新年伊始，在經(jīng)歷了房地產(chǎn)逆轉(zhuǎn)之年太多的情緒波動(dòng)之后，人們終于可以冷靜下來(lái)，購(gòu)房舉動(dòng)表現(xiàn)得也更為細(xì)心了。牛年能不能力挽樓市下行的勢(shì)頭?目前誰(shuí)也不便過(guò)早發(fā)表言論。對(duì)此，筆者認(rèn)為，今年房地產(chǎn)行業(yè)還將持續(xù)調(diào)整，算不上一個(gè)好年景，但對(duì)于住房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)應(yīng)是出手“購(gòu)房”之年，年內(nèi)隨著購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的出臺(tái)，購(gòu)房者能夠得到很多實(shí)惠，這也會(huì)給樓市帶來(lái)些許暖意。

不過(guò)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題是，政策利好可能使購(gòu)房者眼花，他們對(duì)于政府出臺(tái)的優(yōu)惠政策好像并不領(lǐng)情。俗話說(shuō)甘蔗沒(méi)有兩頭甜。當(dāng)下購(gòu)房者所擔(dān)心的是如果購(gòu)早了，房?jī)r(jià)再度下跌，政策再度優(yōu)惠怎么辦?這種擔(dān)心對(duì)于購(gòu)房自住者來(lái)說(shuō)大可不必。

優(yōu)惠多多，時(shí)間有限，該出手時(shí)就出手

春節(jié)前，多數(shù)地方政府已出臺(tái)了讓購(gòu)房者得到實(shí)惠的“新年大禮包”。這些“大禮包”，不僅優(yōu)惠力度大，而且時(shí)效性強(qiáng)，今后出臺(tái)更為優(yōu)惠的“政策補(bǔ)丁”可能性不大。

在各地“新年厚禮”中，包括利率下調(diào)、頭付降低、購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免、購(gòu)房入戶政策放寬、轉(zhuǎn)讓交易門檻降低等等。諸多政策利好等于在降低房?jī)r(jià)給購(gòu)房者補(bǔ)錢，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，增加住房消費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)力。雖然，節(jié)前這些政策對(duì)市場(chǎng)的刺激作用顯效不大，但隨著政策時(shí)效性的顯現(xiàn)，市場(chǎng)觀望氣氛將會(huì)日漸淡化，對(duì)具有購(gòu)購(gòu)能力的購(gòu)房者將會(huì)有所觸動(dòng)。

牛年春節(jié)前夕，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，已對(duì)各地“救市”行動(dòng)進(jìn)行了規(guī)范，將加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅實(shí)行減免等政策執(zhí)行時(shí)限，暫定在今年的12月31日?！罢呃茫瑫r(shí)間有限”。這是《意見(jiàn)》發(fā)出的重要信號(hào)，目的是提振市場(chǎng)信心，提醒住房消費(fèi)者消除觀望心理，審時(shí)度勢(shì)，抓住時(shí)機(jī)，該出手時(shí)就出手。

按照《意見(jiàn)》精神，各地結(jié)合實(shí)際，在出臺(tái)優(yōu)惠政策時(shí)，顯得十分謹(jǐn)慎，力求做到優(yōu)惠幅度一步到位，體現(xiàn)“購(gòu)房者人市越早獲利越多”。以消除“政策饑渴癥”。例如，在《意見(jiàn)》出臺(tái)之前，不少地方將住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)確定為：去年12月31日之前購(gòu)置住房面積在140平方米以下補(bǔ)貼房?jī)r(jià)的5％。《意見(jiàn)》出臺(tái)后，有城市將住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)降低到：今年6月30日之前購(gòu)置住房面積在120平方米以下補(bǔ)貼房?jī)r(jià)的3％。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，地方政府財(cái)政面臨的壓力很多，不可再擴(kuò)大補(bǔ)貼范圍。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，政府發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)低迷的權(quán)宜之計(jì)，不能作為福利政策來(lái)看，很快就將結(jié)束。比如1998年為應(yīng)對(duì)亞洲金融風(fēng)暴對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響，地方政府也發(fā)放過(guò)購(gòu)房補(bǔ)貼，但樓市起來(lái)后就立即停止了。

選擇機(jī)會(huì)多了，購(gòu)房者可以購(gòu)房了

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，形成了供過(guò)于求的購(gòu)方市場(chǎng)，消費(fèi)者在今年購(gòu)房將有很多選擇機(jī)會(huì)。對(duì)于資金吃緊的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)務(wù)之急莫過(guò)于將手中的房子銷售出去以回籠資金。雖然，去年不少地區(qū)房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)大的下降，但各地都能看到不少樓盤“購(gòu)房裝修、車位”等暗地降價(jià)手段?，F(xiàn)在，在一系列房地產(chǎn)新政策出臺(tái)之后，較令開(kāi)發(fā)商失望的是開(kāi)發(fā)貸款依然緊縮，這將導(dǎo)致今年開(kāi)發(fā)商賣房的“暗戰(zhàn)”不可避免。對(duì)此，購(gòu)房者可以“貨比三家”，而且這些房子大都為現(xiàn)房，相對(duì)于預(yù)售房來(lái)說(shuō)有了更多挑選的余地，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)住房產(chǎn)品的優(yōu)劣，避免期房交付潛在的合同糾紛，降低了交易風(fēng)險(xiǎn)；更為重要的是，由于機(jī)會(huì)多多，可以避免被動(dòng)購(gòu)房引起決策失誤。

政策利好的特殊時(shí)期，購(gòu)房者莫眼花

當(dāng)前一系列救市政策，作為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融風(fēng)暴而采取的權(quán)宜之計(jì)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，并不針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，“地根”和“銀根”并沒(méi)有松動(dòng)，只要操作得當(dāng)，房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)大跌局面。在“銀根”和“地根”持續(xù)緊縮下，土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量減少，阻止樓市銷售出現(xiàn)進(jìn)一步惡化，有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)消化存量土地，加快現(xiàn)房銷售回籠資金，也給消費(fèi)者在今年購(gòu)房增加了信心。

當(dāng)前，市場(chǎng)上銷售的樓盤大都是兩年前購(gòu)置的土地，開(kāi)發(fā)商面臨著資金和市場(chǎng)雙重壓力，回籠資金成為頭要問(wèn)題。當(dāng)然為了盡快回籠資金，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)低于成本價(jià)拋售房屋，那樣等于自殺，他們會(huì)選擇多種“打包”途徑進(jìn)行促銷。比如有些開(kāi)發(fā)商通過(guò)代理機(jī)構(gòu)將樓盤“打包”出去，也有通過(guò)政府途徑將樓盤“打包”出去?？傊?，今年開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的壓力，因而也是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)機(jī)成熟的一年。

去年土地成交量減少和前年高成本土地一時(shí)難以消化，將會(huì)影響到未來(lái)兩三年房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)情況。 2010年市場(chǎng)積壓房源消化得差不多了，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)回升。此外，隨著房地產(chǎn)金融創(chuàng)新提上日程，多元資金將會(huì)通過(guò)金融創(chuàng)新的途徑進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在一定條件下也將有所松動(dòng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)“缺錢”的狀況將有所緩解，到了2010年適者生存下來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)，不會(huì)因?yàn)榉e壓房源而受拖累，因此年內(nèi)購(gòu)房還能趕上政策利好的“末班車”。

住房保障力度加大，困難家庭不再“望房興嘆”

擴(kuò)大內(nèi)需要求將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也將政府保障性住房投資建設(shè)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重頭戲，已公布 9000億元住房保障計(jì)劃，爭(zhēng)取用3年時(shí)間，解決近750萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題。2009年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，各地將要加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等保障性住房的投資收購(gòu)和開(kāi)發(fā)建設(shè)，確保在年內(nèi)使260萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭，80萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民實(shí)現(xiàn)住有所居。

隨著住房保障方式的改進(jìn)，不僅住房保障對(duì)象受益，還將使改善型住房需求者受益。如江、浙、滬地區(qū)出臺(tái)規(guī)定，可以收購(gòu)存量商品房用于住房保障，既有利于盤活二手房市場(chǎng)，激活改善型住房需求，又增加住房保障儲(chǔ)備量，提高住房保障能力。據(jù)報(bào)道，南京市已著手收購(gòu)4000套商品房用于住房保障。

此外，住房保障還對(duì)改善型住房需求進(jìn)行適度支持，對(duì)已貸款購(gòu)購(gòu)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購(gòu)購(gòu)套普通自住房的居民，則要比照頭次貸款購(gòu)購(gòu)普通自住房的優(yōu)惠政策來(lái)執(zhí)行。

(作者：於海濱)