財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓分析：以一家三口人的平均值計(jì)算，一個(gè)家庭的平均居住面積就是120平米，而我國(guó)各地的建筑標(biāo)準(zhǔn)和核算標(biāo)準(zhǔn)很不統(tǒng)一，國(guó)家有關(guān)部門(mén)允許的浮動(dòng)范圍是20%。120乘以20%等于24平米，再加上人均居住面積120平米，所以就得出了144平米這個(gè)界定值。 

    王峻鋒焦急地翻出自己的房產(chǎn)證，定睛看去，上面標(biāo)明的建筑面積為146.7平米，他開(kāi)始擔(dān)心起來(lái)。因?yàn)樗ㄟ^(guò)朋友打聽(tīng)到，即將開(kāi)征的房產(chǎn)物業(yè)稅的起征點(diǎn)可能是144平米：“我家房子差了兩平米，正在這個(gè)檻上，冤！” 

    什么是房產(chǎn)物業(yè)稅？ 

    12月15日，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰一語(yǔ)點(diǎn)破個(gè)中玄機(jī)：就像購(gòu)車(chē)一樣，雖然購(gòu)的時(shí)候掏了一二十萬(wàn)元錢(qián)，但要用車(chē)，各種費(fèi)用包括養(yǎng)路費(fèi)等也不便宜，有的時(shí)候購(gòu)得起用不起。將來(lái)對(duì)大戶型住宅也會(huì)采取相似措施。 

    他還透露，建設(shè)部等部委正研究收取住房“保有環(huán)節(jié)”稅費(fèi)的問(wèn)題，以此引導(dǎo)對(duì)中小套型住宅的消費(fèi)。而所謂“保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)”的集中代表正是物業(yè)稅。 

    隨后，業(yè)界和媒體嘩然。 

    房產(chǎn)界認(rèn)為，這將會(huì)帶來(lái)整個(gè)行業(yè)的一次洗牌。媒體關(guān)注更多的是“物業(yè)稅如何抑富，又如何濟(jì)貧；此舉是否會(huì)降低百姓購(gòu)房門(mén)檻，有沒(méi)有可能增加購(gòu)房者的稅負(fù)？”更多人產(chǎn)生疑慮：多大的房子才算“富”？已經(jīng)購(gòu)了房子的人還需不需要繳稅？要繳多少稅？

    這些疑問(wèn)將在未來(lái)一年里得到徹底解決。據(jù)財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓透露，國(guó)家稅務(wù)總局已經(jīng)責(zé)成北京、上海、深圳等地稅務(wù)部門(mén)牽頭，全國(guó)性的房源普查工作將在近日陸續(xù)展開(kāi)。普查工作大致持續(xù)一年左右的時(shí)間，“只有完成了這項(xiàng)基本工作，物業(yè)稅的推行才能有基礎(chǔ)?！眲⒒刚f(shuō)。真正推行物業(yè)稅要到2008年。

    降低目前房?jī)r(jià)較高可達(dá)35%

    2006年5月底，物業(yè)稅改革國(guó)際研討會(huì)在北京召開(kāi)。按照既定規(guī)劃，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究發(fā)布了期物業(yè)稅改革研究成果，頭次提出了中國(guó)實(shí)行物業(yè)稅改革的3個(gè)備選方案：

    一是“小改”方案：征收對(duì)象保持現(xiàn)有格局不變，對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅種進(jìn)行合并調(diào)整。二是“中改”方案，即在城市范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。三是“大改”方案，就是城市和農(nóng)村范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。

    劉桓認(rèn)為，“中改”方案就目前而言更具備可操作性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的主要問(wèn)題集中在城市。

    據(jù)了解，目前房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅種一般有14個(gè)，而在北京，房地產(chǎn)征收的各種名目的稅費(fèi)有40余種，有的地方甚至多達(dá)近100種。這些稅費(fèi)主要集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)，多且重；交易環(huán)節(jié)相對(duì)偏輕，而保有環(huán)節(jié)稅負(fù)幾乎為零，比如對(duì)個(gè)人占用多套房產(chǎn)幾乎不征稅。開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的大部分稅負(fù)較終被房地產(chǎn)商攤?cè)肓顺杀荆@客觀上刺激了房地產(chǎn)投機(jī)行為。

    劉桓介紹說(shuō)：“目前的房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅，再由其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，因此必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格高，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)，不符合國(guó)際慣例。”所謂物業(yè)稅簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是向房產(chǎn)的擁有者征稅，將土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地出讓金等現(xiàn)行的稅種合并統(tǒng)一。使得房產(chǎn)的購(gòu)購(gòu)者在購(gòu)房階段稅費(fèi)降低，在擁有房產(chǎn)后則要逐年繳納物業(yè)稅，即將原來(lái)間接向房產(chǎn)消費(fèi)者一次性征收的有關(guān)稅種變?yōu)橹鹉晗蛳M(fèi)者直接征收。從理論上說(shuō)，購(gòu)購(gòu)新房這一環(huán)節(jié)消費(fèi)者支付的購(gòu)房成本自然降低，房?jī)r(jià)也會(huì)隨著下浮。

    財(cái)政部財(cái)科所研究室主任張學(xué)誕表示，在目前不規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)的投機(jī)行為表現(xiàn)之一是“炒樓”，出現(xiàn)了“溫州炒房團(tuán)”這樣的“專(zhuān)業(yè)炒家”。近乎瘋狂的“炒樓”行為導(dǎo)致許多城市房?jī)r(jià)飆升，增加了實(shí)際需求者的購(gòu)房成本。開(kāi)征物業(yè)稅后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為。而初始房?jī)r(jià)下降后，老百姓購(gòu)房成本也隨之下降，抑制了高價(jià)物業(yè)的轉(zhuǎn)手。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了“炒樓”者囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”。

    因此，根據(jù)預(yù)測(cè)，開(kāi)征物業(yè)稅后，至少可以將現(xiàn)行房?jī)r(jià)降低10-20%，降價(jià)幅度較高甚至可達(dá)35%以上。

    據(jù)估算，由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本30%的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷(xiāo)售時(shí)只需先交納1/70，其余在其后的69年中交納，成本下降了98.57%，表現(xiàn)在總房?jī)r(jià)中，成本就下降了29.57%。理論上講，目前每平方米售價(jià)在6000元的房子，新政策出臺(tái)后按每平方米4200元銷(xiāo)售就可贏利。

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