2002年，市民李某以35萬元的價格簽購了郊區(qū)較好地段的一處獨棟別墅，合同簽訂后房地產(chǎn)公司并未交房。一年后，該別墅價格慢慢漲了上去。李某去房地產(chǎn)公司催辦手續(xù)，卻發(fā)現(xiàn)該房已被轉(zhuǎn)賣他人。雙方幾經(jīng)爭執(zhí)，商定由李某以成本價購購該公司正在開發(fā)的另一套別墅。雙方隨后簽訂了總價為30萬元的合同。

　　2004年，李某從房管局得知該套別墅已經(jīng)換了一個名稱被拍賣了，因為涉及“一房二賣”，較終該別墅被轉(zhuǎn)到拍得人名下。此后，房地產(chǎn)公司又許諾把正在開發(fā)的樓盤以與之前同樣的價格賣給李某一套，但等了一年以后該公司經(jīng)營卻每況愈下，李某于去年將房地產(chǎn)公司告上法院。法院作出判決，解除原被告雙方的房屋銷售合同，房地產(chǎn)公司賠償李某損失30萬元。但此時房價飛漲，原來的別墅價格已經(jīng)翻了一倍，面對30萬元的賠償，李某有點無奈。

　　新法解說

　　即將出臺的《物權(quán)法》針對“一房多賣”的情況作出了事前預(yù)防的規(guī)定——即“預(yù)告登記制度”。所謂“預(yù)告登記”，是指消費者在購購房屋或者其他不動產(chǎn)時，為了保障將來可以得到該房屋或不動產(chǎn)，而預(yù)先向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記的制度。預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意，任何人不得擅自處分(出賣)該不動產(chǎn)，即使處分也屬無效。

　　預(yù)告登記的程序是：，簽訂不動產(chǎn)購賣協(xié)議；，不動產(chǎn)的購方提出預(yù)告登記要求；第三，雙方共同攜帶相關(guān)資料及文件到登記機構(gòu)，登記機構(gòu)按照申請將購方購購不動產(chǎn)的事項登記在登記簿上；第四，也是較重要的，該預(yù)告登記對不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓等處分產(chǎn)生禁止效力。

　　預(yù)告登記措施將購方從一個普通的債權(quán)人地位提升到了準(zhǔn)物權(quán)權(quán)利人的地位，對于保護處于劣勢的普通消費者有著重要意義。但是，任何制度都不可能完全偏向一方當(dāng)事人，《物權(quán)法》第20條款也規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。這樣的規(guī)定，部分平衡了預(yù)告登記權(quán)利人與賣方的利益，將預(yù)告登記限制在一個合理的時間范圍內(nèi)，以盡量避免惡意利用預(yù)告登記的行為。

　　相關(guān)法律規(guī)定(《物權(quán)法》第20條)

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