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房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)在哪兒個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)不大
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 807 次
地區(qū)性風(fēng)險(xiǎn)銀行內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)需未雨綢繆
央行日前發(fā)布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》,把當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為:一是部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱加劇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);三是“假按揭凸顯道德風(fēng)險(xiǎn);四是基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn);五是土地開(kāi)發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn);六是房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。
仔細(xì)研讀不難發(fā)現(xiàn),其中有一半表現(xiàn)并非房地產(chǎn)行業(yè)所獨(dú)有,如“假按揭即騙貸,在別的行業(yè)同樣存在;操作風(fēng)險(xiǎn)是銀行內(nèi)部管理問(wèn)題;而法律風(fēng)險(xiǎn)是外部問(wèn)題,高法已表明其立法初衷,央行仍把它列入其中,實(shí)際是對(duì)這項(xiàng)法律的誤讀。
那么,房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)到底險(xiǎn)在哪里?
有地區(qū)性風(fēng)險(xiǎn)的苗頭
房地產(chǎn)業(yè)從銀行貸款主要有幾個(gè)方面:一是土地儲(chǔ)備貸款,這是貸給地方政府的;二是土地和住房開(kāi)發(fā)貸款,貸給政府和開(kāi)發(fā)商;三是流動(dòng)資金貸款,貸給開(kāi)發(fā)商;四是個(gè)人住房按揭貸款,貸給購(gòu)房者,其中包括政策性貸款即公積金貸款。
從去年下半年到今年季度,部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較高漲幅,其中確實(shí)隱含著較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但報(bào)告在闡述部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí),用詞謹(jǐn)慎。
報(bào)告提到了上海:人民銀行上海分行報(bào)告顯示,2004年上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅達(dá)27.5%,另有調(diào)查顯示上海二手房和高端商品房的泡沫程度也值得關(guān)注;部分城市和項(xiàng)目存在一定的投機(jī)炒作現(xiàn)象。表現(xiàn)為一些樓盤(pán)短期內(nèi)價(jià)格上升較快,部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)手牟利;部分城市次新房(購(gòu)購(gòu)后不到兩年)短期炒作現(xiàn)象突出,如上海市2004年次新房轉(zhuǎn)讓占二手房交易量的46.6%。報(bào)告據(jù)此斷定,房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值,從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌,作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水。抵押物貶值是銀行所面臨的房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格上漲-產(chǎn)生泡沫-泡沫破裂-產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn),這是央行的推論。從央行的報(bào)告可以看出,由于部分地區(qū)、部分地段的部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲過(guò)快,央行擔(dān)心出現(xiàn)地區(qū)性金融風(fēng)險(xiǎn),如果價(jià)格上漲過(guò)快,泡沫破裂,央行擔(dān)心的是個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。顯然,出現(xiàn)這兩種情況都不會(huì)形成行業(yè)性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的。
個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)不大
央行報(bào)告承認(rèn)個(gè)人住房按揭貸款迄今不良貸款率很低,按揭成數(shù)也低,與發(fā)達(dá)國(guó)家相比規(guī)模還太小。報(bào)告提供的數(shù)據(jù)顯示,2002年以來(lái),居民個(gè)人購(gòu)房貸款余額直線上升,2005年1季度末達(dá)到16743.7億元,余額同比增長(zhǎng)30.9%。雖然2003年以來(lái)個(gè)人購(gòu)房貸款的增長(zhǎng)率逐步下降,但仍維持在30%以上。從2002年以來(lái),按揭成數(shù)逐年下降,2005年1季度為63%。2004年底我國(guó)居民個(gè)人住房按揭貸款占GDP的比例為11.7%,而歐盟國(guó)家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均達(dá)到39%,其中英國(guó)為60%,德國(guó)為47%,荷蘭達(dá)到74%。相比之下,我國(guó)居民個(gè)人住房貸款的增長(zhǎng)潛力巨大。從這樣的數(shù)據(jù)可以看出,無(wú)論是自住性需求還是投資投機(jī)性需求,購(gòu)房者對(duì)銀行的資金需求并不像外界想象的那么大,一個(gè)有趣的現(xiàn)象是:在部分地區(qū)部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)被炒上天的時(shí)候,此類(lèi)需求還在下降。因此提高按揭成數(shù),對(duì)抑制所謂投機(jī)未必能起到應(yīng)有的作用。實(shí)際上,就個(gè)人按揭貸款來(lái)說(shuō),總體來(lái)看,銀行目前還沒(méi)什么金融風(fēng)險(xiǎn)。也許,個(gè)別增長(zhǎng)較快的地區(qū)正在累積風(fēng)險(xiǎn)。如央行提到的個(gè)人房貸占全國(guó)增加額60.2%的上海、廣東、浙江、北京、江蘇五省市。
開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)釋放
統(tǒng)計(jì)顯示,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例,2000-2002年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題較為嚴(yán)重。央行擔(dān)心,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良莠不齊,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,監(jiān)管力度不斷加大,開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻提高,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張,一旦資金鏈條斷裂,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。但央行報(bào)告顯示,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在下降,開(kāi)發(fā)商的土地購(gòu)置在下降,開(kāi)發(fā)量在下降,因此貸款也在下降。2005年1季度完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2324億元,同比增長(zhǎng)26.7%,增幅比上年1季度回落14.4個(gè)百分點(diǎn)。2005年1季度,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)購(gòu)置土地面積7374萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)3.9%,增幅同比下降29.3個(gè)百分點(diǎn)。相比1999年4月以前較高達(dá)91%、2004年初45%以上的增長(zhǎng)幅度,已經(jīng)大幅度縮水,很有可能出現(xiàn)“斷頓”現(xiàn)象。2005年1季度新開(kāi)工面積14096萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)9.3%,增幅同比下降13.2個(gè)百分點(diǎn)。2004年商品房和住宅竣工面積增長(zhǎng)率只有2.1%和2.3%。商品住宅銷(xiāo)售3.4億平方米,增長(zhǎng)13.9%,供不應(yīng)求的勢(shì)頭已經(jīng)出現(xiàn),以致在高唱房地產(chǎn)泡沫的2004年,全國(guó)商品房空置面積比2003年下降了3.8%。這恐怕也是去年下半年以來(lái),房?jī)r(jià)增幅較高的一個(gè)重要原因。
央行報(bào)告顯示,2005年1季度末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款達(dá)到8177.5億元。增速已從2004年3月份以前40%以上,進(jìn)一步下降到15%,與金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款的增速靠近。而其中扣除經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款1468.3億元,政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款950.2億元和商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款383.9億元,真正用在商品房開(kāi)發(fā)上的貸款就更少,增幅也更低。因此,商品房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)得到釋放。
個(gè)別銀行風(fēng)險(xiǎn)較大
央行報(bào)告在提到金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí),坦承“基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn),也承認(rèn)所謂“假按揭”如果沒(méi)有銀行內(nèi)部配合很難成功。而報(bào)告在談到各行不良貸款時(shí)稱(chēng),總體來(lái)看,四大國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款質(zhì)量差異明顯,農(nóng)行和中行的不良貸款率相對(duì)偏高,分別達(dá)到16%以上和12%以上,工行和建行的不良貸款率則相對(duì)較低,維持在7%左右。個(gè)人購(gòu)房貸款資產(chǎn)質(zhì)量較好,不良貸款率為1.5%左右。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于2%,農(nóng)行的不良貸款率稍高于2%。數(shù)據(jù)透露出非專(zhuān)業(yè)銀行為爭(zhēng)奪房貸而留下了一些爛賬,表明房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)雖不會(huì)成為全局性風(fēng)險(xiǎn),但考慮到各行不良貸款率的高低,有可能成為個(gè)別銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
政府土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)
央行報(bào)告認(rèn)為,銀行土地開(kāi)發(fā)貸款面臨四方面風(fēng)險(xiǎn)。一是政府對(duì)土地儲(chǔ)備投入的注冊(cè)資本金過(guò)少、注冊(cè)資金不到位等,造成其對(duì)銀行資金過(guò)分依賴,抵御風(fēng)險(xiǎn)能力極低;二是各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)大都實(shí)行財(cái)政收支兩條線,土地出讓金上繳財(cái)政專(zhuān)戶,在地方政府資金緊張的情況下,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)極可能成為財(cái)政融資渠道,出讓土地的收入有可能被挪作他用,甚至受地方利益驅(qū)使而懸空逃廢銀行債務(wù);三是當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種方式,這兩種方式的合法性尚存在問(wèn)題;四是土地市場(chǎng)價(jià)格有很大的不確定性,譬如受政策影響土地價(jià)格可能大幅下滑,拍賣(mài)中土地流拍或中標(biāo)人違約,都可導(dǎo)致土地出讓的收入低于土地收購(gòu)價(jià)格,形成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。
雖然,從央行的報(bào)告還看不出有多大的金融風(fēng)險(xiǎn),但風(fēng)起于青萍之末,看似風(fēng)平浪靜的房地產(chǎn)金融,如果沒(méi)有更多更好的金融創(chuàng)新手段,為銀行解套,也許,哪只要一根稻草輕輕落下,都有可能壓垮銀行這只駱駝。 * 陳雪根
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