近日，記者從鄭州市房管局獲悉，《鄭州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》已經(jīng)在法制局備案；關(guān)于物業(yè)管理的“分等定級”工作，也將于近期展開。

據(jù)記者了解，目前，物業(yè)管理市場化程度不高、開發(fā)商問題得不到解決、業(yè)主委員會維權(quán)途徑不暢、物業(yè)公司服務(wù)不到位四大問題，依然是造成業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾的癥結(jié)所在。那么，新的《規(guī)則》和“分等定級”工作能否遏制業(yè)主和物業(yè)公司的常見糾紛？記者采訪了鄭州市房管局物業(yè)管理處陳守義處長，就廣大業(yè)主在日常生活中所關(guān)注的物業(yè)問題，請陳守義處長做了解答。

●物業(yè)管理怎么挑？

選擇一個物業(yè)管理企業(yè)，好比挑選一個既長相漂亮又愿意以恰當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)孝敬公婆、相夫教子的妻子一樣，是非常困難的。而從市場上眾多的物業(yè)管理企業(yè)中，挑選出一個既有良好的企業(yè)資質(zhì)、足夠多的注冊資金、杰出的企業(yè)文化、的商業(yè)業(yè)績，又愿意用書面形式（合同）向全體業(yè)主承諾在滿足適當(dāng)（物業(yè)管理費、物業(yè)管理用房等）條件下，為業(yè)主所屬的財產(chǎn)或建筑物使用人生活等方面提供足夠的服務(wù)和管理的物業(yè)管理企業(yè)，比選擇一個妻子要復(fù)雜百倍。因為這種選擇的一方，不是一個人，也不是家長決策，而是所有業(yè)主共同表決。那么，業(yè)主在購房時能否自己決定物業(yè)管理？又該如何挑選物業(yè)管理公司呢？

陳守義說，購房者在購房時，應(yīng)向開發(fā)商了解，小區(qū)未來的物業(yè)管理公司是哪一家、過去的管理業(yè)績、社會形象如何等問題。一般來說，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)包括三種：一是公共性服務(wù)，如保潔、保安、綠化、房屋維修等；二是 性服務(wù)，如代收水電費等；三是特約性服務(wù)，如室內(nèi)維修、代報紙等。購房者對未來物業(yè)管理公司提供各種服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該詳細(xì)了解，如物業(yè)公司打掃幾次？是否有樓內(nèi)保安？對于緊急性維修，物業(yè)公司承諾多長時間到達現(xiàn)場等。

另外，房屋購到手后，如何使用、具體維修、物業(yè)管理公司如何管理等看起來簡單的問題，其實較容易產(chǎn)生糾紛。如物業(yè)公司規(guī)定：小區(qū)里禁止出租車出入，全體住戶要共同承擔(dān)樓房公共地方的維修，裝修時不得拆改某些設(shè)施，住戶不得在小區(qū)里遛狗，自行車不得上電梯等。陳守義說，這些規(guī)定，購房者能否接受，都應(yīng)成為購房時必須考慮的因素。

陳守義認(rèn)為，購房子的過程盡管復(fù)雜，而居住卻是幾十年的事。杰出的物業(yè)管理公司不但能為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活、居住環(huán)境，同時還能使物業(yè)的設(shè)備及功能等始終保持與社會發(fā)展的同步性。因此物業(yè)管理也應(yīng)是購房過程中不可忽視的重要方面。要特別注意，購房者對欲購房屋所在小區(qū)的物業(yè)管理的了解，不能局限于開發(fā)商的口頭承諾，應(yīng)要求開發(fā)商就物業(yè)管理問題進行書面約定。

●“保安”保什么？

很多小區(qū)會發(fā)生一些失竊事件，從而引發(fā)業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛。一旦發(fā)生失竊等事件，不管物業(yè)公司有沒有盡到安保義務(wù)，業(yè)主都物業(yè)公司不滿意。

造成這種矛盾的根本原因在于，對物業(yè)管理“安?！必?zé)任邊界不清和宣傳解釋不力。那么，物業(yè)公司保安的職責(zé)是什么？應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種程度的義務(wù)？

陳守義處長說，這是一個很難處理的問題，我國尚無統(tǒng)一關(guān)于物業(yè)管理公司保安職責(zé)的法律規(guī)定。而因締約人數(shù)眾多，達成合意不易，物業(yè)管理合同往往采用較為模糊的語言來規(guī)定權(quán)利義務(wù)，這就導(dǎo)致發(fā)生糾紛。一般來說，物業(yè)公司的保安義務(wù)是附隨義務(wù)，要求保安達到勤勉、謹(jǐn)慎的程度。

陳守義指出，對物業(yè)管理公司是否違反保安義務(wù)，可以考慮一些相對細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)：，物業(yè)公司的保安、監(jiān)控措施、保安制度是否符合法律的強制性規(guī)定，而且保安是否勤勉盡職，監(jiān)控系統(tǒng)是否正常有效運作；，如果合同有約定，物業(yè)管理公司是否配備或采取了與合同約定等級和收費標(biāo)準(zhǔn)相一致的安保措施；第三，當(dāng)發(fā)現(xiàn)犯罪時，物業(yè)管理公司是否及時采取相應(yīng)的合理措施；第四，針對小區(qū)居民對安全提出合理懷疑，物業(yè)管理公司是否積極改進。如果物業(yè)管理公司已達到標(biāo)準(zhǔn)、盡到義務(wù)，就無須再承擔(dān)責(zé)任。

陳守義說，物業(yè)糾紛中，經(jīng)常遇到的一個問題是：如果業(yè)主的汽車在車庫內(nèi)丟失，物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。這就涉及物業(yè)公司收取的費用只是車庫的租金，還是包含了管理費用。從目前小區(qū)車庫的費用和成本來看，費用中包含了保管費用，這就意味著，如果業(yè)主的汽車在租賃的車庫內(nèi)丟失，物業(yè)公司一般應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。

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