這是一場(chǎng)合同違約糾紛，雙方各執(zhí)一詞，誰都說自己是按約操作。雙方互為指責(zé)，稱對(duì)方違約是在轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。

    那么，這到底是一場(chǎng)怎樣的官司？

    誰先違約

    2005年4月13日，來自臺(tái)州的楊先生與中邦置業(yè)簽訂了一份購房合同，購購聯(lián)洋花園·丁香苑7號(hào)1001室。“我的親戚在聯(lián)洋花園的對(duì)面購了房子，說聯(lián)洋花園很不錯(cuò)。2010年上海世博會(huì)要召開，在這里購房有發(fā)展前景?！睏钕壬彽姆慨a(chǎn)位于浦東新區(qū)。

    合同顯示，該房屋建筑面積160.78平方米，15058元/平方米，總價(jià)2421025元。

    雙方簽訂合同后，楊支付了731025元，剩下1690000元以貸款方式支付(貸款額度為70%)。

    2005年5月20日，中邦置業(yè)致電楊先生，銀行只能辦理60%的按揭款，即一共貸出1450000元。也就是說，銀行無法貸70%的款給楊先生的話，楊先生必須在頭付之后再付20余萬元房款。

    “我們當(dāng)初約好貸款70%的，現(xiàn)在只貸60%的款，讓我再支付20嗤蛟靠?，我哪来的钱？”砚S壬擔(dān)邪鈧靡搗矯嫠等綣?0%，則必須要有一家上海企業(yè)作為擔(dān)保。這是對(duì)方違約在先了，楊先生提出要求退房，還向銀行提出終止貸款合同并獲準(zhǔn)，此后進(jìn)一步辦理了退保手續(xù)。

    楊由此認(rèn)為，自己與房產(chǎn)公司的合同就此終結(jié)。

    中邦置業(yè)卻不這樣認(rèn)為。中邦置業(yè)的法律顧問在接受記者采訪時(shí)說，雙方有過約定，如果因?yàn)榻鹑谡哒{(diào)整的原因?qū)е沦J款出現(xiàn)問題，那么購購方有義務(wù)補(bǔ)足差額，因此是楊先生違約在先。如果楊先生要退房，除非是房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，也就是說，楊的退房條件達(dá)不到合同約定的幾種情形，中邦置業(yè)不可能給予退房。

    正是這一“誰違約在先”成為了訴訟的焦點(diǎn)。

    誰在轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

    雙方都沒有回避一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題，即消費(fèi)者所購房子的市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)下降。

    楊先生購房后半個(gè)月，上海樓市出現(xiàn)了一些微妙的變化。據(jù)有關(guān)報(bào)道，經(jīng)過宏觀調(diào)控上海樓市早于2005年年底停止了飆升勢(shì)頭。

    受中邦置業(yè)委托，上海光華房地產(chǎn)估價(jià)有限公司為楊先生所購的房子進(jìn)行了評(píng)估，以2005年12月28日為估價(jià)基準(zhǔn)作出的評(píng)估報(bào)告指出，該房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)為11403元/平方米，其總價(jià)為1833000元。這與當(dāng)初簽訂合同時(shí)相比，整套房子總價(jià)已“縮水”588025元。

    對(duì)于這一點(diǎn)，中邦置業(yè)在起訴狀中明確指出，究其訴訟原因，實(shí)為房屋原價(jià)與目前市場(chǎng)價(jià)的差額之爭(zhēng)。

    “這是對(duì)方想把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商的行為，”中邦置業(yè)訴訟代理人接受記者采訪時(shí)說。這樣的觀點(diǎn)，同樣被楊先生提了出來。

    交涉較好用書面方式

    據(jù)了解，本案目前在上海已經(jīng)開過一次庭，法院還未作宣判。但是，此案引發(fā)的有關(guān)訴訟證據(jù)保存的問題卻值得關(guān)注，這對(duì)于眾多的消費(fèi)者有普遍的意義?！耙酝龅降姆慨a(chǎn)訴訟，多數(shù)是因開發(fā)商提價(jià)而導(dǎo)致合同糾紛，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的訴訟并不多見，”杭州天正法律服務(wù)所主任洪波說，如果房?jī)r(jià)呈上揚(yáng)之勢(shì)的話，那么這樣的訴訟幾乎不可能出現(xiàn)?，F(xiàn)實(shí)中，此類案件數(shù)量或有上升的可能。

    據(jù)洪波介紹，當(dāng)違約事實(shí)發(fā)生后，雙方一般情況下未采用書面方式記錄整個(gè)過程，雙方的交涉停留在口頭表述，因此雙方發(fā)展到訴訟階段時(shí)很難確定責(zé)任方，本案中也暴露出了這一問題。由于房產(chǎn)糾紛涉及金額大，因此這類書面交涉就顯得尤為重要，書面材料在訴訟中被法院采信的可能性更大，材料上應(yīng)載明交涉時(shí)間、事由以及希望對(duì)方同樣以書面形式給予回應(yīng)等。

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