當(dāng)前，購房按揭保險市場失衡，制約了房地產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)的發(fā)展。保險公司應(yīng)在購房按揭保險中大力開發(fā)和改造相關(guān)保險產(chǎn)品。

　　20世紀(jì)90年代初，購房按揭制度由香港傳人中國內(nèi)陸之后，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)如同注入興奮劑一樣，取得了快速發(fā)展。國內(nèi)多數(shù)城市在近年來大都開辦了商品房按揭業(yè)務(wù)，并且業(yè)務(wù)量和社會影響不斷擴(kuò)大。又由于保險的諸多優(yōu)點促使國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)在辦理商品房按揭中引入了保險機(jī)制，借鑒國外商品房購賣中辦理保險的成功經(jīng)驗，以規(guī)避和化解各種各樣的風(fēng)險。近年來國內(nèi)在購房按揭中開發(fā)的主要險種——“貸款抵押房屋保險”，是保險機(jī)構(gòu)介入房地產(chǎn)按揭領(lǐng)域，由保險機(jī)構(gòu)對按揭人與按揭受益人之間借款合同的抵押物——房屋的直接損失進(jìn)行的保險。保險財產(chǎn)即是投保人向商業(yè)銀行申請貸款時用以抵押的房屋及其價值中包含的附屬設(shè)施和其它室內(nèi)財產(chǎn)。

　　按揭制度本身僅由按揭借款與按揭擔(dān)保關(guān)系構(gòu)成。但近年各家銀行在辦理按揭的實踐中，為了保障貸款的安全，把風(fēng)險降到較低限度，一般都把借款人為自己購保險作為貸款的一個基本條件。從銀行自身利益的角度看，是可以理解的，但卻引發(fā)了社會上的強烈反對。此外，加之與現(xiàn)行房地產(chǎn)購賣相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章“法出多門”，，部分規(guī)范不合理、不科學(xué)，相互不協(xié)調(diào)，甚至相互矛盾、抵觸等，使得商品房按揭保險市場陷入一種供求“雙冷”的尷尬局面。一邊是由于前幾年轟轟烈烈的商品房交易中，按揭貸款抵押房屋保險引起的購房者強烈不滿，不愿投保;一邊是由于商品房交易中的保險產(chǎn)品單一導(dǎo)致的借款(購房)人和貸款人投保沒有選擇的余地。另外，由于銀行在辦理保險業(yè)務(wù)時收取較高的傭金，保險人又需要面臨投保人提前還貸退保、傭金無法收回的新增風(fēng)險，使其經(jīng)營可能更加艱難。這些不僅制約了房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的發(fā)展，也給保險業(yè)的良性發(fā)展帶來嚴(yán)重的消極影響。

　　導(dǎo)致購房按揭保險市場失衡的原因是多方面的，整頓、規(guī)范購房按揭保險市場，使其健康有序地發(fā)展，非保險機(jī)構(gòu)一家力所能及，需要立法機(jī)關(guān)、金融保險監(jiān)管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商等多方面的積極努力與協(xié)調(diào)配合。保險公司應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變觀念，增強公平意識與服務(wù)意識，充分尊重處于相對弱者地位的購房人的合同自由權(quán)。貫徹協(xié)商一致、平等自愿的合同法原則，以平等的市場主體身份和姿態(tài)對待投保人，更應(yīng)當(dāng)注重在開發(fā)和拓寬房地產(chǎn)領(lǐng)域新險種上下功夫，通過擴(kuò)大、強化房地產(chǎn)保險產(chǎn)品的有效供給，進(jìn)行有效的業(yè)內(nèi)重整，實現(xiàn)保險業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的互動，使之成為互相促進(jìn)、共同發(fā)展的兩大產(chǎn)業(yè)。保險機(jī)構(gòu)目前在購房按揭保險市場中應(yīng)當(dāng)大力開發(fā)和改造下列類型的保險產(chǎn)品，以適應(yīng)市場需求。

　　購房按揭信用保險與保證保險

　　購房按揭信用保險，是被保險人在信用貸款或者售房交易過程中，因債務(wù)人不為清償或不能清償時，由保險人給予賠償?shù)囊环N財產(chǎn)保險。購房按揭信用保險是債權(quán)人以對方的信用為標(biāo)的進(jìn)行投保的保險，保險合同法律關(guān)系主體應(yīng)當(dāng)是債權(quán)人和保險公司。購房按揭保證保險是債務(wù)人根據(jù)債權(quán)人的要求，請求保險人以自己的還款信用為保險標(biāo)的設(shè)立的保險。其實質(zhì)是，由保險人為債務(wù)人向權(quán)利人提供擔(dān)保，如果由于各種原因致使債務(wù)人違約或者違法而不履行合同義務(wù)，致權(quán)利人遭受經(jīng)濟(jì)損失時，由保險人向權(quán)利人賠償。

　　事實上，在購房按揭貸款過程中，由于自然災(zāi)害、意外事故或市場風(fēng)險等原因造成購房人傷殘、疾病、失業(yè)等后果，使其不再具有償還貸款能力時，銀行也面臨收入損失的風(fēng)險。為了降低或消除來自購房人還款信用上的風(fēng)險，銀行一般要求購房人以所購房屋作為貸款的抵押物提供抵押擔(dān)保。在購房者不能還貸的情況下，銀行有權(quán)處分房屋，從中獲得優(yōu)先受償。這樣，銀行的風(fēng)險就轉(zhuǎn)移到了購房者那里。一旦購房者收入降低或中斷，其房屋被銀行拍賣，損失將非常大。如果房屋被拍賣，則使購房者無家可歸。這既不利于社會穩(wěn)定，也會給購房者造成巨大的風(fēng)險壓力，必然會抑制房地產(chǎn)市場的需求，在這種情況下，購房按揭信用保險與保證保險的重要作用便極其明顯。購房人只需交納少量保費，在其收人流中斷期間，保險公司便可代替其向銀行歸還這段時期的貸款本息，排除購房人的房屋被低價拍賣的風(fēng)險，銀行也會因為有了保險公司的還款保證而較大幅度地提高貸款的機(jī)率。同樣，如果銀行交納少量保費，再投一個購房按揭信用保險，就會使其放出的貸款又加了一道保險。

　　國內(nèi)幾家保險公司曾于20世紀(jì)90年代后期試行過“商品房抵押貸款履約保證保險”，為購房者連續(xù)三個月未履行或未完全履行約定承擔(dān)償還貸款的責(zé)任。該險種的推出拓寬了保險公司的市場份額，但后來并未得到長足的發(fā)展。信用保險和保證保險是兩個相互對應(yīng)的、具有適用價值的險種，分別由貸款人和借款人投保，不可混同。保證保險的作用在保障銀行信貸風(fēng)險的同時，為按揭人提供繼續(xù)保有房屋的保障，信用保險的主要作用則在于保障銀行的信貸風(fēng)險，二者是值得提倡和推廣的。

　　住房抵押貸款壽險

　　住房抵押貸款壽險是購房抵押貸款與人壽保險相結(jié)合的一個險種，它是ING(荷蘭國際集團(tuán))模式(個人住房融資與壽險聯(lián)合運營機(jī)制)的核心。ING模式要求購房人購購相應(yīng)年期和金額的人壽保險作為貸款抵押，購房人只需支付房價的15—20%的頭期房價即可購房。在這種機(jī)制下，一方面購房人每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后其保險金足以清償貸款本金，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)大為減輕。另一方面，又可確保貸款提供者債權(quán)的實現(xiàn)，而不會因借款人中途遭遇不幸以至喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無法收回構(gòu)成的風(fēng)險。

　　在前面述及的信用保險和保證保險中，如果購房人連續(xù)一定時期無法依按揭合同約定向銀行還本付息時，保險公司在向銀行給付剩余本息后，取得了代位追償權(quán)，有權(quán)向按揭人追償代付的欠款和利息。此時，如果購房人無力償還，則保險公司有權(quán)處置按揭的商品房。這種結(jié)果的發(fā)生如同按揭權(quán)人通過處置按揭人的商品房，行使優(yōu)先受償權(quán)一樣，同樣會導(dǎo)致按揭人的商品房被拍賣而自身陷入流離失所的境地，而“住房抵押貸款壽險”則足以避免這種社會悲劇的發(fā)生。住房抵押貸款壽險可以保障購房人因疾病或意外事故導(dǎo)致身故或傷殘時，其家庭其他成員可使用保險公司提供的保險金繼續(xù)按期歸還貸款，直至本息歸還完畢。如果說購房按揭信用保險和保證保險主要保障的是銀行的信用風(fēng)險損失，而住房抵押貸款壽險所保障的則是購房人的利益，是與購房按揭信用保險和保證保險密不可分、彼此互補的一種保險業(yè)務(wù)。因此，在購房按揭業(yè)務(wù)中，保險機(jī)構(gòu)有必要與金融機(jī)構(gòu)通力合作，大力開展與挖掘此種類型的保險。這種保險對于開拓人壽保險市場，降低貸款銀行信貸風(fēng)險和保障購房人的利益都是十分有益的，一定會受到市場的青睞、歡迎和接納。

　　建筑物(或住宅)產(chǎn)品責(zé)任保險

　　在我國目前的責(zé)任保險類型中，動產(chǎn)的產(chǎn)品責(zé)任保險是一種傳統(tǒng)的責(zé)任保險，是以投保人因其制造或銷售的產(chǎn)品質(zhì)量有缺陷，導(dǎo)致消費者或用戶或其他人遭受人身傷亡或財產(chǎn)損失，依法由產(chǎn)品的制造者、銷售者或修理者承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的一種保險。產(chǎn)品責(zé)任保險中，制造者、銷售者、修理者，甚至出口商、進(jìn)口商、批發(fā)商、零售商等一切可能對產(chǎn)品事故造成的損害負(fù)有賠償責(zé)任的人，都具有保險利益，都可以承保產(chǎn)品責(zé)任險。實踐中，可以由他們中任何一人投保，也可以由幾個人或全體有保險利益的人聯(lián)合投保。

　　相對于動產(chǎn)的產(chǎn)品責(zé)任險，我國的保險公司應(yīng)當(dāng)大力開發(fā)不動產(chǎn)責(zé)任保險。不動產(chǎn)責(zé)任保險較主要的對象頭先是房地產(chǎn)。據(jù)報載，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)和原中國人民保險公司簽署合作協(xié)議，在我國正式開展住宅質(zhì)量保險。該險種稱為“潛在缺陷險”或“建筑物十年期責(zé)任保險”，主要承保住宅竣工驗收之日起十年內(nèi)，因建筑物的主體結(jié)構(gòu)存在缺陷發(fā)生工程質(zhì)量問題而給購房者或其他消費者造成的財產(chǎn)損失和人身損失。保險責(zé)任是自房屋竣工驗收之日起十年內(nèi)發(fā)生保險事故，由保險公司在該住宅的銷售價格較高保險金額內(nèi)承擔(dān)賠償、修理、加固或給付重新購置住宅費用的責(zé)任。一般而言，住宅責(zé)任保險的投保人應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)開發(fā)商或施工人。購房消費者如果在購購住宅的同時，能夠獲得保險公司房屋建筑質(zhì)量責(zé)任的保險單，自然會喜出望外。事實上，建筑物(或住宅)產(chǎn)品責(zé)任保險既可以保障開發(fā)商和施工人的利益，也可以保障房地產(chǎn)消費者的利益，是一種值得大力推廣的房地產(chǎn)領(lǐng)域新險種。

　　購房按揭貸款利率保險

　　在購房按揭貸款中，按揭人與銀行簽訂的借款合同可以是可變利率合同。在這種情況下，如果遇到國家基于經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控之需求，對住房信貸利率進(jìn)行調(diào)整(提高或者降低貸款利息)，自然會發(fā)生貸款人或借款人始料未及的經(jīng)濟(jì)利益損失。當(dāng)購房按揭貸款利率變化幅度不大時，當(dāng)事人可能能夠自行消化和承受。當(dāng)利率變化幅度超過當(dāng)事人的承受能力時，則可能給其帶來沉重負(fù)擔(dān)和打擊。由于按揭人每月的付款額將會大幅度上升，很可能因無力還款而出現(xiàn)違約風(fēng)險。為避免這種情況的發(fā)生，保險公司可以收取當(dāng)事人貸款額度一定百分比的保費，保證按揭合同期滿時重新安排按揭時的利率不超過一定的百分比。如果超過這一百分比，由保險公司支付一定比例的較高付款額，以化解因國家調(diào)整信貸利率給當(dāng)事人帶來的風(fēng)險。這一保險產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)會受到市場的歡迎。

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