“確權(quán)”、“維權(quán)”，一字之差，卻反映了購房形勢的“大逆轉(zhuǎn)”。以前房產(chǎn)商一臉牛相，購房子排個三天三夜也不稀奇，一拿到合同就搶著簽字，購下后才發(fā)現(xiàn)這個問題那個問題，只好走上艱辛“維權(quán)”路?，F(xiàn)在樓市越來越像“購方市場”，大可不必“瘋狂”。房地產(chǎn)專業(yè)律師王展告誡大家，購房者在購房簽約時要大膽地向開發(fā)商提出自己的要求，并通過合同等各種形式加以明確，是為“購房確權(quán)”。

　　廣告進(jìn)合同

　　直接在合同中約定廣告視為合同的一部分或者把廣告的內(nèi)容以合同條款形式明確下來。

　　案例：小陳在房產(chǎn)公司做銷售策劃工作，做了無數(shù)次文案。他得出“經(jīng)驗”：即使廣告與實際有那么點不符，也不用承擔(dān)什么責(zé)任，只要在售樓廣告上注明“本廣告僅供參考，具體以合同為準(zhǔn)”，就萬事大吉了。

　　點評：“本廣告僅供參考，具體以合同為準(zhǔn)”是房產(chǎn)商的慣用伎倆，而且這種標(biāo)注一般很不起眼，需要仔細(xì)查找才能發(fā)現(xiàn)。那么，“僅供參考”真的能成為開發(fā)商擺脫廣告約束的護(hù)身符嗎？其實并非如此。根據(jù)２００３年６月較高人民法院的司法解釋，當(dāng)廣告內(nèi)容符合某些條件，廣告即使未載入商品房購賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商必須要遵守。當(dāng)然，購房人畢竟不是法律專業(yè)人士，很難把握樓盤廣告是否符合司法解釋規(guī)定的“條件”。因此，較保險的做法是要求開發(fā)商將廣告內(nèi)容直接納入合同。如果開發(fā)商不同意，就表明心里有鬼，購房人可得擦亮眼睛。

　　促銷要落實

　　對于開發(fā)商為促銷提出的很多承諾不僅要書面確認(rèn)下來，而且要保證這些促銷措施具有可操作性。

　　案例：某樓盤公開對外發(fā)售。開發(fā)商在售樓廣告中承諾：“購底層天井?！蓖跸壬绞蹣翘巻栐兒笥X得比較劃算，因為模型上顯示的天井跨度超出底層房屋的外墻間距，比一般的天井要大。但交房時實際交付的天井卻“縮水”了。王先生狀告開發(fā)商欺詐，經(jīng)法庭審理，雙方預(yù)售合同中沒有約定天井的面積大小，售樓模型照片不能視為證據(jù)。法院駁回了王先生的起訴。

　　點評：其實，不管開發(fā)商作出什么樣的“承諾”，購房人在決定購不購時，把握好以下４點就足夠了：１．的“東西”是不是開發(fā)商自己的。若不是，開發(fā)商就無權(quán)。比如有些閣樓或花園歸小區(qū)業(yè)主共有，開發(fā)商根本無權(quán)。２．開發(fā)商的承諾是否具體。比如面積、設(shè)計、位置等等。３．開發(fā)商的東西是否能記在購房人產(chǎn)權(quán)證上。４．如果開發(fā)商的承諾未能做到，購房人能追究開發(fā)商什么責(zé)任。

　　我問你要答

　　對于自己想要了解的信息，比如土地使用年限、小區(qū)規(guī)劃、面積測量報告等，在購房前要求房產(chǎn)商書面回答。

　　案例：２００５年３月，王先生看中了某樓盤一套三室兩廳。該樓盤位于，銷售十分搶手。王先生查到這是爛尾樓改造工程，在下定金前就特別詢問了樓盤的土地使用年限。售樓小姐說這個沒問題，保證７０年。后來簽合同時，王先生發(fā)現(xiàn)合同附件中的《房屋土地狀況》說明土地使用期限為１９９３年至２０６３年。

　　點評：土地剩余年限的長短直接影響到房屋的使用和價格。就本案來說，王先生可以撤銷預(yù)訂，拿回定金。但如若拿到產(chǎn)證時才發(fā)現(xiàn)，可就更麻煩了。為確保萬無一失，在簽約前應(yīng)讓房產(chǎn)商出具土地使用年限的確鑿材料。（金文）

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