物業(yè)管理市場(chǎng)化程度不高、開(kāi)發(fā)商問(wèn)題得不到解決、業(yè)主委員會(huì)維權(quán)途徑不暢、物業(yè)公司服務(wù)不到位四大問(wèn)題，是造成業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾的癥結(jié)所在。5月7日，鄭州市房地產(chǎn)管理局公示了 《鄭州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》（征求意見(jiàn)稿），以期從源頭上規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。

    征求意見(jiàn)稿公布后引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的普遍關(guān)注，為了更深入地解讀征求意見(jiàn)稿，5月11日記者針對(duì)征求意見(jiàn)稿中關(guān)心的問(wèn)題專(zhuān)訪(fǎng)了鄭州市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理處處長(zhǎng)陳守義。

    ●公開(kāi)招投標(biāo)，開(kāi)發(fā)商不再是“真東家”

    背景：根據(jù)《辦法》規(guī)定，總建筑面積在5萬(wàn)平方米以上（含5萬(wàn)平方米）的住宅項(xiàng)目和總建筑面積在1萬(wàn)平方米以上（含1萬(wàn)平方米）的非住宅項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)公開(kāi)招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。

    對(duì)總建筑面積在3萬(wàn)平方米以上（含3萬(wàn)平方米）5萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目，要求除了公開(kāi)招標(biāo)，還可以采取邀請(qǐng)招標(biāo)的方式選聘。

    對(duì)總建筑面積在3萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和總建筑面積在1萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目，可以通過(guò)公開(kāi)、邀請(qǐng)或協(xié)議招標(biāo)的方式選聘。還規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得將必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。

    對(duì)此，陳守義處長(zhǎng)說(shuō)，在物業(yè)管理行業(yè)存在的初期，發(fā)展商別無(wú)選擇地自組物業(yè)管理公司，但是隨著行業(yè)自身的發(fā)展需要，物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理不進(jìn)行分離，會(huì)造成許多難以調(diào)和的矛盾。尤其在各種法令法規(guī)及其配套措施還不夠完善的今天，發(fā)展商自己直接組建和專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，若缺乏自律意識(shí)，或在自身經(jīng)營(yíng)中發(fā)生困難的前提下，將較終損害業(yè)主（客戶(hù)）的切身利益。采用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)公司，有利于規(guī)避上述現(xiàn)象。

    鳳凰苑業(yè)主王女士認(rèn)為，公開(kāi)招投標(biāo)的好處，就是不用擔(dān)心開(kāi)發(fā)商和物業(yè)“串通”一起侵害業(yè)主的利益。舉一個(gè)較簡(jiǎn)單的例子：發(fā)展商拖欠、挪用或不按規(guī)定金額繳納維修基金并不是個(gè)別現(xiàn)象，相當(dāng)一部分就發(fā)生在開(kāi)發(fā)和管理為同一家公司的情況下。一旦發(fā)展商資金運(yùn)作困難，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是業(yè)主委員會(huì)成立之后不能獲得足額的維修基金，甚至失去大部分基金，包括業(yè)主（客戶(hù)）自己所繳納的部分。

    美景天城業(yè)主黃先生說(shuō)，公開(kāi)招投標(biāo)，避免了開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的“父子”關(guān)系，換個(gè)角度考慮，就是業(yè)主將來(lái)有希望擁有自己的“物業(yè)”，這對(duì)后期矛盾的協(xié)調(diào)應(yīng)該有好處。

●專(zhuān)家人數(shù)不少于4/5，“暗箱操作”有望遏制

    背景：為了增加招標(biāo)的透明度，《辦法》規(guī)定，評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人和專(zhuān)家共同進(jìn)行，而且專(zhuān)家人數(shù)不少于總數(shù)的4/5?！掇k法》規(guī)定，評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，按照得分高低，推薦較多3名中標(biāo)候選人，招標(biāo)人則要按照投標(biāo)單位的得分高低，逐個(gè)按順序與之做進(jìn)一步洽談，從中確定一家，15日內(nèi)向房管部門(mén)備案。中標(biāo)30日內(nèi)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。對(duì)中標(biāo)后又放棄的，取消1年的參與招投標(biāo)資格。招標(biāo)人不與中標(biāo)人簽合同的，也要進(jìn)行相應(yīng)的賠償。

    陳守義說(shuō)，開(kāi)發(fā)商也從自身利益出發(fā)，將其自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)交給屬下的物管公司管理，而不愿意將物業(yè)推向市場(chǎng)公開(kāi)招投標(biāo)。同時(shí)，處于自我保護(hù)需要，個(gè)別開(kāi)發(fā)商也不允許其下屬物業(yè)公司對(duì)外接管物業(yè)，這樣開(kāi)發(fā)建設(shè)與管理不分，必然造成許多難以調(diào)和的矛盾。把專(zhuān)家組比重提到4/5，實(shí)際上是將專(zhuān)家招投標(biāo)的評(píng)審權(quán)和決定權(quán)授權(quán)交給了專(zhuān)家評(píng)審小組，這樣有利于作出較正確的選擇。

    但是，部分物業(yè)公司卻對(duì)整個(gè)招投標(biāo)過(guò)程是否公開(kāi)、透明產(chǎn)生懷疑。一家物業(yè)公司的老總認(rèn)為，專(zhuān)家來(lái)選，同樣有可能產(chǎn)生“暗箱操作”。他認(rèn)為，招投標(biāo)的開(kāi)標(biāo)和決策等重大事件的進(jìn)行必須有監(jiān)督機(jī)構(gòu)的參與，以維護(hù)公正原則。同時(shí)還應(yīng)邀請(qǐng)公正機(jī)關(guān)參與招投標(biāo)工作的全過(guò)程。

    對(duì)此，陳守義說(shuō)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專(zhuān)家成員，由招標(biāo)人在開(kāi)標(biāo)前24公里內(nèi)，從市房地產(chǎn)管理局建立的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)熘须S機(jī)抽取產(chǎn)生。這樣做的目的，就是為了能夠限度地保證公平公正公開(kāi)。

    ●綜合評(píng)估，防止片面追求中標(biāo)價(jià)格較低化

    背景：為了使評(píng)標(biāo)更全面，《辦法》規(guī)定，評(píng)標(biāo)方法一般應(yīng)采取綜合評(píng)估。評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)人的企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、管理業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、標(biāo)書(shū)編制和報(bào)價(jià)以及招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)考察情況等以百分制逐項(xiàng)記分，綜合評(píng)定。

    記者了解到，對(duì)于招標(biāo)人來(lái)說(shuō)，價(jià)格總是較關(guān)心的。將來(lái)業(yè)主大會(huì)來(lái)選聘物業(yè)企業(yè)，在業(yè)主大會(huì)表決時(shí)，恐怕90%的業(yè)主會(huì)選出價(jià)較低的一家，但陳守義說(shuō)，這樣的選擇往往并不科學(xué)。因?yàn)閮r(jià)格與成本的構(gòu)成有關(guān)，價(jià)格與服務(wù)的質(zhì)量總是成正比的。價(jià)格較低的，服務(wù)也可能是不如意的，較終損害的是業(yè)主自己的利益。

    陳守義告訴記者，過(guò)去物業(yè)管理招投標(biāo)，基本上是參照工程項(xiàng)目的招投標(biāo)辦法，此辦法業(yè)主過(guò)分強(qiáng)調(diào)報(bào)價(jià)權(quán)重比例，容易使投標(biāo)轉(zhuǎn)移到價(jià)格上，而忽略了物業(yè)管理服務(wù)的策劃。物業(yè)管理行業(yè)是服務(wù)行業(yè)，它不同于工程行業(yè)，為了更能保證服務(wù)質(zhì)量杰出、價(jià)格合理，評(píng)標(biāo)方法一般應(yīng)采取綜合評(píng)估，讓專(zhuān)家來(lái)為廣大業(yè)主當(dāng)家，由于有專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，他們的選擇，往往更理性，更科學(xué)。

    對(duì)于價(jià)格和服務(wù)之間的關(guān)系，鳳凰苑業(yè)主王女士認(rèn)為，如果專(zhuān)家能夠深入到社區(qū)中，了解業(yè)主所真正關(guān)心和關(guān)注的，才能真正為業(yè)主選出好管家。

    對(duì)此，陳處長(zhǎng)說(shuō)，對(duì)于專(zhuān)家?guī)斓慕?，物業(yè)管理處會(huì)把其專(zhuān)業(yè)性和實(shí)踐性結(jié)合起來(lái)考慮，爭(zhēng)取專(zhuān)家?guī)斓脑u(píng)審更能代表業(yè)主的利益。 □今報(bào)記者 李雪娜
 
 

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線(xiàn)（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！