徐東出了１５萬(wàn)元購(gòu)下了原來(lái)租賃的房屋準(zhǔn)備繼續(xù)做生意，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。房東又將房屋高價(jià)賣(mài)給了第三人，于是，第三人要求

　　徐東騰房。為此，雙方把官司打到了法院，

　　徐東也未能得到該房。手拿法院的判決書(shū)，他后悔不已——

　　［案情］

　　為做生意購(gòu)下臨街房

　?。玻埃埃澳辏翟?，徐東（化名）因?yàn)橐鰺熅婆l(fā)生意，便在安陽(yáng)市某商貿(mào)城附近租賃了市民李亮（化名）的兩間臨街房，雙方約定租期為八年。隨后，徐東就按約定的每年７２００元的價(jià)格按時(shí)向李亮交付租金。

　?。玻埃埃的辏保霸?，李亮的愛(ài)人因車(chē)禍住進(jìn)醫(yī)院，急需用錢(qián)治療，加之兒子又上大學(xué)，家里出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)上的困難。于是，李亮就想以１５萬(wàn)元的價(jià)格將這兩間臨街房轉(zhuǎn)讓出去，以便緩解家里的困難。李亮遂向徐東提出了想將這兩間臨街房轉(zhuǎn)讓給他的想法，否則，他將不得不與其提前解除合同。徐東雖然認(rèn)為１５萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)這兩間臨街房有點(diǎn)貴，但是為不影響生意，便說(shuō)先考慮考慮。

　　隨后，徐東又多方聯(lián)系，但難以找到位置、租金都合適的臨街房。為了避免麻煩，影響生意，徐東就告訴李亮，他愿意以１５萬(wàn)元的價(jià)格將該房購(gòu)下。之后，雙方簽訂了房屋購(gòu)賣(mài)合同，并約定由徐東取得該房屋所有權(quán)，房款一次付清，合同自簽訂之日起生效。天，徐東便趕緊籌集了１５萬(wàn)元錢(qián)交給了李亮。但雙方并未就該房屋辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　自感吃虧房東私毀約

　　一個(gè)星期后，同樣做煙酒批發(fā)生意的郭聰（化名）找到李亮，表示愿以１６萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)購(gòu)此房，此時(shí)的李亮很是后悔，但是他向郭聰隱瞞了已經(jīng)將該房賣(mài)給徐東的事實(shí)，并表示可以考慮此事。于是，他當(dāng)天就找到徐東，要求徐再加１萬(wàn)元。但徐東認(rèn)為自己已經(jīng)付清了購(gòu)房款，雙方又簽訂了合同，房屋現(xiàn)在已經(jīng)歸他所有，因此拒絕了李亮的要求。

　　見(jiàn)此情形，李亮便說(shuō)：“這房子我賣(mài)得太虧了，現(xiàn)在我不想賣(mài)給你了，我可以把錢(qián)退給你?！毙鞏|自然不會(huì)同意，雙方遂不歡而散。

　　隨后，李亮又找到郭聰，表示同意將該房屋以１６萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給他，雙方也簽訂了房屋購(gòu)賣(mài)合同，并于當(dāng)天就到房管部門(mén)辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　無(wú)房產(chǎn)證房屋歸別人

　?。玻埃埃的辏保霸拢玻溉丈衔?，正當(dāng)徐東忙活自己的生意時(shí)，郭聰突然帶著兩個(gè)人來(lái)到門(mén)市上，要求徐東三天之內(nèi)騰房。

　　此時(shí)，徐東才明白，他那天拒絕李亮的加價(jià)要求后，李亮又將該房賣(mài)給了郭聰。在惱恨李亮不講信用的同時(shí)，徐東拿出了他與李亮簽訂的房屋租賃合同和購(gòu)賣(mài)合同。但郭聰認(rèn)為自己已與李亮簽訂了房屋購(gòu)賣(mài)合同，辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，現(xiàn)在房屋應(yīng)歸他所有，徐東必須馬上將房屋騰出來(lái)。隨后，徐東又找到李亮協(xié)商此事，未果后，徐東將李亮起訴至安陽(yáng)市龍安區(qū)人民法院，要求確認(rèn)李亮與郭聰簽訂的房屋購(gòu)賣(mài)合同無(wú)效，房屋所有權(quán)應(yīng)該歸其所有，李亮同時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　近日，安陽(yáng)市龍安區(qū)法院審理后認(rèn)為，徐東雖然與李亮簽訂了購(gòu)房合同，并交付了房款，但由于徐東沒(méi)有和李亮辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，房屋所有權(quán)并未發(fā)生實(shí)際轉(zhuǎn)移。李亮與善意第三人郭聰簽訂購(gòu)房合同后，還辦理了房屋所有權(quán)變更登記，房屋所有權(quán)應(yīng)歸郭所有。而李亮則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，遂依法判決李亮向徐東退還購(gòu)房款１５萬(wàn)元，并賠償其經(jīng)濟(jì)損失８０００元，徐東在租賃合同約定期內(nèi)仍然享有對(duì)該房屋的承租權(quán)。

　　看著判決書(shū)，徐東十分無(wú)奈，他直嘀咕：“我把錢(qián)都交了，為什么房屋不能歸我所有呢？”但是，法律條文上又寫(xiě)得清清楚楚，他只有接受既成事實(shí)。

　　判決生效后，三方當(dāng)事人均未上訴。

　　說(shuō)法一

　　主持人：請(qǐng)問(wèn)嘉賓，這兩間臨街房到底應(yīng)該歸誰(shuí)所有？

　　朱海霞（安陽(yáng)市龍安區(qū)人民法院法官）：《中華人民共和國(guó)民法通則》第７２條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外?！睋?jù)此，在我國(guó)，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移一般以標(biāo)的物交付為生效要件，但房屋等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)則屬于上述法律規(guī)定的除外情況。

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第６０條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)，向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)?！薄秶?guó)務(wù)院城市私有房屋管理?xiàng)l例》第６條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！睋?jù)此，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘胤慨a(chǎn)管理部門(mén)辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)，即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移要以登記為生效要件。

　　本案中，徐東雖然與李亮簽訂了購(gòu)房合同并交付了房款，但由于雙方并沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，因此該房屋的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，而此時(shí)，李亮仍是房屋的所有權(quán)人，享有對(duì)房屋的處分權(quán)。

　　李亮與善意第三人郭聰簽訂購(gòu)房合同后，雙方辦理了房屋所有權(quán)變更登記，故已具備了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法定生效要件，此時(shí)的房屋所有權(quán)即轉(zhuǎn)歸郭聰所有。當(dāng)然，未辦理登記手續(xù)，并不影響徐東與李亮所簽的購(gòu)房合同的效力。雖然李亮在事實(shí)上已經(jīng)不可能向徐東履行交付房屋的義務(wù)，但徐東依法要求李亮在退還購(gòu)房款１５萬(wàn)元的同時(shí)，要求其承擔(dān)違約責(zé)任、賠償經(jīng)濟(jì)損失也是合理的。

　　說(shuō)法二

　　主持人：那么請(qǐng)問(wèn)，房屋承租人徐東是否應(yīng)該為郭聰騰房？

　　彭長(zhǎng)順（安陽(yáng)市龍安區(qū)人民檢察院檢察官）：《較高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第１１９條規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因購(gòu)賣(mài)、與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效?！备鶕?jù)上述規(guī)定，徐東與李亮簽訂了為期八年的租賃合同，郭聰作為新房主，仍應(yīng)受到該租賃合同的制約。所以，在合同約定的租期內(nèi)，徐東仍然享有對(duì)該房屋的承租權(quán)，但他應(yīng)按照合同向郭聰支付租金，而郭聰則無(wú)權(quán)要求徐東騰退房屋。特約主持人 賈長(zhǎng)橋

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