不惜血本爭搶“地王”的場景猶歷歷在目，6月24日晚間，上海樓市卻傳來了頭例退訂已拍得地塊的消息，而且，退訂的還是曾經(jīng)的“普陀地王”。

事件：上海地塊頭次被退

歷經(jīng)2個多公里、440輪叫價，普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊（以下簡稱“長風(fēng)地塊”）終以11.04億元一錘定音，超出底價3.14億元250%，折合樓板價約1.64萬元/平方米，一舉成為當(dāng)時的“普陀地王”。

這一幕發(fā)生在上海地塊之爭愈演愈烈的2007年9月。然而，僅僅時隔9個月，上海樓市卻傳來了退地的消息。

獲得長風(fēng)地塊的是名不見經(jīng)傳的上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“志成公司”）。這匹黑馬的出現(xiàn)，打破了包括黃光裕旗下鵬潤地產(chǎn)、華潤集團及上海新黃浦等在內(nèi)的9家知名房企拿下該地塊的如意算盤。

6月24日晚間，一位知情人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實，長風(fēng)地塊 “目前正在走收回的程序，開發(fā)商已明確表示放棄?！痹摰貕K將被收回，然后重新公開招拍掛。

當(dāng)初好不容易“搶”來的地塊，如今緣何放棄？

原因：未能及時交清地款

關(guān)于退地一事，長風(fēng)地塊相關(guān)部門人士表示，其對志成公司主動放棄該地塊并無過多意外。該人士表示，目前志成公司對長風(fēng)地塊的已繳款約在總價款的10%左右，按照規(guī)定，志成公司應(yīng)在去年底前交清所有地款。但事實是，地款并未及時交清，再加上宏調(diào)從緊導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張，“就意識到出了問題”。

事實上，退地風(fēng)波始發(fā)于今年4月。知情人士透露，今年4月底，志成公司向普陀區(qū)房地部門提出：由于其自身原因，申請終止履行關(guān)于長風(fēng)地塊的合約。普陀區(qū)房地部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定，于近期同意上述申請并收回該地塊。目前，普陀區(qū)長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)辦公室正在積極配合區(qū)房地部門，爭取在合適的時間將該地塊重新推向市場。

對于退地原因，上述知情人士認(rèn)為，去年的情況特殊，志成公司是在地價較高的時期拿的地，而目前整個土地市場已開始回歸理性?！敖?jīng)過權(quán)衡，開發(fā)商可能是出于資金、地價等方面考慮，加上宏觀調(diào)控后的市場因素，從而選擇退地?！?

但對于退地引發(fā)的違約金問題，長風(fēng)地塊相關(guān)人士表示，由于“過去沒有碰到過”類似案例，目前尚難較終確定違約金數(shù)額。

還原：曾經(jīng)的“蛇吞象”樣本

幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，本報記者在志成公司九亭鎮(zhèn)淶坊路上的知雅匯項目沿街商鋪2樓，找到了志成企業(yè)董事長鄭建祿。

當(dāng)記者問及退訂長風(fēng)地塊一事時，鄭建祿一再表示“不清楚”，并指了指其辦公桌一角的資料稱，“這個項目的規(guī)劃我們都已經(jīng)完成了。”但當(dāng)問起何時開工時，鄭建祿又表示，“這就猶如談戀愛，還不知道什么時候結(jié)婚。”

知情人士透露，志成公司曾邀請美國高端的設(shè)計公司對長風(fēng)地塊做規(guī)劃設(shè)計。

志成公司的工商材料顯示，該公司于2000年6月與上海市九亭經(jīng)濟聯(lián)合總公司簽訂合同，獲得九亭鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)區(qū)約300畝土地的商品房開發(fā)權(quán)。而這300畝土地，便成為鄭建祿的志成公司在此后幾年的主要運作資產(chǎn)。

從志成公司“2004年1月～2005年7月?lián)p益情況匯總表”可以看出，2004年1月至2005年7月，志成商品銷售收入約12.22億元。而在此期間的商品銷售成本卻達到約9.65億元，再加上經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加等支出，此期間的凈利潤約為1.15億元。

根據(jù)志成公司2005年度企業(yè)法人年檢報告書顯示，2005年度，志成公司資產(chǎn)總額約為5.3億元、負(fù)債總額約為2.95億元，凈資產(chǎn)總額約為1.05億元，營業(yè)額約7874.4萬元，稅后利潤約為4599萬元。

與此同時，由于項目逐漸完成銷售，據(jù)2006年度《企業(yè)法人年檢報告書》顯示，2006年底，志成公司資產(chǎn)總額約5.969億元、負(fù)債總額約1.4億元，凈資產(chǎn)總額約1.059億元、稅后利潤不足40萬元。

僅憑2006年底的1億元凈資產(chǎn)，卻在2007年9月拿了11億元的地塊，志成公司一度被媒體稱為“蛇吞象”的樣本。

調(diào)查：登記地“沒聽說過”志成

帶著撥開謎團的想法，本報記者來到了工商登記中所顯示的企業(yè)地址：上海市松江區(qū)泖港鎮(zhèn)新樂路58號。而新樂路58號，目前已是一家服裝店。

該服裝店老板表示，其已在該址開服裝店15年，未曾聽說過志成公司。他同時表示，在幾年前，新樂路的門牌號碼已經(jīng)有所調(diào)整。

經(jīng)多方打探，記者獲悉目前新樂路66號正是當(dāng)年的新樂路58號，從外掛標(biāo)志來看，目前該址已是松江區(qū)泖港鎮(zhèn)公路路政中隊、松江泖港市容環(huán)境協(xié)管服務(wù)社等部門。

新樂路66號的門衛(wèi)告訴記者，這些部門早在4年前就已經(jīng)遷入，在此之前是一個農(nóng)業(yè)公司，但沒有聽說過有志成公司。

隨即，記者來到位于中興路的松江工商局浦南工商所，工作人員告訴記者，對志成公司不是很了解，從工商登記資料來看，志成公司在九亭設(shè)有一個分支機構(gòu)，而這個分支機構(gòu)正是鄭建祿的辦公所在地。

志成公司及其董事長

志成公司退地的消息在業(yè)界瘋傳后，引發(fā)質(zhì)疑一片。人們不禁要問：志成房產(chǎn)究竟是怎樣的一個公司？

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》獲得的企業(yè)工商資料顯示，志成公司成立于1999年6月，注冊資本為600萬元，當(dāng)時的法定代表人為黃春新。2001年初，通過增資，鄭建祿入主志成公司，公司的注冊資本由原先的600萬增加到1200萬元。2001年1月12日簽訂的 “股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”顯示：股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，志成公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為黃春新持有39%的股權(quán)；鄭建祿持有41%的股權(quán)；另兩位股權(quán)持有人分別持有10%的股權(quán)。此時，公司董事會決議鄭建祿出任董事長。

此后的2002年，鄭建祿再通過一系列的股權(quán)受讓，成為志成公司的完全控股方，擁有公司90%的股權(quán)。而在2002年11月15日簽訂的“股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”中寫道，受讓方鄭建祿同意向轉(zhuǎn)讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金一次性購斷價1350萬元。其中現(xiàn)金1200萬元，“寶馬、豐田、桑塔納轎車各一輛共折合人民幣壹佰伍拾萬元”。

采訪中鄭建祿向本報記者表示，以后可以聊聊他的個人經(jīng)歷。

坊間流傳的經(jīng)歷是這樣的：鄭建祿起家于浙江金華，以承包建筑工程掘得桶金之后來到上海，并在松江成立志成企業(yè)，開發(fā)了30萬平方米的大盤“知雅匯”，另外還成立了上海贏華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)“楓橋麗舍”，兩個項目均是住宅，而公司先進一次商業(yè)地產(chǎn)投資是在杭州投資開發(fā)的“紅樓大酒店”。

行業(yè)分析

房產(chǎn)業(yè)仍處“蛇吞象”時代

上海房地產(chǎn)研究專家顧海波在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，雖然當(dāng)前開發(fā)商的自有資金較幾年前有所增加，但不少開發(fā)商還處于“蛇吞象”的時代。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成也表示，很多開發(fā)商的運作模式，都是以小博大的方式。房地產(chǎn)行業(yè)以小博大的倍數(shù)，幾乎是所有行業(yè)中的。志成公司只是浮出水面的典型個案之一。

融資現(xiàn)狀：負(fù)債率沖破70%

缺錢，是很多業(yè)內(nèi)人士對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀的統(tǒng)一認(rèn)識。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率正在逐步走高。

滬深上市公司整體資產(chǎn)負(fù)債率大幅走高，部分企業(yè)短期風(fēng)險值得關(guān)注。報告指出，滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率在2007年大幅上升，并于2007年底達76.49%，與上年同期相比提高了7.39個百分點，其中萬科的資產(chǎn)負(fù)債率從2005年末的61.0%上升至66.5%，金地從53.7%上升至71.4%。

上市公司：多渠道融資

“融資，是房地產(chǎn)行業(yè)的特點?！币晃?房地產(chǎn)專家表示。

五合智庫總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，對于資本雄厚、經(jīng)營模式成熟的大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，解決融資問題的方法較多。除銀行信貸之外，資本市場股權(quán)融資、企業(yè)債券、與專業(yè)房地產(chǎn)基金共同合作、發(fā)行房地產(chǎn)信托等都是比較常見的融資渠道。

今年以來，已有超過10家房地產(chǎn)上市公司再融資計劃獲得批準(zhǔn)。5月以來，臥龍地產(chǎn)定向增發(fā)12億元的計劃獲得批準(zhǔn)、萬科59億元的公司債也獲批、新湖中寶14億元的公司債也獲得批準(zhǔn)。部分房地產(chǎn)上市公司公告確實透露出對資金的較強需求。

非上市公司：促銷或“賤賣上市”

對于非上市公司，由于融資渠道相對較窄，企業(yè)現(xiàn)金流相對緊張。顧海波認(rèn)為，部分房地產(chǎn)企業(yè)很可能會走上建業(yè)地產(chǎn) “賤賣上市”的道路。

6月6日，河南建業(yè)地產(chǎn)（00832，HK）正式在港交所掛牌交易，成為今年頭個在香港成功上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，但還是遭到業(yè)界 “賤賣”的評論。其招股價原定為2.75至3.8港元，較終，河南建業(yè)地產(chǎn)卻選擇了2.75元的較終定價，融資規(guī)?？s小為13.75億元。相比其融資80億港元的計劃，融資規(guī)模大幅縮減。尹伯成則認(rèn)為，除了積極融資外，開發(fā)商仍需加強銷售以促進資金回籠。

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