認(rèn)為，中國部分城市征收物業(yè)稅，將對投資性購房需求產(chǎn)生一定的抑制作用。他表示，推動(dòng)目前房價(jià)上漲的重要?jiǎng)恿?，是需求尤其是投資性購房需求過于旺盛。近年來，國家宏觀調(diào)控在加大中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)的同時(shí)，更多著眼于控制投資性需求、抑制投機(jī)性需求。提高住房頭付款比例、調(diào)高套以上住房的房貸利率等政策，影響的就是投資性購房需求。

    同時(shí)，陳國強(qiáng)還認(rèn)為，物業(yè)稅在打擊房地產(chǎn)投機(jī)時(shí)，也在打擊地方政府把土地出讓金作為重要財(cái)政收入的行為。

    出讓金有望取消土地年租制代替出租制

    物業(yè)稅之所以還未開征就備受矚目，一個(gè)主要的原因是，現(xiàn)行的土地稅收政策在出讓土地時(shí)，各種稅收一次性繳納。對于地方政府來講，批地的收入是除國有資產(chǎn)外的一塊金礦。在短期看來，地批得越快，地方經(jīng)濟(jì)就發(fā)展得越快。但這種急功近利的做法實(shí)際上是飲鴆止渴，其結(jié)果自然是土地失控、金融風(fēng)險(xiǎn)急劇攀升。

    而物業(yè)稅的開征，將改變以前一次性付清土地出讓金行為，而改成每年上繳，這樣一來，不僅政府可以從中獲得可觀的土地增值收益，同時(shí)以稅收的形式稅款將直接進(jìn)入國庫，地方政府的批地沖動(dòng)將會得到一定程度的遏制。同時(shí)，他指出，在物業(yè)稅開征后，政府每年通過物業(yè)稅還獲得土地收益，而土地出讓金就已經(jīng)名存實(shí)亡了，同時(shí)以前執(zhí)行的土地批租制也面臨著向土地年租制的轉(zhuǎn)變。

    中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究主任牛鳳瑞介紹說，目前我國實(shí)行的是一種土地批租制，國家享有土地的所有權(quán)，政府一次性出讓若干年的土地使用權(quán)后，并一次性收取出讓期內(nèi)各個(gè)年度地租的貼現(xiàn)值總和(土地出讓金)。批租制的好處在于地方政府可以一次性收齊土地出讓金，投入到城市的基礎(chǔ)建設(shè)中去。但是也存在著一定弊端，一次收齊地租在一定程度上導(dǎo)致了土地的價(jià)格過高，從而助長了房價(jià)的上漲，此外，還容易造成地方財(cái)稅收入的不平衡，比如上任官員出售的土地獲得較多的財(cái)政收入，這樣將會導(dǎo)致其繼任者在土地方面的財(cái)政收入?yún)T乏。

    而土地年租制與土地批租制相比較，主要區(qū)別體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是按年收租，土地年租制不是在土地出讓初期一次性收取出讓期限內(nèi)的全部土地租金，而是按年度分別收取土地租金。二是每年調(diào)租，土地年租制按年收取的租金不是固定不變的，而是每年調(diào)整土地的租值，這樣政府還可以享受土地增值帶來的一部分收益，也利于租賃者隨時(shí)調(diào)整投資方案，避免出現(xiàn)閑棄土地。

    稅費(fèi)合并開發(fā)成本下降 房價(jià)有望下調(diào)

    陳國強(qiáng)認(rèn)為，物業(yè)稅的開征可能會將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項(xiàng)稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并統(tǒng)一內(nèi)外稅制，取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)稅不重征。

    物業(yè)稅將改變目前對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行的多稅種、多環(huán)節(jié)、重復(fù)課稅的現(xiàn)狀，把現(xiàn)行房地產(chǎn)運(yùn)行過程中具有稅收性質(zhì)的政府行政收費(fèi)并入物業(yè)稅“遺產(chǎn)與與”稅目。另外，將契稅并入印花稅，以簡便稅制，降低不動(dòng)產(chǎn)交易成本，同時(shí)針對土地增值稅存在的邊際稅率過高問題，取消60%一檔稅率，保留其余三檔稅率。

    在具體實(shí)施中，物業(yè)稅很可能以房地產(chǎn)的市場平均價(jià)格為基本計(jì)稅依據(jù)，沒有市場平均價(jià)格的，以評估值為計(jì)稅依據(jù)；鑒于中國地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，國家只規(guī)定物業(yè)稅0.1%—3%的幅度稅率，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用稅率。

    此外，物業(yè)稅實(shí)行按年計(jì)稅、分兩次繳納的方式，并在物業(yè)稅開征的初期，減免稅的范圍可適當(dāng)放寬，法定的人均免稅面積可定為25平方米，這樣包括農(nóng)村在內(nèi)的大多數(shù)居住用房可以不必承當(dāng)物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)，而且只保留對公共設(shè)施、軍事部門、行政機(jī)關(guān)等用房用地的免稅。

    其實(shí)，物業(yè)稅的實(shí)施在一定程度上降低了開發(fā)商的成本，如果折算到房價(jià)中應(yīng)該會對房價(jià)的下調(diào)起到積極作用。 （賴大臣）

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