地區(qū)性風(fēng)險銀行內(nèi)風(fēng)險土地儲備風(fēng)險需未雨綢繆 　

央行日前發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》，把當前房地產(chǎn)金融風(fēng)險歸結(jié)為：一是部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱加劇市場風(fēng)險；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營隱含財務(wù)風(fēng)險；三是“假按揭凸顯道德風(fēng)險；四是基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險；五是土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險；六是房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險加大。

　　仔細研讀不難發(fā)現(xiàn)，其中有一半表現(xiàn)并非房地產(chǎn)行業(yè)所獨有，如“假按揭即騙貸，在別的行業(yè)同樣存在；操作風(fēng)險是銀行內(nèi)部管理問題；而法律風(fēng)險是外部問題，高法已表明其立法初衷，央行仍把它列入其中，實際是對這項法律的誤讀。

　　那么，房地產(chǎn)金融風(fēng)險到底險在哪里？

　　有地區(qū)性風(fēng)險的苗頭

　　房地產(chǎn)業(yè)從銀行貸款主要有幾個方面：一是土地儲備貸款，這是貸給地方政府的；二是土地和住房開發(fā)貸款，貸給政府和開發(fā)商；三是流動資金貸款，貸給開發(fā)商；四是個人住房按揭貸款，貸給購房者，其中包括政策性貸款即公積金貸款。

　　從去年下半年到今年季度，部分地區(qū)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較高漲幅，其中確實隱含著較高的市場風(fēng)險。但報告在闡述部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱時，用詞謹慎。

　　報告提到了上海：人民銀行上海分行報告顯示，2004年上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域新建商品住宅銷售價格漲幅達27．5％，另有調(diào)查顯示上海二手房和高端商品房的泡沫程度也值得關(guān)注；部分城市和項目存在一定的投機炒作現(xiàn)象。表現(xiàn)為一些樓盤短期內(nèi)價格上升較快，部分購房者轉(zhuǎn)手牟利；部分城市次新房（購購后不到兩年）短期炒作現(xiàn)象突出，如上海市2004年次新房轉(zhuǎn)讓占二手房交易量的46．6％。報告據(jù)此斷定，房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水。抵押物貶值是銀行所面臨的房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風(fēng)險。價格上漲－產(chǎn)生泡沫－泡沫破裂－產(chǎn)生風(fēng)險，這是央行的推論。從央行的報告可以看出，由于部分地區(qū)、部分地段的部分項目價格上漲過快，央行擔(dān)心出現(xiàn)地區(qū)性金融風(fēng)險，如果價格上漲過快，泡沫破裂，央行擔(dān)心的是個人按揭貸款出現(xiàn)風(fēng)險。顯然，出現(xiàn)這兩種情況都不會形成行業(yè)性、系統(tǒng)性風(fēng)險的。

　　個人房貸風(fēng)險不大

　　央行報告承認個人住房按揭貸款迄今不良貸款率很低，按揭成數(shù)也低，與發(fā)達國家相比規(guī)模還太小。報告提供的數(shù)據(jù)顯示，2002年以來，居民個人購房貸款余額直線上升，2005年1季度末達到16743．7億元，余額同比增長30．9％。雖然2003年以來個人購房貸款的增長率逐步下降，但仍維持在30％以上。從2002年以來，按揭成數(shù)逐年下降，2005年1季度為63％。2004年底我國居民個人住房按揭貸款占GDP的比例為11．7％，而歐盟國家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均達到39％，其中英國為60％，德國為47％，荷蘭達到74％。相比之下，我國居民個人住房貸款的增長潛力巨大。從這樣的數(shù)據(jù)可以看出，無論是自住性需求還是投資投機性需求，購房者對銀行的資金需求并不像外界想象的那么大，一個有趣的現(xiàn)象是：在部分地區(qū)部分項目房價被炒上天的時候，此類需求還在下降。因此提高按揭成數(shù)，對抑制所謂投機未必能起到應(yīng)有的作用。實際上，就個人按揭貸款來說，總體來看，銀行目前還沒什么金融風(fēng)險。也許，個別增長較快的地區(qū)正在累積風(fēng)險。如央行提到的個人房貸占全國增加額60．2％的上海、廣東、浙江、北京、江蘇五省市。

　　開發(fā)貸款風(fēng)險已經(jīng)釋放

　　統(tǒng)計顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70％以上。以北京為例，2000－2002年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率為81．2％，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營的問題較為嚴重。央行擔(dān)心，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露。但央行報告顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資在下降，開發(fā)商的土地購置在下降，開發(fā)量在下降，因此貸款也在下降。2005年1季度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2324億元，同比增長26．7％，增幅比上年1季度回落14．4個百分點。2005年1季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計購置土地面積7374萬平方米，同比增長3．9％，增幅同比下降29．3個百分點。相比1999年4月以前較高達91％、2004年初45％以上的增長幅度，已經(jīng)大幅度縮水，很有可能出現(xiàn)“斷頓”現(xiàn)象。2005年1季度新開工面積14096萬平方米，同比增長9．3％，增幅同比下降13．2個百分點。2004年商品房和住宅竣工面積增長率只有2．1％和2．3％。商品住宅銷售3．4億平方米，增長13．9％，供不應(yīng)求的勢頭已經(jīng)出現(xiàn)，以致在高唱房地產(chǎn)泡沫的2004年，全國商品房空置面積比2003年下降了3．8％。這恐怕也是去年下半年以來，房價增幅較高的一個重要原因。

　　央行報告顯示，2005年1季度末房地產(chǎn)開發(fā)貸款達到8177．5億元。增速已從2004年3月份以前40％以上，進一步下降到15％，與金融機構(gòu)全部人民幣貸款的增速靠近。而其中扣除經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款1468．3億元，政府土地儲備機構(gòu)貸款950．2億元和商業(yè)用房開發(fā)貸款383．9億元，真正用在商品房開發(fā)上的貸款就更少，增幅也更低。因此，商品房開發(fā)領(lǐng)域的金融風(fēng)險應(yīng)該說已經(jīng)得到釋放。

　　個別銀行風(fēng)險較大

　　央行報告在提到金融風(fēng)險時，坦承“基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險，也承認所謂“假按揭”如果沒有銀行內(nèi)部配合很難成功。而報告在談到各行不良貸款時稱，總體來看，四大國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款質(zhì)量差異明顯，農(nóng)行和中行的不良貸款率相對偏高，分別達到16％以上和12％以上，工行和建行的不良貸款率則相對較低，維持在7％左右。個人購房貸款資產(chǎn)質(zhì)量較好，不良貸款率為1．5％左右。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于2％，農(nóng)行的不良貸款率稍高于2％。數(shù)據(jù)透露出非專業(yè)銀行為爭奪房貸而留下了一些爛賬，表明房地產(chǎn)金融風(fēng)險雖不會成為全局性風(fēng)險，但考慮到各行不良貸款率的高低，有可能成為個別銀行的風(fēng)險。

　　政府土地儲備開發(fā)風(fēng)險

　　央行報告認為，銀行土地開發(fā)貸款面臨四方面風(fēng)險。一是政府對土地儲備投入的注冊資本金過少、注冊資金不到位等，造成其對銀行資金過分依賴，抵御風(fēng)險能力極低；二是各地土地儲備機構(gòu)大都實行財政收支兩條線，土地出讓金上繳財政專戶，在地方政府資金緊張的情況下，土地儲備機構(gòu)極可能成為財政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅(qū)使而懸空逃廢銀行債務(wù)；三是當前土地儲備機構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題；四是土地市場價格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標人違約，都可導(dǎo)致土地出讓的收入低于土地收購價格，形成銀行信貸風(fēng)險。

　　雖然，從央行的報告還看不出有多大的金融風(fēng)險，但風(fēng)起于青萍之末，看似風(fēng)平浪靜的房地產(chǎn)金融，如果沒有更多更好的金融創(chuàng)新手段，為銀行解套，也許，哪只要一根稻草輕輕落下，都有可能壓垮銀行這只駱駝。 * 陳雪根

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