進(jìn)入冬季，鄭州市各小區(qū)開始征收冬季取暖費(fèi)，加上自來水管網(wǎng)改造費(fèi)的收取，物業(yè)再次成為小區(qū)業(yè)主們嘴邊常掛著的一個(gè)詞，不過，出自業(yè)主口中的更多是對物業(yè)管理公司的不滿，是什么原因讓本是“唇齒相依”的一對兒變得如此矛盾重重呢？對此，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，除了規(guī)范物業(yè)行為之外，業(yè)主也有必要從法律角度了解物業(yè)，在和物業(yè)公司打交道中避免“想當(dāng)然”。

　　誤區(qū)一 不滿就拒交物業(yè)費(fèi)

　　現(xiàn)狀：物業(yè)交費(fèi)率不足七成

　　2005年歲末，“拒交”成為物業(yè)管理上鏡率較高的詞匯，由此引發(fā)的矛盾一再見諸報(bào)端。10月30日，北京市57名業(yè)主因長期拒付物業(yè)費(fèi)，并不履行判決，被朝陽區(qū)法院強(qiáng)制執(zhí)行，其中16人被處以司法拘留。

　　物業(yè)公司希望按時(shí)收到物業(yè)費(fèi)，但由于種種原因，一些業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)并不滿意，“拒交物業(yè)費(fèi)”由此成為其“抗議”較常用的手段，這也是造成矛盾激化并爆發(fā)較主要的原因。

　　根據(jù)北京市建委小區(qū)辦的隨機(jī)抽樣調(diào)查，去年北京市商品房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)交納率不超過65%；北京物業(yè)管理商會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)則顯示，在回遷房小區(qū)，交納率甚至不足三成。筆者在鄭州沒有找到這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但通過多方調(diào)查得知，目前鄭州的各家物業(yè)公司，能收到小區(qū)60%~70%的物業(yè)管理費(fèi)，就已經(jīng)算是經(jīng)營狀況比較好的了。

　　律師觀點(diǎn)：什么樣的拒交才合法

　　在被北京市朝陽區(qū)法院強(qiáng)制執(zhí)行的業(yè)主中，12名拒不執(zhí)行法院判決人員和4名妨礙公務(wù)人員被處以15天司法拘留，并處1000元罰款。殘酷的事實(shí)說明，法律是無情的。

　　河南言東方律師事務(wù)所張宏光律師表示：“作為單個(gè)的業(yè)主無論什么情況下都不應(yīng)拒交物業(yè)管理費(fèi)；物業(yè)公司違約，如拒絕履行服務(wù)義務(wù)等嚴(yán)重違約，可由業(yè)主大會(huì)決議（2/3以上通過）暫時(shí)停交物業(yè)費(fèi)，等待行政投訴或訴訟結(jié)果，但是業(yè)主個(gè)人是不能拒交物業(yè)費(fèi)的。”

　　提醒：一味拒交不可取

　　“物業(yè)費(fèi)難收，物業(yè)公司就難以生存，一個(gè)連生存都無法保證的公司，怎么能提供好服務(wù)？”鄭州物業(yè)管理方面的 專家武鳳翔指出，物業(yè)和業(yè)主的目的是一致的，如果因不交物業(yè)費(fèi)而造成物業(yè)服務(wù)跟不上，較后導(dǎo)致房產(chǎn)貶值的話，業(yè)主的利益就會(huì)有更大的損失。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，業(yè)主在碰到物業(yè)公司服務(wù)不到位時(shí)，一味地拒交物業(yè)費(fèi)并不是明智之舉。業(yè)主應(yīng)積極搜集證據(jù)，以便索賠。

誤區(qū)二 業(yè)主被盜物業(yè)有責(zé)任賠？

　　現(xiàn)狀：業(yè)主被盜物業(yè)很少賠

    現(xiàn)在的小區(qū)規(guī)模越來越大，功能也越來越全，大有向著社區(qū)方向發(fā)展的趨勢。然而，規(guī)模越大安全問題就越顯突出，較常見的就是車輛被盜和地下室被撬，在一般人的觀念中，物業(yè)公司既然對小區(qū)安全負(fù)責(zé)，那么業(yè)主被盜就應(yīng)該由物業(yè)公司賠償損失，而事實(shí)上，大部分的案例表明這只是業(yè)主一廂情愿，很少有物業(yè)公司對業(yè)主的損失賠償。

　　律師觀點(diǎn)：是否賠償要看合同約定

　　業(yè)內(nèi) 專家武鳳翔認(rèn)為，并不是說物業(yè)管理公司在實(shí)施小區(qū)安全措施中有過錯(cuò)就一定要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！拔飿I(yè)公司負(fù)責(zé)安全和負(fù)責(zé)賠償是兩個(gè)概念。正如單位保衛(wèi)科負(fù)責(zé)安全，出現(xiàn)安全事故，保衛(wèi)科應(yīng)受到一定的處理，例如扣發(fā)獎(jiǎng)金、內(nèi)部處分等，但是賠償還是要由盜竊分子承擔(dān)，業(yè)主個(gè)人也應(yīng)對自己的安全負(fù)責(zé)?！睆埡旯馊缡钦f。

　　那么，物業(yè)公司有沒有義務(wù)負(fù)責(zé)小區(qū)的安全？業(yè)主被盜，物業(yè)公司用不用賠償？張宏光律師認(rèn)為，這關(guān)鍵要看物業(yè)管理的合同約定。物業(yè)公司有義務(wù)負(fù)責(zé)小區(qū)的安全，如果安全服務(wù)不到位，業(yè)主委員會(huì)可以降低其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。此外，如果合同中約定物業(yè)公司承擔(dān)財(cái)產(chǎn)安全損失賠償責(zé)任的話，車輛被盜、家里進(jìn)賊的損失就由物業(yè)公司賠償。不過，與業(yè)主簽“被盜負(fù)責(zé)賠償”合同的物業(yè)公司必然提高收費(fèi)。

誤區(qū)三 物業(yè)須出資維修公用設(shè)施？

　　律師觀點(diǎn)：300元以下“小修”歸物業(yè)

　　小區(qū)里的公用設(shè)施需要維修，應(yīng)該由誰來負(fù)責(zé)出資？可能許多業(yè)主都會(huì)不假思索地回答：“找物業(yè)。”實(shí)際上，事情并沒有這么簡單。張宏光律師告訴記者：“根據(jù)權(quán)利和義務(wù)相一致的原則，凡是小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施都是屬于業(yè)主共有的，因此所有的正常維修都應(yīng)當(dāng)由業(yè)主出資，由物業(yè)公司操作進(jìn)行維修。但是，公共設(shè)施的非正常損壞，還應(yīng)該根據(jù)法律和公約規(guī)定，由直接的責(zé)任人或保管人賠償?！?/P>

　　那么遇到這樣的事情，業(yè)主該怎么辦呢？根據(jù)相關(guān)的物業(yè)條例的規(guī)定，對小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的正常維修，300元以下的小修由物業(yè)公司直接承擔(dān)，超出的應(yīng)由全體業(yè)主共同出資。

　　提醒：別讓“公共維修基金”睡大覺

　　“比如像維修小區(qū)道路這樣大規(guī)模的工程，物業(yè)公司根本無力承擔(dān)。如果道路是全體業(yè)主共有的，錢就要由業(yè)主來出，根據(jù)民法通則‘誰使用誰出資’。”武鳳翔告訴記者。

　　張宏光補(bǔ)充說：“公共設(shè)施維修基金的出資額度、管理辦法、啟用程序都應(yīng)由業(yè)主公約約定清楚，也應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中載明，物業(yè)管理公司可以為了業(yè)主的共同利益，依照合同主動(dòng)進(jìn)行正常維修，超出合同約定范圍的重大維修事項(xiàng)，則應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)同意，還可以由業(yè)主大會(huì)決議臨時(shí)征收專項(xiàng)維修資金?！?

　　公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

誤區(qū)四 業(yè)委會(huì)是“全能選手”？

　　現(xiàn)狀：小業(yè)主根本沒有發(fā)言權(quán)

　　如果按照明文規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主和物業(yè)公司的“角斗”中就是代表業(yè)主的全能選手，但實(shí)際上，這幾乎是一項(xiàng)“不可能完成的任務(wù)”。

　　按照規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主投票選舉出來的，但票數(shù)不是按人頭來算，而是按面積來劃分“投票權(quán)”的多少。照此一算，如果開發(fā)商(大業(yè)主)的銷售面積不超過整個(gè)小區(qū)的50%，小業(yè)主根本就沒有發(fā)言權(quán)。

　　另外，承擔(dān)著“重任”的業(yè)委會(huì)成員是在進(jìn)行“有公益心”的無薪工作，且“業(yè)委會(huì)主任必須是產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人代表”。讓一名沒有專業(yè)知識(shí)、沒有專門時(shí)間，更無任何酬金的業(yè)主去擔(dān)當(dāng)大任，實(shí)在難以產(chǎn)生如人所愿的效果。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，其實(shí)只要業(yè)主同意，完全可以委派代理人出任業(yè)委會(huì)主任。代理人可能會(huì)有比業(yè)主更加充裕的時(shí)間和更加專業(yè)的法律知識(shí)，更有利于保護(hù)業(yè)主的權(quán)益。

　　思考：如何從尷尬中擺脫？

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利較重要的一環(huán)，對于存在的問題， 專家武鳳翔表示：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主維權(quán)的代表，但遺憾的是‘代表’自己往往都不清楚發(fā)生糾紛的問題到底出在哪里，需要怎么解決，方法不對反而會(huì)導(dǎo)致矛盾的激化。”

　　他認(rèn)為，頭先，業(yè)主委員會(huì)的工作與物業(yè)管理聯(lián)系相當(dāng)緊密，因此對委員甚至全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理方面的培訓(xùn)很有必要；其次，業(yè)主委員會(huì)委員的合法權(quán)利應(yīng)受到保護(hù)，對業(yè)主委員會(huì)的選舉法加以完善，并賦予業(yè)主委員會(huì)合適的權(quán)利。

　　較后，武鳳翔認(rèn)為很重要的是，對業(yè)主委員會(huì)的薪酬也應(yīng)有明文規(guī)定，以確保業(yè)主委員會(huì)委員工作的積極性。今報(bào)記者 于海洋/文

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