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　　居民按時足額繳納了物業(yè)管理費，卻無人對小區(qū)自行車丟失負責。

　　更有甚者，根據(jù)省消協(xié)曝光的“十大霸王條款”，鄭州一些物業(yè)公司竟在與居民簽訂的協(xié)議中列出了物品丟失不負責任的條款。

　　河南省消費者協(xié)會對此大聲疾呼:此乃霸王條款，違反了《合同法》規(guī)定的公平原則，應當認定為無效。

　　但如何打破這一“霸王條款”，卻面臨著諸多現(xiàn)實難題，由此，居民安居的愿望也顯得無期……

　　業(yè)主喊虧:繳納了物業(yè)費為啥難安居

　　門口“矗立”的保安，又不是稻草人，他們到底保住了小區(qū)的什么安全？

　　一夜之間，數(shù)十戶居民車棚門被撬，7輛電動車被盜。這樣的不幸于10月24日，突然降臨到鄭州市南陽路84號院20多戶居民身上。

　　該家屬院的居民魏女士介紹說，10月24日早晨，她到車棚推自行車時，發(fā)現(xiàn)車棚被撬了。經(jīng)統(tǒng)計，該小區(qū)有20多個車棚門被撬，共丟了7輛電動自行車。

　　令該家屬院居民生氣的是，出事當天晚上，門衛(wèi)室里竟還有人值班！

　　經(jīng)勘察現(xiàn)場，記者發(fā)現(xiàn):雖然4號樓的每個樓洞前都裝有路燈，但沒有一盞是完好的，晚上漆黑一片，這讓犯罪分子有了可乘之機。

　　記者還發(fā)現(xiàn)，在這個小區(qū)，因每戶居民基本上都有一個小車棚，很多擁有電動車的居民，便在車棚里裝上插座充電，而電表就在車棚門口。有意思的是，凡車棚門口沒有電表的居民家，都逃過了此“劫”。

　　無獨有偶，居住在花園北路融元小區(qū)的胡先生昨日也向記者投訴:“在小區(qū)內(nèi)一個月我就丟了3輛自行車。”他說，這家小區(qū)內(nèi)平均每天丟失3－5輛自行車，他和其他丟車的車主向物業(yè)公司反映了多次，但物業(yè)公司的保安竟然說:“比去年少丟了不少了?！彼憜?，每個月他們按時足額繳納的物業(yè)管理費都花到哪里去了？門口“矗立”的保安，又不是稻草人，他們到底保住了小區(qū)的什么安全？難道物業(yè)公司對此就沒有一點責任？

　　物業(yè)訴苦:擔責后傾家蕩產(chǎn)也賠不起

　　竊賊上天入地，防不勝防，如果責任都由物業(yè)公司承擔，物業(yè)公司如何生存？

　　對于業(yè)主的質(zhì)疑，在走訪了多家鄭州知名物業(yè)公司后，記者得到了這樣大致相同的回答:我們不是警察，沒承擔安全的責任，況且警察也只負責案發(fā)后偵破工作，案破不了，損失財物者只能自認倒霉。

　　物業(yè)公司反映，他們即使對業(yè)主負有安保義務，也不對業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全負全部責任。頭先，保安人員不具執(zhí)法權(quán)，不可能采取執(zhí)法措施進行安全防范；其次，保安人員也不是業(yè)主的個人保鏢，不可能每時每刻保護到業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。

　　物業(yè)公司方普遍認為，竊賊上天入地，防不勝防，如果責任都由物業(yè)公司承擔，物業(yè)公司如何生存？

　　一物業(yè)公司經(jīng)理給記者算了這么一筆賬:一個擁有100多戶居民的中檔小區(qū)每天按丟2輛自行車(有些小區(qū)能丟上十幾輛)，一輛按300元(因為小偷專偷高端車)計算，一個月是1萬8千元；而每戶收的物業(yè)管理費平均才100元左右，每月的總收入是1萬5千元，另外，物業(yè)公司還要負責總量不少的員工工資，以及其他大量費用。

　　消協(xié)認定:因過錯造成損失應當賠償

　　物業(yè)公司收取了物業(yè)管理費，就應當提供合格的服務。

　　“物業(yè)公司制定的‘前期物業(yè)管理服務協(xié)議’規(guī)定，‘不負業(yè)主住室內(nèi)私有財產(chǎn)被盜竊等法律責任’、‘對只交車位使用費未交看管費的車輛丟失損壞不承擔賠償責任’、‘對未提供車輛看管服務的自行車等物的丟失損壞不承擔責任’，此做法屬典型的霸王條款。”河南省消協(xié)對這個問題作了定性。“物業(yè)公司收取了物業(yè)管理費，就應當提供合格的服務?！蔽飿I(yè)公司作為物業(yè)服務單位，如因自身過錯造成了業(yè)主損失就應當承擔賠償責任。以所謂的協(xié)議排除自身的主要義務，這樣的條款違反了《合同法》規(guī)定的公平原則，應當認定為無效。

　　專家點評:化解矛盾面臨現(xiàn)實難題

　　消費者權(quán)益保護法的線條過粗，缺乏可操作性，容易被物業(yè)公司鉆空子。

　　長期從事物業(yè)消費維權(quán)工作的 人士、擎天律師事務所孫有傅律師認為:作為沒有行政執(zhí)法權(quán)的消協(xié)，替消費者說話，向物業(yè)公司叫板，勇氣令人欽佩。但從實際效果來看，物業(yè)公司不會把消協(xié)的通報太當回事，較后帶給消費者的結(jié)果可能是口惠而實不至。

　　對于背后的原因，孫律師說:消費者權(quán)益保護法的線條過粗，缺乏可操作性，“霸王條款”違反的是《合同法》規(guī)定的公平原則，而不是具體條款。而且相關(guān)部門也沒有具體、細化的合同范本來確定具體的責任，這也是容易被物業(yè)公司鉆空子的地方。

　　而物業(yè)公司的娘家——鄭州市物業(yè)管理協(xié)會的一位負責人認為:想要小區(qū)居民安居，防盜是較終目的，目前從鄭州和國內(nèi)外一些給業(yè)主較高安全感的安居小區(qū)來看，安裝電子巡更系統(tǒng)和增加保安數(shù)量是比較好的辦法。但現(xiàn)在給鄭州所有的小區(qū)安裝探頭也有不少困難，主要是資金問題:房子已經(jīng)賣出去了，開發(fā)商不會出這部分錢；物業(yè)公司沒錢，向小區(qū)居民增加收費難度很大；安裝探頭還牽涉侵犯個人隱私等法律問題。

　　律師解惑:賠不賠償還要具體分析

　　物業(yè)服務合同簽訂了安全條款的，物業(yè)公司才承擔責任，否則就不應該承擔責任。

　　“出了盜竊案件，竊賊抓不住，物業(yè)公司是否承擔責任？應不應該賠償？”孫律師認為:保護每一個業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全，物業(yè)公司的保安人員的確不可能時刻做到。賠償與否應根據(jù)“物業(yè)服務合同”的不同約定，來具體分析:

　　如若沒有特殊約定，物業(yè)公司的安保義務，應為一般意義上的安全防范義務，包括配備必要的安全設施、設備，并保證良好運行；制定完備的安全防范制度，并嚴格執(zhí)行；配備必要的保安人員，并工作到位等。

　　除此之外，物業(yè)公司還必須履行管理人的“注意義務”，比如建立工作制度，對陌生人進出提出合理詢問，要求業(yè)主財產(chǎn)轉(zhuǎn)移提前登記備案與核實。如果物業(yè)公司這樣做了，就應該認定履行了約定的安保義務，即使業(yè)主遭到了損害，物業(yè)公司也不應該承擔責任。相反，則應承擔相應責任。

　　但這一安保義務并非法定義務，而是一種約定義務，說白了就是物業(yè)服務合同簽定了安全條款的，物業(yè)公司才承擔責任，否則就不應該承擔責任。比如，業(yè)主與某物業(yè)公司僅僅簽定一個包含垃圾清運的合同，你丟了一輛汽車，當然不能要求物業(yè)公司來賠償！本報記者 紅偉 春江

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