從潘石屹的這些回復(fù)中，我們或許可以窺見，這一年來中國房地產(chǎn)所經(jīng)歷的風(fēng)風(fēng)雨雨。

　　伴隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)而來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整讓過去的一年充滿著諸多變數(shù)，大多數(shù)的房地產(chǎn)商都經(jīng)歷了激進(jìn)后的陣痛。而潘石屹和他帶領(lǐng)的SOHO中國似乎是一個例外。

　　對于危機(jī)和市場，潘石屹具有敏銳的嗅覺?！袄茁归]的那天，我馬上意識到了經(jīng)濟(jì)要出大事，投資必須小心謹(jǐn)慎，要狠抓市場賣房子?！痹谀瓿跖c陽光100董事長易小迪的一次聊天中，潘石屹曾如此提到。

　　事實(shí)上，對于這一輪危機(jī)和調(diào)整，潘石屹在各種場合強(qiáng)調(diào)較多的一個詞還是“信心”。而關(guān)于政策和市場的解讀，潘石屹也有自己的判斷，潘石屹曾認(rèn)為，中國房地產(chǎn)格局要開始大規(guī)模的調(diào)整。而正是在這樣的基礎(chǔ)上，潘石屹在2008年發(fā)表了的“百日巨變”。

　　時至今日，博鰲房地產(chǎn)論壇已經(jīng)過了一年的輪回。過去一年的時間里，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體一直與潘石屹保持著良好的溝通。我們將溝通的內(nèi)容呈現(xiàn)給我們的讀者，從這些回復(fù)中，我們或許可以窺見，這一年來中國房地產(chǎn)所經(jīng)歷的風(fēng)風(fēng)雨雨。

　　2008年7月

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：以目前的形勢來看，您是否覺得情況可能要比您在百日前預(yù)測得還要惡劣？許多房地產(chǎn)企業(yè)開始通過土地轉(zhuǎn)讓，或者項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式規(guī)避風(fēng)險了，接下來還可能會發(fā)生怎樣的情況？

　　潘石屹：的確，今天我們所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境要比一百天前更加困難，無論是國際資本市場，還是中國從緊的貨幣政策 都沒有發(fā)生改變，而且情況更嚴(yán)重了。一百天前我預(yù)計在資金緊張的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的變動更多會以兼并、重組、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式來進(jìn)行。但我們在這一百 天中看到更多的是房地產(chǎn)行業(yè)在資金的巨大壓力下，拖欠政府的地價款。

　　至于接下來會發(fā)生什么樣的情況，我認(rèn)為現(xiàn)在是房地產(chǎn)較困難的時候，不會更壞了。風(fēng)雨過后總是陽光。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：有房地產(chǎn)企業(yè)2007年曾經(jīng)押注一個大的項(xiàng)目或一塊優(yōu)質(zhì)土地，期望實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，這些土地今天已經(jīng)形成企業(yè)的嚴(yán)重負(fù)累，甚至因項(xiàng)目拖累而使企業(yè)面臨著倒閉的風(fēng)險，2008年下半年有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)并購或者倒閉的高潮嗎？

　　潘石屹：您談的這種情況不是一兩個公司的情況，是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的情況。那些在2007年高價拿地的房 地產(chǎn)公司有多少家足額付清了地價款？在沒有付清地價款的時候，政府也不會把土地證辦給這些公司，這就形成了地方政府與開發(fā)商之間扯皮的事。造成的結(jié)果就是 這些去年的高價土地很難在今年甚至明年之內(nèi)變成市場上需要的房屋。這種拉鋸戰(zhàn)影響了未來一兩年市場中房屋的供應(yīng)量。所以在無錫的會議上，我們把這種情況比 喻成豬肉市場中的母豬。只要有了母豬，才會有源源不斷的小豬崽出生。即使小豬崽的數(shù)量暫時下降，只要老母豬活著，這種豬肉價格波動的周期就會短。如果房地 產(chǎn)開發(fā)在個環(huán)節(jié)——取得土地的過程中，因?yàn)橘Y金困難，與地方政府發(fā)生了拉鋸戰(zhàn)，就一定會影響到未來中國房地產(chǎn)市場上的供應(yīng)量，從而影響房地產(chǎn)市場中的房價。

　　2008年11月

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：年底應(yīng)該會有越來越多的開發(fā)商面臨資金上的巨大壓力，您預(yù)計這些房企將可能采取一些怎樣的措施緩解這種壓力？

　　潘石屹：前天，有位朋友問我，政府出臺了如此有巨大影響的政策，在未來有700萬套保障性住宅上市，而房地產(chǎn)商資金又很緊張，怎么較近聽不到他們的叫聲了？我說，沒有力氣叫了。同時，他們看到不僅是房地產(chǎn)行業(yè)日子不好過，其它行業(yè)日子也不好過。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：市場傳聞很多房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目面臨停工危機(jī)，接下來是房企的普遍裁員，請問SOHO中國下一年度是否也有準(zhǔn)備調(diào)整開工和經(jīng)營計劃？

　　潘石屹：SOHO中國沒有因經(jīng)濟(jì)危機(jī)而停工和大規(guī)模裁員。目前，我們正在編制明年的計劃。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年融資一直是開發(fā)商較為頭疼的事情，目前救市的態(tài)度已經(jīng)比較明顯，在這樣的大環(huán)境下，09年房企的融資狀況是否會有改觀？

　　潘石屹：中國開發(fā)商的融資渠道絕大部分是從銀行貸款。在過去兩年從緊的貨幣政策環(huán)境中，房地產(chǎn)的貸款就更緊 了，有許多商業(yè)銀行根本就不給房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款。目前這種形勢已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，尤其我們看到從政府和中國人民銀行的政策方面，都已經(jīng)跟過去 有所不同。不過，我接觸到的許多商業(yè)銀行，雖然上面有了政策，但他們對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款還是非常擔(dān)心的，怕存在風(fēng)險。因?yàn)橛性S多開發(fā)商已經(jīng)奄奄一息了，貸給他們款，能不能救活他們，會不會形成呆帳等是這些商業(yè)銀行目前較頭疼的問題。目前已經(jīng)不是政府和人民銀行實(shí)施從緊的貨幣政策的問題了。

   2008年12月

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您在博客中呼吁開發(fā)商不要拖欠農(nóng)民工兄弟的工資，但目前開發(fā)商普遍存在資金壓力，您認(rèn)為開發(fā)商可以采取哪些實(shí)質(zhì)性措施來保證農(nóng)民工工資的順利發(fā)放？你們自己具體是怎么做的？

　　潘石屹：農(nóng)民工的工資在房地產(chǎn)開發(fā)成本中比重不大，但涉及到的人很多。農(nóng)民工兄弟的表達(dá)渠道不是很順暢，著 急了就會用手中的工具來表達(dá)。記得1999年的中秋節(jié)，我就目睹了現(xiàn)代城保安與市政公司農(nóng)民工發(fā)生械斗。那天晚上現(xiàn)代城2號樓的業(yè)主們都出來批評和罵那些 吵鬧的農(nóng)民工，等酒醉的農(nóng)民工拿著鐵锨沖過來時，所有人不到一時辰全跑回自己家了。這是我出面處理過的一起打架事件，事因很簡單：中秋節(jié)想家，工頭沒有給 發(fā)月餅。一定要保證農(nóng)民工較基本的要求，過年發(fā)足一年的工資，讓他們高高興興地回家過年。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：日前傳聞希望進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，不排除出臺放松二套房貸的政策。您認(rèn)為如果二套房貸放松，在目前市場下的利弊如何？

　　潘石屹：啟動房地產(chǎn)市場，較根本的就是要讓房子流通起來：取消套房限制，減少二手房稅費(fèi)，建立二手房交 易平臺，建立租賃市場……都是讓市場較重要的特征“流通”體現(xiàn)出來。而目前房地產(chǎn)市場限制太多，房子并沒有暢通地流通起來。目前，房地產(chǎn)市場的問題不 是需求問題，也不是生產(chǎn)的問題，是流通的問題。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：目前作為宏觀經(jīng)濟(jì)中的重要板塊——房地產(chǎn)行業(yè)形勢并不樂觀。您認(rèn)為是否會進(jìn)一步出臺措施去保持房地產(chǎn)行業(yè)的相對穩(wěn)定？

　　潘石屹：房地產(chǎn)在今天的中國經(jīng)濟(jì)中起著舉輕若重的作用，因?yàn)橹袊诔鞘谢倪M(jìn)程之中，房地產(chǎn)市場有著巨大 的空間，房地產(chǎn)行業(yè)不僅可以帶動投資，更可以帶動需求，因?yàn)橹挥匈徚朔孔?，其他的像家電、家具的需求才能夠真正被帶動起來。在中國目前的?jīng)濟(jì)環(huán)境中，暫時 還很難找到任何一個行業(yè)能夠代替有經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇火車頭作用的房地產(chǎn)行業(yè)。這是中國與其他發(fā)達(dá)國家不能比的，其他的國家城市化已經(jīng)完成，房地產(chǎn)市場的空間已經(jīng)很 小了。

　　2009年2月

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：2月2日工商銀行緊急叫停了7折房貸優(yōu)惠率措施，但隨即又表示將在2月10號開始實(shí)行，您 如何理解商業(yè)銀行在房貸政策上的反復(fù)態(tài)度？您是否認(rèn)為利率調(diào)整將會對中國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大的影響？蘭州新政將“90/70”政策改為“90/50”， 您覺得這對開發(fā)商意味什么，對樓市的作用又是什么？而杭州傳言也將變“90/70”為“90/50”，這種調(diào)整在未來是否會蔓延？

　　潘石屹：銀行按揭貸款和小戶型的問題，已經(jīng)討論過許多年了。導(dǎo)致今天這種情況的發(fā)生，主要因素就是各個部門 對經(jīng)濟(jì)形勢的判斷沒有共識，存在較大分歧。各銀行的變化，各個地方政府的變化，也都像扭秧歌一樣“三步一回頭，兩步一擺手”。而市場較怕的就是這樣的混亂 信號。只有大家齊心協(xié)力，才能戰(zhàn)勝經(jīng)濟(jì)危機(jī)。我估計，這種局面還會持續(xù)一段時間，在不發(fā)生大矛盾的前提下協(xié)調(diào)這些政策的一致性、可執(zhí)行性，還需要時間。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：下月全國兩會即將召開，業(yè)內(nèi)不少人士認(rèn)為這次兩會可能將出臺有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的較新政策，您對此有何期待？

　　潘石屹：過去四年時間，房地產(chǎn)商較怕政策出臺，但從去年下半年以來，房地產(chǎn)商是盼著政策出臺。我較近接觸的很多業(yè)內(nèi)人士，把太多精力放在這方面了。其實(shí)重要的還是市場，在目前這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，任何政策都不可能讓房地產(chǎn)市場有巨大變化。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年年初以來，各地土地市場拍、底價出讓的消息此起彼伏，您如何看待今年的土地市場？對于資金充裕的企業(yè)來說，目前是否是增加土儲的較佳時機(jī)？

　　潘石屹：各個城市土地出讓市場的下滑，就是房地產(chǎn)市場不景氣的表現(xiàn)。2009年土地出讓市場不會有明顯好轉(zhuǎn)。因?yàn)?，一方面房地產(chǎn)企業(yè)的資金很緊張；另一方面，房地產(chǎn)住宅市場的成交量并沒有真正恢復(fù)。

   2009年3月

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：全國兩會即將召開，傳聞會上將推出一個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃。你認(rèn)為這將產(chǎn)生什么影響？

　　潘石屹：今天下午，我去參加了一個研討會，這個研討會由中金公司的哈繼銘博士主講，他提出一個判斷就是，下 一輪中國經(jīng)濟(jì)要走出低谷，的亮點(diǎn)是房地產(chǎn)。只有靠房地產(chǎn)帶動其他的行業(yè)，中國的經(jīng)濟(jì)才能走出低谷。在會場上也有人不同意這種看法，但是也找不到別的亮 點(diǎn)，找不到別的任何一個行業(yè)可以替代房地產(chǎn)行業(yè)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：全國工商聯(lián)提出了一個觀點(diǎn)“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用有一半流落到政府的腰包里了”，對此，有官員否認(rèn)該說法，您對此說法有何見解？

　　潘石屹：我也注意到媒體上報道的全國工商聯(lián)的這個觀點(diǎn)，因?yàn)樗麄兡贸隽舜_切的數(shù)據(jù)。根據(jù)我們在一線開發(fā)房地 產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，這些數(shù)據(jù)都是真實(shí)可靠的。土地成本在房屋成本中占的比例較近幾年確實(shí)非常高，在2007年達(dá)到了極點(diǎn)，所以就出現(xiàn)了所謂“面粉價格比面包價格貴 ”的現(xiàn)象?！懊娣蹆r格比面包價格貴”就意味著土地的成本不僅高出了同樣地段項(xiàng)目的成本，甚至高出了同樣地段項(xiàng)目房屋的銷售價格。但土地的成本在項(xiàng)目總成本 中所占的比重中并不

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