漫畫：越走越遠(yuǎn)——房產(chǎn)暴利何時休背景說明：調(diào)查顯示：國外房地產(chǎn)利潤為10%，而中國則達(dá)50%，70%居民購不起新房，有關(guān)部門應(yīng)出臺嚴(yán)厲的調(diào)控政策，迫使地方政府在擠壓房地產(chǎn)暴利方面積極作為，讓百姓“居者有其屋”。關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 中新社發(fā) 任士可 攝 

    >>>>“地王”危言：干啥都沒搞房地產(chǎn)掙錢

    在政府征地條件下，以建房成本價向居民提供住宅的辦法，在過去已實行多年，是應(yīng)該予以保留而不應(yīng)廢除的  

    住宅是城市居民體積、價格較昂貴的生活必需品，住宅建設(shè)的重要性不但與人們的生活密切相關(guān)，與城市環(huán)境的優(yōu)劣密切關(guān)聯(lián)，而且是事關(guān)國家社會長治久安的大計。目前城市住宅的售價居高不下，且質(zhì)量欠佳，多數(shù)居民難以承受。這種狀況尤以大城市更為突出，業(yè)已成為重要的社會問題。

    為此，政府兩年來大力進(jìn)行了宏觀調(diào)控。目前采取的政策是，運用政府調(diào)控和市場機制兩個手段，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強房價監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平。

    如果達(dá)到了這個目標(biāo)，使房價不致過快上漲，但房價還是要有一定的上漲。就是說高房價仍將繼續(xù)存在，而且還可以不過快的上漲。這就很難保持“合理的價格水平”。

    政府采用了大力度的宏觀調(diào)控手段，卻對房地產(chǎn)的高售價未能奏效，其原因非常值得研究。

    把住宅建設(shè)任務(wù)

    都下放給開發(fā)商的后果

    市場經(jīng)濟的一個重要的優(yōu)越性是鼓勵公平競爭，優(yōu)勝劣汰，這對于可以重復(fù)生產(chǎn)的工業(yè)產(chǎn)品的效果是明顯的。但是，建房不可缺少的土地是的，對于一些城市地區(qū)來說，某些土地還具有區(qū)位優(yōu)勢，這也是的。所以，對于一些土地資源緊張，交通欠發(fā)達(dá)的城市地帶，房地產(chǎn)業(yè)實際有相當(dāng)?shù)膲艛嘈裕y以重復(fù)地生產(chǎn)出同樣的產(chǎn)品，在這個范圍內(nèi)，市場經(jīng)濟公平競爭的優(yōu)越性在相當(dāng)程度上已不復(fù)存在。

    面對政府的宏觀調(diào)控，土地持有者，具有一定區(qū)位優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)商，并不受宏觀調(diào)控的制約。因此，采用市場經(jīng)濟和宏觀調(diào)控的手段抑制高房價是難以奏效的。把為居民提供住宅的任務(wù)下放給市場，由開發(fā)公司來提供，盈利性企業(yè)與大多數(shù)居民公益性的住宅需求就必然發(fā)生矛盾。多年的實踐證明，僅僅依靠市場的做法，對于建筑業(yè)，對于諸多寫字樓、旅館、商場和高端住宅等類型建筑的發(fā)展是有效的，卻不能解決多數(shù)居民住房難的問題。

 
    另外，房地產(chǎn)追求利潤化的目標(biāo)與廣大居民居住的要求嚴(yán)重脫節(jié)，這在市場經(jīng)濟建設(shè)的初級階段和土地供應(yīng)不充裕的條件下更為明顯。一個城市的住宅供應(yīng)應(yīng)該與居民的收入狀況相匹配，畢竟高收入者是少數(shù)，中、低收入者是多數(shù)。此外，還有一部分收入更低，需要救濟的居民。這意味著城市政府除了應(yīng)提供可購購的商品房外，還應(yīng)滿足不同標(biāo)準(zhǔn)的出租房的需求。但是目前的供應(yīng)與需求卻相差很大，甚至可以說恰恰相反。

    按照北京市2006年住宅供應(yīng)的統(tǒng)計，面積90平方米以下戶型的住宅占16.17%，大大低于居民的實際需求。這是因為大戶型的高端住宅，可以高價出售，同時大戶型住宅的進(jìn)深可以加大，在同樣的用地上可以提高出房率。由于這樣盤算的開發(fā)商相當(dāng)多，大戶型高端住宅的供應(yīng)就大大超過需要，市場經(jīng)濟固有的盲目性、自發(fā)性和滯后性的弊端就充分顯示出來。

    這種大大超過本地購購力的住宅供應(yīng)，很容易導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟。由于北京周邊的省、市、自治區(qū)已形成富裕，這些過多的大戶型高端住宅就賣給外地有錢人作為投資使用。有報道稱，他們大多數(shù)用現(xiàn)金一次性付款，不用銀行的抵押貸款。

    據(jù)稅務(wù)部門介紹，山西關(guān)閉了2900個小煤窯，礦主們用卡車?yán)诉€的資金到北京來購房，導(dǎo)致稅務(wù)部門收稅困難。北京市外地購房的占33%，這還不算多，上海外地購房的占56%，成都也達(dá)到40%，都比北京多。

    由于這種情況普遍存在，于是在尚未賣掉的“空置房”之外，又增加了一個叫作“閑置房”的新品種。對此有一個解釋，即住宅有兩種功能，一是“居住”，二是“投資”。但這種對消費品的“投資”并不能用于再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)以增加社會財富，這是一種“囤積居奇”的行為，一旦物價下跌，這種“投資”的“功能”也就不復(fù)存在了。把這么多的寶貴的城市用地和大量的人力、物力用以為富有的投資者牟利難道合理嗎？應(yīng)該說這是過去片面追求經(jīng)濟效益和把住宅建設(shè)的任務(wù)都下放給開發(fā)商造成的后果。

    房價存在大幅度降低的空間

    目前的房屋售價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了造價，售價與造價相背離，開發(fā)商可以賺取超額利潤。對于許多大中城市來說，現(xiàn)在的房價客觀上存在著大幅度降價的空間。

    以北京的情況來說，在1992年，大興縣的房價比較低，每平方米800元，但銷售困難。因為在北京的各郊區(qū)縣中，大興縣離市區(qū)較近，購房者都愿意購市區(qū)的房子，而遠(yuǎn)郊的密云、昌平等區(qū)縣由于距市遠(yuǎn)，居民只能購當(dāng)?shù)氐姆孔?，住宅銷售就比較容易且售價也可以較高。

    1992年二環(huán)路正在改建為全線立交的快速路，北京市建委就通知大興縣停止住宅的銷售，因為二環(huán)路改建完工以后，從大興到復(fù)興門，汽車只要二十幾時辰就可以到達(dá)，住宅售價即可以提高。開發(fā)公司和地方政府都愿提高住宅售價，而那時的開發(fā)公司大都是地方政府辦的，房地產(chǎn)的經(jīng)營也是地方政府的一項生財之道。

    1992年的物價比現(xiàn)在低，如果按照物價指數(shù)計算，當(dāng)年每平方米售價800元，折合為今天的物價指數(shù)則應(yīng)為每平方米1600元，可見存在著巨大的降價空間。據(jù)2007年3月14日電視臺的新聞報導(dǎo)，廣州市單位自建房房價是每平方米2000元，而廣州住宅的平均售價是每平方米7000元。這表明一些大城市目前住宅每平方米數(shù)千元甚至上萬的售價是大大超過了住宅的造價，存在著很大的超額利潤，因此也存在售價大幅度下降的空間。這就有可能為居民提供可以購得起的體面的住宅。我們應(yīng)當(dāng)研究實現(xiàn)這種可能性的途徑，制定相應(yīng)的住宅建設(shè)政策，使這種可能成為現(xiàn)實以為民造福。
 從歷史的經(jīng)驗中

    尋求降低房價的辦法

    在上世紀(jì)80年代住房制度改革以前，城市居民的住宅，主要由單位提供，屬于福利分房。這些住宅的建設(shè)由政府計劃部門計劃安排。各單位取得計劃部門批準(zhǔn)的計劃任務(wù)書后，城市規(guī)劃部門即據(jù)此劃撥住宅建設(shè)所需用地。這個計劃任務(wù)書既包括建設(shè)所需的資金和國撥三材（鋼材、木材、水泥），也包括建設(shè)用地。有了這些必需的條件，許多年來各單位自行組織實施住宅的建設(shè)。

    以北京的情況來說，到上世紀(jì)60年代就發(fā)現(xiàn)有不少單位只建居住類房屋，造成一些住宅區(qū)缺少必需的生活服務(wù)設(shè)施，如學(xué)校、幼兒園、商店等，使居民的生活遇到很大困難。

    為了安排必需的生活服務(wù)設(shè)施，需要施行統(tǒng)一、成片的建設(shè)，1966年北京市政府為此成立了市建委下屬的統(tǒng)一建設(shè)辦公室（下稱“統(tǒng)建辦”），負(fù)責(zé)住宅區(qū)的統(tǒng)一建設(shè)。各建設(shè)單位把計劃任務(wù)書交給統(tǒng)建辦，待住宅區(qū)建成后，由統(tǒng)建辦把住宅如數(shù)交給各建設(shè)單位。統(tǒng)建辦屬于政府機構(gòu)，只收取管理費，不盈利。

    到了上世紀(jì)70年代末，統(tǒng)建辦也遇到了一些困難，由于看起來是政府機構(gòu)在建住宅，于是就有政府機構(gòu)前來索要住宅，這使統(tǒng)建辦難于應(yīng)付；此外，有的人認(rèn)為這個辦法對于政府來說只是服務(wù)，沒有什么好處。于是幾經(jīng)反復(fù)，到1980年就取消了統(tǒng)建辦，把它改成了市建委下屬的城市建設(shè)開發(fā)公司，各個區(qū)、縣也陸續(xù)成立了下屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司。住宅建設(shè)的用地也逐漸不再劃撥給建設(shè)單位，而是成片地劃撥給了開發(fā)公司。

    這樣，就把不盈利的從事服務(wù)的政府機構(gòu)改變?yōu)閺氖陆?jīng)營可以盈利的企業(yè)。這對于地方政府確有相當(dāng)?shù)摹昂锰帯保罕阌谔峁┦姓O(shè)施建設(shè)所需的拆遷用房；地方政府可以支配獲取的利潤；可以用富余的房屋緩解某些住房困難。這對地方政府來說，在財政收入不寬裕的情況下，還是相當(dāng)有益的。

    實施了住房制度改革后，把成為各個單位負(fù)擔(dān)的福利分房和平均主義改掉，這是正確的，但同時也把以建設(shè)成本出售住宅的辦法改掉了。這樣，住宅的售價由市場決定，由開發(fā)商操辦，追求利潤，就造成了今天的高房價。

    對于高標(biāo)準(zhǔn)、大戶型的住宅實行市場定價的辦法，由開發(fā)公司提供，可能是適當(dāng)?shù)?。但這對于中、低收入的居民來說則是難以承受的。

    如果對中、低收入居民仍采用政府的服務(wù)型機構(gòu)負(fù)責(zé)建房，政府以優(yōu)惠價供應(yīng)建設(shè)用地，按照建設(shè)成本提供住宅，住宅的售價就可以大幅度下降。這種在北京實行多年的辦法，實為具有社會主義性質(zhì)的住宅政策，是應(yīng)該予以保留而不應(yīng)廢除的。

    實踐證明，把大多數(shù)家庭的住宅問題，交給謀取利益的開發(fā)商去安排操辦，如果還不是像孟子說的“以若所為，求若所欲，猶緣木而求魚也”，那也是自尋煩惱。在這樣的機制下，政府的政策制定者們費盡心思，也只能是修修補補，難以解決問題。

    在經(jīng)濟體制改革、政企分開、權(quán)力下放的過程中，各級政府把那些不該管、管不了也管不好的事情放權(quán)給企業(yè)，使企業(yè)能夠自主經(jīng)營，是完全必要的。但是，把政府應(yīng)盡的職責(zé)也放掉，下放給開發(fā)公司去主辦，那就是失職了?，F(xiàn)在，政府應(yīng)收回這個權(quán)力，把國有的開發(fā)公司改為非盈利的服務(wù)性政府機構(gòu)，并由政府提供優(yōu)惠的建設(shè)用地，把向

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