針對(duì)物業(yè)新老公司交接，北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)新老物業(yè)承接驗(yàn)收的程序、交接內(nèi)容等熱點(diǎn)問(wèn)題作出了相應(yīng)的解釋。
 
　　問(wèn)：誰(shuí)能決定選聘物業(yè)？
 
　　答：不同階段有所不同，在入住前和業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)選聘由開(kāi)發(fā)商組織實(shí)施，業(yè)主大會(huì)成立后由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定組織實(shí)施。開(kāi)發(fā)商或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在組織承接驗(yàn)收活動(dòng)前10個(gè)工作日，將有關(guān)情況書(shū)面告知社區(qū)所在地的社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處。
 
　　問(wèn)：選聘新物業(yè)公司后，舊物業(yè)合同還有效嗎？
 
　　答：無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主大會(huì)換物業(yè)都要依法選聘。也就是說(shuō)應(yīng)先解除與原物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)合同后，方可組織新物業(yè)公司接管。物業(yè)合同一般分為定期和不定期兩種。定期合同有1年也有兩年、3年的，新物業(yè)公司上崗執(zhí)勤必須要等舊合同結(jié)束方可；不定期物業(yè)合同一般規(guī)定“合同到業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)并在新物業(yè)合同生效之后為止”等類似內(nèi)容。
 
　　問(wèn)：新老物業(yè)公司承接驗(yàn)收如何操作？
 
　　答：開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì)和原物業(yè)公司要做好承接驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作，并及時(shí)書(shū)面通知新物業(yè)公司進(jìn)行承接驗(yàn)收。新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在接到通知后15個(gè)工作日內(nèi)做出書(shū)面回復(fù)并與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主大會(huì)約定承接驗(yàn)收時(shí)間。
 
　　在約定時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì)或原物業(yè)公司應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗(yàn)收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟(jì)資料和其他有關(guān)資料移交給新物業(yè)公司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時(shí)間并簽字認(rèn)可。
 
　　資料交接完畢后是現(xiàn)場(chǎng)交接：新物業(yè)公司應(yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時(shí)間。開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)查驗(yàn)接管過(guò)程進(jìn)行記錄，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場(chǎng)參加人員簽字。開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。
 
　　問(wèn)：查驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有設(shè)備、資料等不合格的情況，該如何處理？
 
　　答：物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)查驗(yàn)不合格的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)進(jìn)行返修并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)合格的，新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)簽署查驗(yàn)合格憑證，并及時(shí)簽發(fā)承接文件。新老物業(yè)公司交替時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格的情況待定。
 
　　交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。物業(yè)查驗(yàn)記錄一般包括房屋質(zhì)量查驗(yàn)記錄、設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄和環(huán)境工程查驗(yàn)記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計(jì)查驗(yàn)記錄表。查驗(yàn)記錄表應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)人簽字、查驗(yàn)結(jié)論、存在問(wèn)題、返修意見(jiàn)、跟蹤結(jié)果等。業(yè)主有權(quán)要求調(diào)閱查驗(yàn)記錄。
 
　　問(wèn)：原物業(yè)公司何時(shí)退出？拒不退出的怎么辦？
 
　　答：原物業(yè)公司應(yīng)在查驗(yàn)接管工作完成后10個(gè)工作日內(nèi)全部撤出物業(yè)管理區(qū)域。開(kāi)發(fā)商、業(yè)主或原物業(yè)公司不移交有關(guān)資料的，由區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)開(kāi)發(fā)商、原物業(yè)公司予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。
 
　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的，新選聘的物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或通過(guò)司法途徑解決，不得非法強(qiáng)行進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。（中新）

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