“目前除了房地產(chǎn)商的傳統(tǒng)融資需求增加了之外，已經(jīng)有不少房地產(chǎn)商來(lái)找我們主動(dòng)

　　商討進(jìn)行更高層次的合作。”北方信托的一位業(yè)務(wù)人員告訴記者。這個(gè)更高層次的合作就是基于信托模式下進(jìn)行房地產(chǎn)基金的開(kāi)發(fā)。

　　繼福建聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司推出聯(lián)信·寶利中國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃之后，包括深交所、人大信托與基金研究所、華銀控股有限公司在內(nèi)的多家機(jī)構(gòu)也都有意試水房地產(chǎn)基金。

　　西南證券負(fù)責(zé)信托研究的孟輝博士認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)信托從融資型向投資型轉(zhuǎn)變困難重重，但目前或許是信托公司在房地產(chǎn)金融鏈條中確立自己贏利模式的時(shí)機(jī)。

　　信托契機(jī)

　　面對(duì)銀行房貸的調(diào)整，房地產(chǎn)信托作為自負(fù)盈虧的投資者卻具有了很大優(yōu)勢(shì)，而這正成為信托業(yè)的機(jī)會(huì)所在。

　　北京一家信托公司的老總告訴記者，以往在與銀行的競(jìng)爭(zhēng)中，信托公司一直處于劣勢(shì)。通常房地產(chǎn)商會(huì)主動(dòng)找銀行。銀行從前期土地開(kāi)發(fā)信貸到后期按揭給予全程服務(wù)。而信托公司能拿到的項(xiàng)目都是銀行不要的，風(fēng)險(xiǎn)也很大?！昂庙?xiàng)目銀行即便違規(guī)都要搶走，不好的項(xiàng)目給我們也不敢做?！彼f(shuō)。

　　記者了解到，以往多數(shù)房地產(chǎn)信托多是做的短平快的早期過(guò)橋融資。信托公司可以通過(guò)股權(quán)信托的方式對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行增資，使其自有資金達(dá)到商業(yè)銀行融資標(biāo)準(zhǔn)，并以此資金直接用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，保證工程順利開(kāi)工并獲得銀行后續(xù)貸款支持，等項(xiàng)目完成后，房地產(chǎn)公司再根據(jù)協(xié)議溢價(jià)回購(gòu)股權(quán)。信托公司只收取少量的手續(xù)費(fèi)。

　　但較近的調(diào)息似乎給予了房地產(chǎn)信托更多競(jìng)爭(zhēng)的砝碼。

　　“目前有不少房地產(chǎn)商來(lái)找我們主動(dòng)商討進(jìn)行房地產(chǎn)基金的開(kāi)發(fā)。”上述業(yè)務(wù)人員告訴記者，

　　相對(duì)于自住的購(gòu)房者，這次房貸調(diào)整對(duì)于商鋪投資者影響較大。房地產(chǎn)商希望通過(guò)房地產(chǎn)基金作為機(jī)構(gòu)投資者來(lái)接盤商鋪等地產(chǎn)項(xiàng)目的后期資金，從而避免資金鏈斷裂。

　　目前，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)公司都急于將自己已經(jīng)建好的項(xiàng)目脫手，這對(duì)于信托公司來(lái)講，其中無(wú)疑蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)會(huì)。“作為房地產(chǎn)信托基金，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，主要應(yīng)該是以收購(gòu)后期商鋪?zhàn)赓U，從而獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流為主。對(duì)他們而言，現(xiàn)在是較好的投資時(shí)機(jī)?！痹撊耸糠Q。

　　替銀行分憂

　　“如果信托資金能夠大舉介入，這或許給銀行一個(gè)契機(jī)：在一定程度上幫助銀行調(diào)整房貸在整體資產(chǎn)中的配比?！痹撊耸糠治稣J(rèn)為。

　　在銀行承受著過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)之時(shí)，信托公司在房地產(chǎn)金融業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)作用已日漸明顯。

　　北京農(nóng)業(yè)銀行一位人士告訴記者，我國(guó)住房金融迄今未取得突破性進(jìn)展的一個(gè)重要原因，就是缺乏具有多頭參與的融資市場(chǎng)。目前較重要的莫過(guò)于增加直接投資。如果建立起信托基金投資房地產(chǎn)的通道，房地產(chǎn)金融將會(huì)更加安全穩(wěn)定。

　　而建設(shè)銀行一位人士告訴記者，從目前來(lái)看，如果信托資金作為機(jī)構(gòu)投資者能夠接盤諸如商鋪等一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期資金，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)也是件好事情。

　　由于銀行在房地產(chǎn)這一塊業(yè)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)更主要還是結(jié)構(gòu)上的，“如果信托資金能夠大舉介入，這或許給銀行一個(gè)契機(jī)：在一定程度上幫助銀行調(diào)整房貸在整體資產(chǎn)中的配比?！痹撊耸糠治稣J(rèn)為。

　　孟輝告訴記者，一方面信托產(chǎn)品可以以投資者的面目加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資，從總量上取代部分房貸資金，改變以往單純以房貸為房地產(chǎn)金融一股獨(dú)大的局面。而更重要的是，信托作為金融工具，還可以通過(guò)資產(chǎn)證券化的手段對(duì)銀行住房按揭貸款進(jìn)行剝離，對(duì)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)能夠起到整體優(yōu)化作用。

　　近日，建設(shè)銀行頭批獲得住房按揭證券化的試點(diǎn)資格。但在孟輝看來(lái)，“無(wú)論是房地產(chǎn)信托基金或者是以信托為通道的住房按揭證券化，實(shí)際上，在整個(gè)房地產(chǎn)金融鏈上，信托將會(huì)起到重要的調(diào)節(jié)和完善的作用?！彼f(shuō)。

　　信托艱難轉(zhuǎn)型

　　盡管諸多人士對(duì)信托工具寄予了很大希望。但也有人士對(duì)此表示憂慮，“以目前的法律框架和公司結(jié)構(gòu)來(lái)看信托公司似乎難當(dāng)大任?！?/P>

　　孟輝告訴記者，實(shí)際上，從2002年起，信托公司在房地產(chǎn)業(yè)中扮演的角色在不斷轉(zhuǎn)型。

　　2002年《信托法》的頒布，信托投資公司作為一個(gè)新的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，而房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展吸引了信托投資公司，使得通過(guò)房地產(chǎn)信托融資成為房地產(chǎn)行業(yè)一條新的融資渠道。

　　然而，信托公司由于信托計(jì)劃200份的上限規(guī)定始終難以突破融資瓶頸。一位信托公司人士告訴記者，到2004年底，盡管公開(kāi)發(fā)售的房地產(chǎn)信托規(guī)模高達(dá)120億左右，占當(dāng)年公開(kāi)發(fā)售信托計(jì)劃總量的三分之一以上。對(duì)于資金密集的房地產(chǎn)行業(yè)而言，這個(gè)規(guī)模不足以占據(jù)主流地位，使得房地產(chǎn)信托作為其他資金來(lái)源的補(bǔ)充，獲取的也是低于房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)的收益。

　　從2004年下半年開(kāi)始，各信托公司開(kāi)始嘗試以規(guī)范的基金模式獲得市場(chǎng)和政策層的信任，從而打破舊有政策限制，試水房地產(chǎn)信托基金。

　　2004年10月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)公布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法征求意見(jiàn)稿》征求意見(jiàn)。該文件中正式提出解決困擾信托多年的200份問(wèn)題。如果該文件順利出臺(tái)，房地產(chǎn)信托基金將正式走向臺(tái)前。

　　記者了解到，目前作為試點(diǎn)的聯(lián)華信托已經(jīng)初試身手。除此以外，包括深交所、人大信托與基金研究所、華銀控股有限公司在內(nèi)的多家機(jī)構(gòu)也都有意試水房地產(chǎn)基金。

　　孟輝認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)信托從融資型向投資型轉(zhuǎn)變困難重重，但目前或許是信托公司在房地產(chǎn)金融鏈條中確立自己贏利模式的時(shí)機(jī)。（本報(bào)記者 程志云 北京報(bào)道）

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