現(xiàn)在包括我們購地，購地王也好，其實還是這種思維的持續(xù)，他認為這個市場還會擴大，價格還會上漲，所以只要是有了土地資源，他又能在未來市場占據(jù)主動。

　　只有少數(shù)人會發(fā)現(xiàn)這次周期輪回不是一個簡單的周期輪回。有人會問下一個周期到底有什么本質(zhì)的變化。我覺得這實際上是很多人要考慮的。下一個周期跟新的機會來臨是質(zhì)的不同,我一直在講一個新的競爭時代可能會到來。

　　頭先給出幾個判斷：

　　，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展其實走到一個轉(zhuǎn)折點。我判斷外部形勢，高增長時代已經(jīng)過去了。十年來中國房地產(chǎn)行業(yè)都在高速增長，這其中包括量的增長和價的增長。2007年商品房銷售7億多平米，2008年只有5億多平米，說明這個行業(yè)恐怕很難再保持高增長，所以我認為量的增長可能到了一個頂點。

　　當然，不同的城市增長幅度都不一樣。北京、上海銷售量已經(jīng)在下降。從城市化角度來看，不可能所有的城市都還在無限制擴張外需求。所以我們靠規(guī)模發(fā)展的時代已經(jīng)過去。

　　，房地產(chǎn)需求雖然旺盛，但是它的需求開始多樣化。未來的房地產(chǎn)行業(yè)可能不再只以住宅需求為主或者以城市普通住宅為主，它會走向多元化。

　　第三，城市功能發(fā)揮變化。過去很多城市是以制造行業(yè)為主，現(xiàn)在慢慢要向服務行業(yè)過渡，產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這自然會產(chǎn)生新的需求。

　　伴隨個判斷，價格的高增長時代也會過去，房價只漲不跌的態(tài)勢也會結(jié)束，它今后的增長會在波動式的規(guī)律上增長，而且增長趨向于穩(wěn)定。我想每年都是房價暴漲的時代已經(jīng)過去了。過去房價增長的原因可能是移民刺激的，或者可能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的。我想這兩個高增長一定會發(fā)生變化。

　　供求變化也會發(fā)生變化。08年我們新創(chuàng)了一個詞：去庫存化。房子開始有庫存，城市也有庫存，土地也有庫存。盡管現(xiàn)在危機過去了，但我不認為“去庫存化”這個名詞就永遠消失了，將來還可能存在。將來可能會有一些地方仍然是供不應求，但是更多的時候是供需平衡或者供大于求，我甚至判斷供大于求有可能是一個常態(tài)。因為現(xiàn)在房地產(chǎn)擴張生產(chǎn)能力的速度遠遠快于需求增長。我們可以看到很多房地產(chǎn)企業(yè)有過百億的銷售，但是百億并不是他們的目標，他們還要過千億，但是需求會不會這樣增長？我認為不會，房地產(chǎn)市場很可能出現(xiàn)供大于求的判斷，這是我對外部形勢判斷。

　　當然，新的形勢下會帶來一個新的機遇，城市功能升級會成為下一個時期城市化主旋律。上一個周期是工業(yè)化帶來了大量人口的遷移，這實際上是產(chǎn)業(yè)集中帶來的，但是現(xiàn)在城市主要的問題是功能升級。目前來看，中國的城市，基本上省會城市500萬人口，區(qū)域城市人口已經(jīng)快到1000萬。我們認為，除了直轄市之外，這樣的城市規(guī)模已經(jīng)不可能再繼續(xù)高速增長下去，因為城市經(jīng)濟只能支撐一個固定的規(guī)模。所以對于很多城市而言，它更多的是在一個規(guī)模下，尋找城市本身的定位。

　　大部分二線城市更多關(guān)心的不是規(guī)模，而是城市功能升級。較近幾年來，城市更多的希望要做CBD、商業(yè)，他要做很多城市功能的變化。所以有些品牌企業(yè)，如果給一個城市的發(fā)展帶來與功能需求相吻合的產(chǎn)品，他就能夠獲得新的成功。比如我們陽光100在很多二線城市，只要為這些城市做一個新的時尚，基本就能夠成功，但是你盲目的供應量，你會發(fā)現(xiàn)很多城市會開始供大于求。

　　房地產(chǎn)的機遇已轉(zhuǎn)入市場化發(fā)展的軌道，這是2008年后房地產(chǎn)一個本質(zhì)變化。比如過去制約我們的土地和資金更加市場化。此外，政府調(diào)控市場政策更加市場化，他不是限制價格、開工量，更多的是通過價格因素、利率因素調(diào)控市場，這些都使得房地產(chǎn)發(fā)展生存環(huán)境產(chǎn)生很多質(zhì)的不同。

　　較后，房地產(chǎn)企業(yè)要面臨著轉(zhuǎn)型。如果我們不能認識市場的變化，房地產(chǎn)還是盲目發(fā)展，這將使企業(yè)面臨很大的風險。現(xiàn)在地價還是在一個相對高的水平，如果還是靠巨額資金投入，購地蓋樓，這個壓力非常大。不僅僅我們這些企業(yè)，包括很多大型的國企，他們也在想這個問題，就是房地產(chǎn)的持續(xù)再生產(chǎn)到底怎么來維持？是不是購了地就可以占領市場？大家都有這樣的困惑。房地產(chǎn)行業(yè)走到了兩個十字路口，一個是房地產(chǎn)政策走向一個十字路口，一個是房地產(chǎn)盈利模式也走到一個十字路口。因此，房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)的發(fā)展必須轉(zhuǎn)型。

　　個轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)今后發(fā)展爭奪的焦點從過去爭奪資源，到今后爭奪客戶或者叫爭奪市場。過去房地產(chǎn)只從融資購地到蓋樓銷售這樣一個過程，現(xiàn)在他們更重要的是希望每個過程、每一個循環(huán)是在擴大規(guī)模。擴大規(guī)模必然要解決它的制約因素，一個是融資，一個是購地。但是現(xiàn)在這個簡單的模式我想不一定能夠再適應未來需求?，F(xiàn)在包括我們購地，購地王也好，其實還是這種思維的持續(xù)，他認為這個市場還會擴大，價格還會上漲，所以只要是有了土地資源，他又能在未來市場占據(jù)主動。

　　今后我們可以看到，隨著市場競爭的激烈化，包括成本逐漸透明化，這種簡單的模式已經(jīng)缺乏競爭力。2008年，房地產(chǎn)碰到銷售的問題，很多企業(yè)都措手不及。包括我們一線大品牌企業(yè)，他們要想開拓市場只有一個辦法——降價。但是當降價完成再去購地的時候，發(fā)現(xiàn)它的重置成本是虧損的。所以房地產(chǎn)企業(yè)并沒有一個應對市場的策略。房地產(chǎn)碰到困難的時候，只有降價這一個手段，說明行業(yè)本身市場競爭能力非常缺乏。

　　大家已經(jīng)明白這個降價模式不能持續(xù)發(fā)展，那么肯定會有很多企業(yè)要逐漸從別的方式爭奪市場、爭奪客戶，這個方式是什么？每個企業(yè)都有自己的考慮，但是這是企業(yè)未來的核心競爭力，這才是大家要考慮的一個較根本的變化。

　　點，把過去單純追究規(guī)模成長到追求企業(yè)精細化的一個轉(zhuǎn)變。今天我們覺得房地產(chǎn)大的企業(yè)很多，但是今天的大，我想并不一定是明天的強，規(guī)模大不等于盈利。08年以前賣了過百億的企業(yè)，很多的毛利率并不是盈利的。我想過去十年，由于城市化規(guī)模的擴張，由于價格不斷上漲，中國不少房地產(chǎn)企業(yè)由小變大，現(xiàn)在應該是由大變成強。這是一個本質(zhì)的變化?？赡苡行┤诉€沒有感覺到，還認為在重復昨天的輪回。

　　較后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的出路，也是新的機遇、新的挑戰(zhàn)。個的機遇是市場的變化。今天的房地產(chǎn)離不開城市化的進程，今天城市化變化就是由量的增長往質(zhì)的方面提升。今天我們看到城市的變化不再是規(guī)模的變化，他們更多的是希望營造一個新的CBD、商業(yè)或者詮釋新的生活方式。，我們做房地產(chǎn)的可能要從過去的短周期到長周期的轉(zhuǎn)變。中國房地產(chǎn)這十年發(fā)展，從小變大，大家都要快速滾動、快速開發(fā)、快速銷售，這種模式在今后地價不斷高企，投入巨額資金的時候，可能產(chǎn)品細分更重要。如果粗放式經(jīng)營，基本上掙不到這個錢。

　　市場變化給了我們很多挑戰(zhàn)，我想大的洗牌時代已經(jīng)到來，但是這個洗牌不等于昨天的贏家，恰恰給了我們很多新的機會，在新的游戲規(guī)則下，大家都是公平的。如果他對市場變化很敏感，爭奪客戶能力強，而不是爭奪其他土地能力強，我想他在未來會占據(jù)有利地位。

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