購房對(duì)于每個(gè)家庭、個(gè)人來說不是件小事，幾十萬出手，誰都想住得滿意?？捎行┓慨a(chǎn)商為賺取不法收益，抓住多數(shù)購房者對(duì)一些專業(yè)不懂的弱點(diǎn)，略施花招，使得購房者苦不堪言。不過，對(duì)于這些不誠信的房產(chǎn)商，法律也有懲罰的辦法。

　　案件回放：購購兩幢別墅均有問題

　?。玻埃埃的辏苍拢玻橙眨棺魇心撤慨a(chǎn)公司與趙陽（化名）商定，將借趙陽２８萬元的借款期限延長至２００５年３月１０日，如到期不能清償，愿意用該借款沖抵購房款。隨后，房產(chǎn)公司未能按約定期限償還趙陽的借款。同年３月１１日，雙方簽訂兩份購賣商品房合同，約定：趙陽購購房產(chǎn)公司開發(fā)的別墅Ｂ型１８號(hào)、別墅Ｄ型３號(hào)房屋各一套，每套單價(jià)１４萬元，２００５年３月２０日前交付房屋。

　?。玻埃埃的辏吃拢玻叭眨w陽到房產(chǎn)公司兌現(xiàn)房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)，早在２００３年，房產(chǎn)公司已將別墅Ｂ型１８號(hào)房屋賣給了他人。而別墅Ｄ型３號(hào)房屋還沒有取得商品房預(yù)售許可證明。

　　一氣之下，趙陽將房產(chǎn)公司訴至法院。

　　法院判決房產(chǎn)公司賠償　　

　　趙陽在訴狀中稱，房產(chǎn)公司故意隱瞞沒有取得別墅Ｄ型３號(hào)房屋預(yù)售許可證明的真實(shí)情況，故意隱瞞別墅Ｂ型１８號(hào)房屋已賣給他人的事實(shí)，構(gòu)成欺詐，主觀惡意明顯，請(qǐng)求法院認(rèn)定雙方簽訂的別墅Ｄ型３號(hào)房屋購賣合同無效，返還已付購房款，賠償購房款１倍的賠償金；解除雙方簽訂的別墅Ｂ型１８號(hào)房屋購賣合同，返還已付購房款，并賠償購房款１倍的賠償金；承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

　　房產(chǎn)公司稱，雙方在合同中雖約定購房款由趙陽到期的債權(quán)沖抵，但趙陽并未將借款憑證轉(zhuǎn)換成購房款憑證，沒有履行給付房款的義務(wù)，請(qǐng)求法院認(rèn)定購賣商品房合同無效，判決駁回趙陽的訴訟請(qǐng)求。

　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，趙陽與房產(chǎn)公司簽訂的別墅Ｂ型１８號(hào)、Ｄ型３號(hào)的購房合同，是雙方真實(shí)意思的表示，購房款的交付已約定用借款沖抵，且款額相同，應(yīng)視為趙陽履行了給付購房款的義務(wù)，房產(chǎn)公司以趙陽沒有履行給付房款義務(wù)，認(rèn)為合同無效為由抗辯，法院不予支持。房產(chǎn)公司在趙陽提起訴訟前仍未能取得別墅Ｄ型３號(hào)商品房預(yù)售許可證明，售房行為違反了法律、行政法規(guī)規(guī)定的商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，該商品房購賣合同無效，房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。趙陽請(qǐng)求確認(rèn)該合同無效，返還已付購房款１４萬元，予以支持。請(qǐng)求房產(chǎn)公司承擔(dān)已付購房款１倍的賠償責(zé)任，因房產(chǎn)公司主觀惡意不大，應(yīng)酌情賠付３萬元。房產(chǎn)公司故意隱瞞已將別墅Ｂ型１８號(hào)房屋賣給他人的事實(shí)，使趙陽無法取得該房屋，導(dǎo)致購賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，該商品房購賣合同應(yīng)予以解除。導(dǎo)致合同解除的全部責(zé)任應(yīng)由房產(chǎn)公司承擔(dān)。趙陽請(qǐng)求解除合同，返還已付購房款１４萬元并由房產(chǎn)公司承擔(dān)已付購房款１倍的賠償責(zé)任，法院予以支持?！⒔ㄕ?/P>

　　解析一：沒有取得預(yù)售許可證商品房購賣合同無效

　　王勝利（焦作市中級(jí)人民法院法官）：

　　預(yù)售合同訂立時(shí)，購賣的房屋尚在建設(shè)之中，房屋的所有權(quán)還沒有經(jīng)登記設(shè)立。為了維護(hù)交易秩序，保護(hù)消費(fèi)者利益，防止國家在國有土地上的利益受到非法侵害，損害國家利益，我國對(duì)商品房預(yù)售行為有特殊的要求和規(guī)定，實(shí)行許可證制度。

　　我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（１）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（２）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（３）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到建設(shè)總投資的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（４）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門進(jìn)行預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

　　《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。

　　較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》條進(jìn)一步規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與購受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

　　顯而易見，商品預(yù)售合同是否有效，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得商品房預(yù)售許可證明。若取得，則認(rèn)定有效；反之，則無效。

　　本案房產(chǎn)公司在未取得別墅Ｄ型３號(hào)商品房預(yù)售許可證明的前提下，同趙陽簽訂的商品房購賣合同不符合上述法律、法規(guī)的規(guī)定，且在趙陽起訴前，房產(chǎn)公司仍未取得商品房預(yù)售許可證明，沒有達(dá)到較高人民法院有關(guān)司法解釋要求的條件。因此，法院認(rèn)定雙方簽訂的別墅Ｄ型３號(hào)房屋購賣合同無效。

　　解析二：“一房二賣”合同有效出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任　

　　張春雷（焦作市中級(jí)人民法院法官）：

　　本案中，房產(chǎn)公司在取得了別墅Ｂ型１８號(hào)商品房預(yù)售許可證的條件下，與趙陽就該房屋簽訂的購賣合同，本應(yīng)有效。但是房產(chǎn)公司故意隱瞞了該房屋已賣給他人的事實(shí)，造成“一房二賣”。這時(shí)，購賣合同是否仍然有效呢？

　　實(shí)踐中，“一物二賣”、“一物三賣”甚至“一物多賣”是多重購賣糾紛的表現(xiàn)形式。我國《合同法》百三十條規(guī)定，購賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于購受人，購受人支付價(jià)款的合同。根據(jù)此條規(guī)定，購賣合同因出賣人與購受人意思表示一致而成立，除違反《合同法》第五十二條規(guī)定的以外，即使一物存在多重購賣行為也均應(yīng)認(rèn)定為有效，并不涉及標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問題。不動(dòng)產(chǎn)購賣也是如此。從單個(gè)合同看，合同是有效的。但是由于“一物多賣”，造成沒有交付的購賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，其根本原因是出賣人的不誠信行為造成的，對(duì)此應(yīng)當(dāng)懲處。較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房購賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，購受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)?！睋?jù)此，誠信的購受人享有請(qǐng)求解除合同、要求賠償損失的權(quán)利。

　　本案房產(chǎn)公司雖然故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣他人的事實(shí)，但其與趙陽就所售房屋簽訂的購賣合同仍屬有效，因該房屋已經(jīng)交付第三人，趙陽購房的目的不能實(shí)現(xiàn)，他享有請(qǐng)求解除購賣合同、責(zé)令對(duì)方賠償損失的權(quán)利。

　　解析三：出賣人惡意欺詐可適用“１＋１賠償”　　

　　孫同勇（焦作市中站區(qū)人民法院法官）：

　　我國《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　根據(jù)較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，本案中，兩份合同分別被認(rèn)定無效和被撤銷，這都與出賣人的隱瞞行為有關(guān)，因此出賣人須承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任的大小，頭先取決于出賣人在合同訂立過程中的過錯(cuò)大小，及是否故意隱瞞了影響相對(duì)方訂立合同的真實(shí)情況。我國民法理論認(rèn)為，故意隱瞞屬于欺詐的一種表現(xiàn)形式。較高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見（試行）》第六十八條規(guī)定，一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。其次，還取決于購受人是否盡到注意義務(wù)，即對(duì)出賣人是否取得出賣商品房的資格應(yīng)產(chǎn)生合理的疑問，并進(jìn)行相應(yīng)的詢問。在購受人詢問時(shí)，出賣人作出虛假陳述的，構(gòu)成故意欺詐。

　　本案房產(chǎn)公司雖然沒有取得別墅Ｄ型３號(hào)房屋預(yù)售許可證明，在其與趙陽簽訂的商品房購賣合同書中，沒有任何文字說明是否有商品房預(yù)售許可證明，因此所出售房屋存在沒有商品房預(yù)售許可證明的可能，房產(chǎn)公司不存在主動(dòng)故意的行為。趙陽也未對(duì)房產(chǎn)公司是否取得相應(yīng)資格進(jìn)行咨詢，房產(chǎn)公司沒有作出虛假陳述。所以，房產(chǎn)公司的銷售行為雖具有故意隱瞞的嫌疑，但主觀惡意并不大。

　　但是，對(duì)于另一份被撤銷的合同，涉案標(biāo)的已經(jīng)被房產(chǎn)公司出賣給第三人，作為合同的相對(duì)方趙陽對(duì)此不可能知道，房產(chǎn)公司嚴(yán)重違反誠實(shí)信用的民事活動(dòng)基本原則，故意隱瞞這一決定合同目的能否實(shí)現(xiàn)的重要事實(shí)，主觀惡意重大，除承擔(dān)一般補(bǔ)償責(zé)任外，還須承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

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