本報記者陳美秋

　　物業(yè)管理企業(yè)對居住小區(qū)實行物業(yè)管理，按規(guī)定收取物業(yè)管理費，說起來是件挺容易的事兒，但實際情況卻并非如此———

　　據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，本市實行物業(yè)管理的居住小區(qū)，按規(guī)定應(yīng)收取物業(yè)管理費的，實際收費 率一般僅為50—60%，差一點兒的只有30%左右，能達(dá)到80—90%的已屬鳳毛麟角。收費難，是幾乎所有物業(yè)管理公司、業(yè)內(nèi)人士包括有關(guān)管理部門一致的感嘆。為什么有那么多業(yè)主不交費，物業(yè)管理收費為什么這樣難？

　　據(jù)了解，業(yè)主因開發(fā)商不履行售房時的承諾，入住后很多問題遲遲得不到解決而拒交物業(yè)管理費，是物業(yè)管理收費難的主要原因之一。

　　經(jīng)有關(guān)部門調(diào)查，凡是業(yè)主與開發(fā)商存在著商品房購賣方面矛盾的小區(qū)，欠費現(xiàn)象都比較嚴(yán)重。由于業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商銷售承諾沒有兌現(xiàn)，房屋質(zhì)量有問題，面積縮水，規(guī)劃更改等，往往找開發(fā)商索賠甚至退房，但長期解決不了問題，萬般無奈，便以拒交物業(yè)費來進行對抗。一位房地產(chǎn) 律師以已購房者為被調(diào)查主體，走訪了25個住宅商品房小區(qū)的部分業(yè)主，并向相關(guān)部門做了調(diào)查，結(jié)果是由于業(yè)主對開發(fā)商不履行售房時的承諾和對物業(yè)管理公司工作的不滿而引發(fā)糾紛的小區(qū)中，大約有47%左右的業(yè)主在入住后，采用拒絕交納物業(yè)管理費及供暖費等方式，表達(dá)自己的不滿。

　　物業(yè)管理收費難的另一個原因，是業(yè)主與物業(yè)管理公司有矛盾。據(jù)了解，目前有一部分小區(qū)的業(yè)主，認(rèn)為開發(fā)商制定的物業(yè)管理公約不合理，因此沒有簽訂物業(yè)管理公約；有的是因為物業(yè)公司的收費不合理，因此沒有與物業(yè)公司簽訂協(xié)議或合同。這部分業(yè)主自然沒有交納物業(yè)管理費。

　　還有相當(dāng)一部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，服務(wù)態(tài)度不好，質(zhì)價不符或亂收費，便以拒交物業(yè)費來表示抗議。這種情況比較普遍。讀者張先生就給本刊打來電話說，我作為業(yè)主，并沒有享受到小區(qū)物業(yè)公司的多少服務(wù)項目，小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生也不好，可每月卻要交好幾百元的物業(yè)費，好幾位業(yè)主準(zhǔn)備拒交物業(yè)費。

　　除以上兩個原因外，一些業(yè)主的消費觀念、消費意識沒有完全樹立起來，也是造成物業(yè)管理收費難的原因之一。原來物業(yè)管理是由單位或國家作為一種福利提供給住房人，現(xiàn)在變成了個人掏錢購購的商品，出這個錢，對很多購房人來說還難以接受；也有些業(yè)主希望得到好的物業(yè)服務(wù)，但只愿付很少的錢；還有些業(yè)主對物業(yè)管理工作不太了解，不知物業(yè)管理除了站崗、掃地以外還干什么？和我沒什么關(guān)系，為什么要我交那么多錢？除此之外，有些貧困家庭無力支付物業(yè)管理費用的情況，也是存在的。

　　物業(yè)管理收費不到位，較終利益受到損害的是誰？

　　市小區(qū)辦的同志告訴記者，根據(jù)本市物業(yè)管理收費政策的規(guī)定，普通小區(qū)和經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)實行的是政府定價，政府確定物業(yè)管理企業(yè)的利潤是5%左右，稅費為5%，其余約90%都是用于房屋及小區(qū)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護及其它物業(yè)管理服務(wù)的開支。部分業(yè)主不交費，等于免費享受公共服務(wù)，不只是欠物業(yè)公司的錢，對交費的業(yè)主也是不公平的。長此以往，不交費的業(yè)主可能越來越多，較終將導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無法正常進行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，保安保潔無人管，小區(qū)環(huán)境逐步惡化，較終利益受到損害的還是小區(qū)全體業(yè)主。

　　物業(yè)管理收費難的問題應(yīng)該怎樣解決？

　　有關(guān)人士提出如下建議：

　　，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)管理水平是關(guān)鍵。物管企業(yè)要通過整合擴大規(guī)模，降低成本，規(guī)范管理，較終提高服務(wù)水平，這是解決收費難的關(guān)鍵。，通過積極的宣傳、引導(dǎo)和示范，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，盡快接受新的住房消費觀念；對確實交不起物業(yè)管理費的業(yè)主，建議政府采取一些社會保障的辦法來解決。第三，提醒業(yè)主加強自我保護，在商品房購賣過程中的問題要采取合法的手段去解決。一旦入住，就要積極參與小區(qū)物業(yè)管理，爭取盡快成立業(yè)主委員會，對物業(yè)管理工作進行監(jiān)督。第四，呼吁有關(guān)管理部門盡快出臺更合理、更完善、更切合實際的物業(yè)管理條例，規(guī)范物業(yè)管理各方的行為；同時大力推進和完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度，公平競爭，優(yōu)勝劣汰，提高行業(yè)整體水平。

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