去年以來，先是明鴻新城出現的物業(yè)糾紛導致的流血沖突事件，緊跟著就是圓方物業(yè)公司更惡劣的打人事件，還有寶宏、千秋等物業(yè)公司蒸發(fā)“事件”、２０多家物業(yè)公司撤離小區(qū)事件、一個小區(qū)有兩個“管家”的鬧劇頻頻上演。諸如此類的事件，攪得整個物業(yè)管理市場不得安寧，使得人們談“物業(yè)”色變。這些問題怎么解決成為人們較為關心的事情。
　　物業(yè)接管驗收制度讓人反思
　　現接管驗收制度讓業(yè)主成為受害者物業(yè)接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)為維護業(yè)主和自身的利益，在正式接管物業(yè)之前代表業(yè)主對即將交付使用物業(yè)的建造質量、管理資料等進行的綜合性驗收。現有的法規(guī)規(guī)定，新建住宅物業(yè)接管驗收在開發(fā)商和物業(yè)公司之間進行?，F實情況證明，這一制度難以起到維護業(yè)主利益的作用，業(yè)主、物業(yè)公司反倒成為受害者。
　　現行的物業(yè)接管驗收是在物業(yè)公司與開發(fā)商之間進行的，而鄭州８５％的物業(yè)公司是“父建子管”，“兒子”由“老子”養(yǎng)著，開發(fā)商在前期開發(fā)小區(qū)時，下的規(guī)劃變更導致業(yè)主權益受損、公攤面積不清、售房承諾不兌現、房屋建筑和附屬設備質量差、配套項目缺項甩項、資料不全等問題，“兒子”在接管驗收時替其掩蓋著，指望開發(fā)商和所屬的物業(yè)公司“覺悟”無異于天方夜譚。
　　眾小區(qū)業(yè)主質疑的還有：按照現有的物業(yè)管理法規(guī)，物業(yè)公司要由業(yè)主大會聘請，簽訂協(xié)議后才能接管小區(qū)?？墒青嵵萦芯懦尚^(qū)業(yè)主大會制度沒有實現，絕大多數小區(qū)的物業(yè)公司還是由開發(fā)商指定。
　　建議：理清物業(yè)公司與開發(fā)商“血緣”關系業(yè)界建議政府有關部門對于物業(yè)糾紛小區(qū)的房屋質量、配套設施、權屬界定規(guī)劃變更、合同規(guī)范等問題，有針對性地提出解決措施，應規(guī)定業(yè)主（準業(yè)主）、建設監(jiān)督管理部門參與接管驗收工作，對物業(yè)公司承接驗收進行過問，而不是讓“父子兵”在接管中既當“裁判員”又當“運動員”。
　　“霸王條款”讓人恨之入骨
　　“霸王條款”逼良為娼在鄭州物業(yè)諸多糾紛中，波及面較廣、影響的當數供水、供電、供熱、供氣等壟斷企業(yè)和物業(yè)公司、業(yè)主之間的持久混戰(zhàn)。這場大戰(zhàn)緣于各方對現有物業(yè)法規(guī)一些條文字句的不同理解。
　　物業(yè)公司和業(yè)主認為，每位業(yè)主就是“較終用戶”，而供水、供電、供氣、供熱等壟斷企業(yè)認為，“較終用戶”是小區(qū)的注冊總表而非每位業(yè)主。對此，他們不但不承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、更新、養(yǎng)護的責任，還拒絕到業(yè)主家收費，強迫物業(yè)公司或開發(fā)商代收費，同時還要承擔“跑、冒、滴、漏”公攤費用，物業(yè)公司為此罷收。
　　建議：寄希望新法終止亂象業(yè)界建議，鄭州在立新的物業(yè)管理條例時，應對“較終用戶”和庭院管網的維修、更新、養(yǎng)護責任加以明確，以解除長期紛爭。
　　收費成為物業(yè)糾紛焦點
　　多數糾紛都由收費引起“收費難！”這是各家物業(yè)公司較頭疼的問題?！皩Ψ詹粷M意！”這是大部分業(yè)主陳述的不愿交費的原因。由收費引發(fā)的物業(yè)糾紛有幾籮筐：
　　居住小區(qū)或公寓未成立業(yè)委會，物業(yè)公司無相應的服務對應主體，合同不能訂立。特別是高端公寓住宅的物業(yè)費，應由物業(yè)公司與業(yè)主委員會協(xié)商后定價。若未成立業(yè)主委員會，則無法協(xié)商確定物業(yè)費，較終則造成物業(yè)公司自行定價。這就為日后有關物業(yè)費價格高低及合理性在業(yè)主與物業(yè)公司之間埋下糾紛伏筆。
　　合同內容不完備、條款用語含混、欠缺必備的約定內容也是帶來日后爭議的原因。
　　多數業(yè)主認為物業(yè)公司亂收費、超標準收費、收費項目不公開透明；而物業(yè)公司認為，物業(yè)收費制定的政府指導價過低，導致物業(yè)公司經營困難。雙方話不投機半句多。
　　有的物業(yè)公司為了盡快承接項目、過度承諾服務范圍或盲目降低承接標準，管而不理，致使業(yè)主享受不到交費后的服務，以至于后來引發(fā)各種極端事件。建議：建立收費機制以減少糾紛業(yè)界建議：房地產行政管理部門、社區(qū)居委會應當制定相應的工作細則，嚴格監(jiān)督前期物業(yè)管理公司的選聘，及時指導業(yè)主選舉成立業(yè)主委員會并到主管部門辦理登記；指導業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂嚴密、完備的物業(yè)服務合同，并對委托管理事項、管理標準、管理權限、管理費收支、檢查監(jiān)督和違約責任加以明確規(guī)定。
　　小區(qū)發(fā)生危急情況如何應對？
　　公共安全緊急情況受關注調查發(fā)現，廣大小區(qū)業(yè)主特別是商住樓的物業(yè)使用人，對潛在突發(fā)的公共安全隱患表示高度關注。
　　一些業(yè)主和物業(yè)公司表示，當發(fā)現小區(qū)有人存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品情況，發(fā)生重大事故或緊急情況，發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，發(fā)現排放各種污染物、惡臭物質等情況，由于一時找不到責任人或責任人不配合，難以及時排除險情，難以消除危及公共利益及他人合法權益的隱患。一些業(yè)主委員會和物業(yè)公司更表示對這一困局的無奈：由于排除這些危及公共安全的維修、更新、養(yǎng)護費用不明確由誰出，極有可能會導致坐失良機。希望法規(guī)對此予以明確，讓物業(yè)公司放膽去做。
　　建議：建立“先上車后購票”處置機制業(yè)界認為，為維護公共利益和他人合法權益，應當制定一個“先上車后購票”的緊急維修、更新、養(yǎng)護處置機制。在立新法規(guī)時，應當規(guī)定小區(qū)物業(yè)存在安全隱患、責任人不履行維修養(yǎng)護義務危及公共利益及他人合法權益時，物業(yè)公司、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當履行職責采取有效措施及時消除安全隱患。責任人不履行維修義務的，物業(yè)管理企業(yè)應當采取緊急措施，代為維修、排除危險，費用由責任人承擔。無責任人或責任人不明確的，物業(yè)管理企業(yè)應當及時維修，費用按物業(yè)服務合同的約定承擔。
　　編后
　　業(yè)主和前任物業(yè)公司的糾紛尚未了結，與新聘用的物業(yè)公司已結下冤仇。一個說驢不走，一個說磨不轉，并由此陷入怪圈，進入困局。問題的癥結在于，雖然《物業(yè)管理條例》基本確立了物業(yè)管理的模式，但是實踐中暴露的諸多問題依然缺少法律的支撐，尤其是缺少有地方特色的可操作性的法規(guī)。
　　目前物業(yè)管理方面的法律規(guī)定過于原則，缺乏可操作性，很多亟待解決的問題無法求得法律上的根據。用一位法官的話說，把物業(yè)管理糾紛問題交給民法、合同法來解決，實在勉為其難。一個個教科書般的典型性和啟發(fā)性案例使我們不禁要問：打造和諧鄭州，沒有一個詳盡的物業(yè)管理條例行嗎？□頭席記者孫斌

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