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房產(chǎn)期權(quán)頭現(xiàn)內(nèi)地證券市場
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 904 次
Excel公司1600萬元購購金融街8.78億元房產(chǎn)選擇權(quán)
在內(nèi)地房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌之際,房地產(chǎn)期權(quán)低調(diào)登陸內(nèi)地證券市場,金融街(000402.SZ)成為滬深兩市頭家出售房產(chǎn)選擇權(quán)的上市公司。
金融街于2005年5月19日與ExcelPartnersChinaFUND,L.P.(下稱“Excel公司”)就金融街F2地塊部分項(xiàng)目簽署了《購購選擇權(quán)協(xié)議》,以人民幣1600萬元購購金融街一8.78億元房產(chǎn)的選擇權(quán)。
根據(jù)協(xié)議規(guī)定,金融街授予Ex-cel公司購購金融街F2-1(A)座房產(chǎn)及相應(yīng)停車位的選擇權(quán),Excel公司須在本協(xié)議簽署后5個(gè)工作日內(nèi)向金融街一次性足額支付選擇權(quán)對(duì)價(jià)共計(jì)1600萬元人民幣。Excel公司在選擇權(quán)對(duì)價(jià)足額支付后,應(yīng)根據(jù)協(xié)議規(guī)定,在選擇權(quán)時(shí)限內(nèi)(2005年12月31日前)且項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)封頂后,對(duì)是否行使該房產(chǎn)的購購選擇權(quán)作出決定并書面通知金融街。
若金融街在協(xié)議規(guī)定的選擇權(quán)時(shí)限內(nèi)收到Excel公司購房通知,則按照協(xié)議規(guī)定,Excel公司應(yīng)支付的購房款約8.177億元以及車位租售款約6072萬元,且上述選擇權(quán)對(duì)價(jià)款將被視為購房款的一部分。
若金融街在協(xié)議規(guī)定的選擇權(quán)時(shí)限內(nèi)未收到Excel公司明確表示購房通知,則視為該公司自愿放棄行使該房產(chǎn)的購購權(quán),已支付的購購選擇權(quán)對(duì)價(jià)將全部作為補(bǔ)償款歸金融街所有,本協(xié)議自動(dòng)終止。
金融街與Excel公司的協(xié)議是地產(chǎn)期權(quán)的形式。
“地產(chǎn)期權(quán)”是近幾個(gè)月來北京樓市的“新概念”。自奧運(yùn)村某寫字樓盤推出地產(chǎn)期權(quán)銷售業(yè)績顯著提升后,地產(chǎn)期權(quán)在北京開始興起。
所謂“地產(chǎn)期權(quán)”,即期權(quán)的購方享有在規(guī)定的有效期限內(nèi)按某一具體的約定價(jià)格向賣方購進(jìn)某一特定數(shù)量的相關(guān)商品(物業(yè))期貨合約的權(quán)利,但并不同時(shí)負(fù)有必須購進(jìn)的義務(wù)。資金壓力不大的開發(fā)商希望通過“地產(chǎn)期權(quán)”的方法,帶旺整個(gè)物業(yè)的商務(wù)人氣。特別是對(duì)于市場看漲地區(qū)已成現(xiàn)房以及使用需求大于投資需求的寫字樓,這種期權(quán)交易更為合適。
國泰君安 房地產(chǎn)研究員張宇認(rèn)為,地產(chǎn)期權(quán)對(duì)于雙方而言均在一定程度上鎖定了業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。若協(xié)議中標(biāo)的價(jià)格在選擇權(quán)期限內(nèi)上漲,無疑,Excel公司將行權(quán),并因?yàn)槠跈?quán)規(guī)避了價(jià)格上漲的風(fēng)險(xiǎn);若標(biāo)的價(jià)格跌幅超過期權(quán)成本,Excel公司可能放棄行權(quán),金融街同時(shí)也能獲得1600萬元期權(quán)對(duì)價(jià)的補(bǔ)償。
除了鎖定風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于發(fā)展商而言,地產(chǎn)期權(quán)是主動(dòng)放棄未來定價(jià)權(quán),以此鎖定客戶的一種方式。
華夏證券分析師馮雷表示,在“地產(chǎn)期權(quán)”的模式中融入“以租代售”的方式,回避了“以租代售”的缺陷。傳統(tǒng)的“以租代售”方式是以較高租金在較長周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)“分期付款”的購購行為,客戶的主要風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)擔(dān)來自于在較長時(shí)期內(nèi)日常支出的高額現(xiàn)金流,以及遠(yuǎn)期的市場變化有可能給他帶來的較大損失,并且這種交易方式很難放棄和轉(zhuǎn)讓;而“地產(chǎn)期權(quán)”計(jì)劃為投資者提供了安全的退出出口,給客戶充足的時(shí)間看清所購物業(yè)的真實(shí)價(jià)值,為其投資決策提供依據(jù),并且減少購房的一次性資金壓力。(郝淵侃)
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