王峻鋒焦急地翻出自己的房產(chǎn)證，定睛看去，上面標(biāo)明的建筑面積為146.7平方米，他開始擔(dān)心起來(lái)。因?yàn)樗ㄟ^(guò)朋友打聽到，即將開征的房產(chǎn)物業(yè)稅的起征點(diǎn)可能是144平方米：“我家房子差了兩平方米，正在這個(gè)坎兒上，冤！”

    財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓分析：以一家三口人的平均值計(jì)算，一個(gè)家庭的平均居住面積就是120平方米，而我國(guó)各地的建筑標(biāo)準(zhǔn)和核算標(biāo)準(zhǔn)很不統(tǒng)一，國(guó)家有關(guān)部門允許的浮動(dòng)范圍是20%。120平方米乘以20%等于24平方米，再加上一個(gè)家庭的平均居住面積120平方米，所以就得出了144平方米這個(gè)界定值。

    ●“醞釀”好幾年，物業(yè)稅這次要來(lái)真的了？

    所謂物業(yè)稅簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是向房產(chǎn)的擁有者征稅，將土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地出讓金等現(xiàn)行的稅種合并統(tǒng)一。使得房產(chǎn)的購(gòu)購(gòu)者在購(gòu)房階段稅費(fèi)降低，在擁有房產(chǎn)后則要逐年繳納物業(yè)稅，即將原來(lái)間接向房產(chǎn)消費(fèi)者一次性征收的有關(guān)稅種變?yōu)橹鹉晗蛳M(fèi)者直接征收。從理論上說(shuō)，購(gòu)購(gòu)新房這一環(huán)節(jié)消費(fèi)者支付的購(gòu)房成本自然降低，房?jī)r(jià)也會(huì)隨著下浮。

    12月15日，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰一語(yǔ)點(diǎn)破個(gè)中玄機(jī)：就像購(gòu)車一樣，雖然購(gòu)的時(shí)候掏了一二十萬(wàn)元錢，但要用車，各種費(fèi)用包括養(yǎng)路費(fèi)等也不便宜，有的時(shí)候購(gòu)得起用不起。將來(lái)對(duì)大戶型住宅也會(huì)采取相似措施。

    他還透露，建設(shè)部等部委正研究收取住房“保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)”的問(wèn)題，以此引導(dǎo)對(duì)中小套型住宅的消費(fèi)。而所謂“保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)”的集中代表正是物業(yè)稅。

    隨后，業(yè)界和媒體嘩然。

    房產(chǎn)界認(rèn)為，這將會(huì)帶來(lái)整個(gè)行業(yè)的一次洗牌。媒體關(guān)注更多的是“物業(yè)稅如何抑富，又如何濟(jì)貧；此舉是否會(huì)降低百姓購(gòu)房門檻，有沒(méi)有可能增加購(gòu)房者的稅負(fù)”？更多人產(chǎn)生疑慮：多大的房子才算“富”？已經(jīng)購(gòu)了房子的人還需不需要繳稅？要繳多少稅？

    這些疑問(wèn)將在未來(lái)一年里得到徹底解決。據(jù)財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓透露，國(guó)家稅務(wù)總局已經(jīng)責(zé)成北京、上海、深圳等地稅務(wù)部門牽頭，全國(guó)性的房源普查工作將在近日陸續(xù)展開。普查工作大致持續(xù)一年左右的時(shí)間，“只有完成了這項(xiàng)基本工作，物業(yè)稅的推行才能有基礎(chǔ)?！眲⒒刚f(shuō)，真正推行物業(yè)稅要到2008年。

     ●開征物業(yè)稅能讓現(xiàn)行房?jī)r(jià)普降兩三成？

    2006年5月底，物業(yè)稅改革國(guó)際研討會(huì)在北京召開。按照既定規(guī)劃，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究發(fā)布了期物業(yè)稅改革研究成果，頭次提出了中國(guó)實(shí)行物業(yè)稅改革的3個(gè)備選方案：

    一是“小改”方案：征收對(duì)象保持現(xiàn)有格局不變，對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅種進(jìn)行合并調(diào)整。二是“中改”方案，即在城市范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。三是“大改”方案，就是城市和農(nóng)村范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。

    劉桓認(rèn)為，“中改”方案就目前而言更具備可操作性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的主要問(wèn)題集中在城市。

    據(jù)了解，目前房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅種一般有14個(gè)，在交易環(huán)節(jié)相對(duì)偏輕，而保有環(huán)節(jié)稅負(fù)幾乎為零，比如對(duì)個(gè)人占用多套房產(chǎn)幾乎不征稅。財(cái)政部財(cái)科所研究室主任張學(xué)誕表示，在目前不規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)的投機(jī)行為表現(xiàn)之一是“炒樓”，開征物業(yè)稅后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為。而初始房?jī)r(jià)下降后，老百姓購(gòu)房成本也隨之下降，抑制了高價(jià)物業(yè)的轉(zhuǎn)手。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了“炒樓”者囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”。

    據(jù)估算，由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年繳，也就意味著占住宅成本30%的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納1/70，其余在其后的69年中繳納，成本下降了98.57%，表現(xiàn)在總房?jī)r(jià)中，成本就下降了29.57%。

    因此，根據(jù)預(yù)測(cè)，開征物業(yè)稅后，至少可以將現(xiàn)行房?jī)r(jià)降低10%~20%，降價(jià)幅度較高甚至可達(dá)35%以上。

     ●144平方米以上戶型又成物業(yè)稅“瞄準(zhǔn)”目標(biāo)

    讓專家“傾心”的，是物業(yè)稅兼具“抑富”和“濟(jì)貧”職能。用張學(xué)誕的解釋是：對(duì)一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅，對(duì)特別貧困家庭居住劣房者實(shí)行免稅政策。

    從房屋面積上而言，目前，部分專家認(rèn)為貧富之間的界定值為144平方米。

    劉桓說(shuō)，這個(gè)數(shù)值是有充分換算依據(jù)的。他認(rèn)為，按照國(guó)際通行做法結(jié)合我國(guó)人均住房實(shí)際情況，將人均居住面積確定為40平方米較為合適。那么，以一家三口人的平均值計(jì)算，一個(gè)家庭的平均居住面積就是120平方米，而我國(guó)各地的建筑標(biāo)準(zhǔn)和核算標(biāo)準(zhǔn)很不統(tǒng)一，國(guó)家有關(guān)部門允許的浮動(dòng)范圍是20%。120平方米乘以20%等于24平方米，再加上人均居住面積120平方米，所以就得出了144平方米這個(gè)界定值。

    也就是說(shuō)，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業(yè)稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。

    但此種說(shuō)法沒(méi)有得到國(guó)家有關(guān)部門的印證。較終落實(shí)的物業(yè)稅起征面積，建設(shè)部有關(guān)人士說(shuō)：“這是一個(gè)頭要解決的問(wèn)題，但目前尚未確定?！?/P>

    衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)的負(fù)責(zé)人蔡為民認(rèn)為，征收物業(yè)稅有對(duì)普通住宅和非普通住宅的區(qū)分，國(guó)家鼓勵(lì)90平方米以內(nèi)的戶型開發(fā)和消費(fèi)，不干預(yù)90~140平方米房型的開發(fā)和購(gòu)購(gòu)，但是對(duì)140平方米以上的大戶型開發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。

     ●市民的套房產(chǎn)可能會(huì)免稅或減稅?

    物業(yè)稅的征收并非一個(gè)界定值所能解決，問(wèn)題千絲萬(wàn)縷。

    劉桓認(rèn)為，作為財(cái)產(chǎn)稅，物業(yè)稅具有調(diào)節(jié)財(cái)富分配的功能，因此對(duì)消費(fèi)者套房產(chǎn)可能會(huì)采取免稅或減稅的政策，主要是對(duì)消費(fèi)者擁有的套住房征稅。

    但是，什么是套住房呢？

    建設(shè)部政策研究主任陳淮分析：一個(gè)富人只占有一套房，但是這套房非常大，而且地處風(fēng)景名勝區(qū)，價(jià)值不菲，這套房子也得適用較高稅率。在前幾年“房改”中，一些機(jī)關(guān)的干部按級(jí)別應(yīng)享受一定的住房面積，但當(dāng)時(shí)單套面積沒(méi)有那么大的，很多人配住的就是“2+1”或者“2+2”。也就是上世紀(jì)80年代蓋的居民樓中一套“兩居”加一套“一居”；或者一套“兩居”加另一套“兩居”。但所謂“2+1”或者“2+2”的建筑面積一共才只有70~90平方米。這個(gè)“套”恐怕就不該課以重稅。因?yàn)椴徽摪锤刹孔》繕?biāo)準(zhǔn)還是從自住性住房的必要標(biāo)準(zhǔn)看，他們的居住總面積并未“超標(biāo)”。

    因此原則說(shuō)，物業(yè)稅應(yīng)按個(gè)人持有的資產(chǎn)價(jià)值征稅，而且是按現(xiàn)值征稅，不是按“第幾套”征稅。

    還有一個(gè)人們較為關(guān)注的問(wèn)題，就是開征物業(yè)稅時(shí)是不是只對(duì)此后購(gòu)入的新房征收，以前購(gòu)的就不能再追征了？

    陳淮切中要點(diǎn)地分析說(shuō)，這部分地取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。因?yàn)楝F(xiàn)在收取的土地出讓金實(shí)際上是個(gè)“費(fèi)”、“租”、“稅”混淆的產(chǎn)物，其中確實(shí)已經(jīng)包含有一定的對(duì)占有資源征稅的意義。如果撇開土地出讓金的問(wèn)題，那么開征物業(yè)稅恐怕就需要針對(duì)所有住房征收了。

    正因此，我國(guó)將要推行的物業(yè)稅制可能規(guī)定，每年繳納的物業(yè)稅稅率將隨市場(chǎng)房?jī)r(jià)變化而有所提升。

     ●專家說(shuō)，0.8%的起征稅率不會(huì)增加老百姓的支出負(fù)擔(dān)

    而據(jù)報(bào)道，目前從全國(guó)各物業(yè)稅模擬試點(diǎn)城市的實(shí)際情況分析，財(cái)經(jīng)工作專業(yè)小組的有關(guān)專家已作了測(cè)算，如果按照0.8%的稅率征收物業(yè)稅，不會(huì)增加居民的稅收負(fù)擔(dān)。

    劉桓介紹說(shuō)，按照世界各國(guó)的一般情況來(lái)看，財(cái)產(chǎn)的原值與財(cái)產(chǎn)的寄存期是基本相當(dāng)?shù)?。?jù)此設(shè)計(jì)出來(lái)的物業(yè)稅雖然征收辦法可以有很多選擇，但是物業(yè)稅征收的一個(gè)大體原則是1∶1，也就是物業(yè)稅與財(cái)產(chǎn)原值的比例大體上是1∶1。物業(yè)稅開征后，包括房產(chǎn)稅、土地出讓金等在內(nèi)的7種稅費(fèi)將被從房?jī)r(jià)中剔除。也就是說(shuō)，一套目前賣50萬(wàn)元的房子，在物業(yè)稅開征后，價(jià)格將可能變成30萬(wàn)元左右。按照1∶1原則征收的物業(yè)稅中的“1”不是目前的50萬(wàn)元，而是剔除稅費(fèi)后的30萬(wàn)元。

    而且，這筆物業(yè)稅是分?jǐn)傇?0年中繳的，每年只繳全部稅款的1%~2%。

    也有一種說(shuō)法認(rèn)為，在具體實(shí)施中，物業(yè)稅很可能以房地產(chǎn)的市場(chǎng)平均價(jià)格為基本計(jì)稅依據(jù)，沒(méi)有市場(chǎng)平均價(jià)格的，以評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)；鑒于中國(guó)地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，國(guó)家應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)稅幅度在0.1%~3%之間，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用稅率。

    中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)助理、長(zhǎng)期致力于物業(yè)稅研究的易綱教授表示，物業(yè)稅的征收將按照“作決策，立法在省一級(jí)，征收和規(guī)范在縣市”的原則，因此具體的稅率將由各個(gè)地方來(lái)定，全國(guó)不會(huì)實(shí)行統(tǒng)一稅率。

    “考慮到頭次開征房地產(chǎn)稅，因此稅率不宜定得過(guò)高，稅率可以設(shè)定在0.3%至0.8%之間?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究物業(yè)稅改革課題組曾經(jīng)透露。

    由此看來(lái)，物業(yè)稅開征稅率0.8%的觀點(diǎn)占據(jù)主流。中新

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